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Stuttgarter Vermietungsumsatz bleibt unter seinen Möglichkeiten

Der Markt für Industrie- und Logistikflächen der Region Stuttgart zeichnete sich im ersten Halbjahr 2016 laut einer aktuellen Analyse von Colliers International durch eine anhaltend hohe Nachfrage aus. Aufgrund des weiterhin äußerst limitierten Angebotes konnte der Vermietungsumsatz (exklusive Eigennutzer) mit rund 63.000 m² jedoch nicht an das überdurchschnittliche Ergebnis des Vorjahres (ca. 106.000 m²) anknüpfen. Der Rückgang von mehr als 40 % ist dabei maßgeblich auf zwei Großdeals des vergangenen Jahres mit zusammen rund 54.000 m² zurückzuführen. Der größte Abschluss des Jahres 2016 verzeichnete hingegen ca. 8.000 m² und entfiel auf die Anmietung eines Maschinenherstellers in Großbottwar. Über das gesamte Halbjahr hinweg zeigten sich Produktionsunternehmen besonders aktiv. Mit rund 35.000 m² stellte diese Branche mehr als die Hälfte des Vermietungsumsatzes. Mit großem Abstand folgen an zweiter Stelle Unternehmen der Logistik und Spedition mit ca. 17.400 m². Auf Handelsunternehmen entfielen weitere ca. 5.300 m².

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Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach modernen sowie gut angebundenen Industrie- und Logistikflächen trifft in der Region Stuttgart auf ein äußerst knappes Angebot. Insbesondere bei Flächen ab 10.000 m² zeigt sich ein akut hoher Nachfrageüberhang aufgrund stetiger Konsolidierungswünsche, dem ein zumeist kleinteiliges Angebot mit oft defizitärer struktureller Ausstattung gegenüber steht. In der Folge wurden in den letzten Jahren viele Flächen durch Eigennutzer entwickelt oder im Bestand erworben. Aufgrund der nur mäßig gefüllten Projektpipeline ist auch für die kommende Jahre zu erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzt. Daraus resultiert, dass neue Projektentwicklungen derzeit aufgrund mangelnder Grundstücksalternativen und der geringen Realisierungswahrscheinlichkeit außerhalb der Region Stuttgart vorbereitet werden. Zudem ist zu beobachten, dass bestehende Anmietungen von Industrie- und Logistikflächen aufgrund fehlender Alternativen häufig verlängert werden. Dies verhindert die Bildung einer Umzugsreserve, wodurch die Möglichkeit für Standortverlagerungen und somit die Flexibilität der Unternehmen deutlich eingeschränkt wird.

Nachhaltig erzielbare Mieten
Region Miete
Stuttgart 3,90-5,90 €/m²
Ludwigsburg 3,80-5,70 €/m²
Rems-Murr Kreis 3,80-4,50 €/m²
Göppfingen 3,50-4,40 €/m²
Esslingen 3,90-5,80 €/m²
Böblingen 4,30-5,90 €/m²

Mieten und Ausblick
Die auf dem Stuttgarter Industrie- und Logistikmarkt zum Ende des Jahres 2015 aufgerufene Spitzenmiete von 6,20 Euro/m²/mtl. blieb auch zum Halbjahr 2016 auf diesem Niveau bestehen. Aufgrund der hohen Nachfrage sowie des geringen Angebotes stieg die Durchschnittsmiete noch einmal leicht von 4,70 auf 4,80 Euro/m²/mtl. an. Infolge der wenigen Angebotsflächen stiegen in einigen Teilmärkten zudem die nachhaltig erzielbaren Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter an. Insgesamt ist dabei zu beobachten, dass Incentives bzw. effektive Mietpreisreduzierungen nur selten durchgesetzt werden konnten.