Stuttgarter Büromarkt 2010 mit Top-Vermietungsergebnis

Angebot und Leerstand
Der Büroflächenbestand in Stuttgart inkl. Leinfelden-Echterdingen wurde in den letzten zwölf Monaten um ca. 41.100 m² erhöht und betrug zum Jahresende rund 7,4 Mio. m². Von diesen neu fertig gestellten Flächen waren zum Jahresende 2010 ca. 64 Prozent belegt. Die meisten Flächen (ca. 14.700 m²) entstanden vor allem durch den Bau des Humboldt Carrés im Teilmarkt Leinfelden-Echterdingen. In den Jahren 2011 und 2012 rechnet Colliers International mit einer leicht erhöhten Dynamik des Fertigstellungsvolumens. Laut Recherche des Unternehmens sollen in 2011 ca. 72.500 m² Bürofläche neu entstehen, rund 90 Prozent davon in den innerstädtischen Teilmärkten City und Innenstadt. Derzeit sind hiervon bereits ca. 65 Prozent belegt. Von den ca. 73.800 m², die in 2012 fertig gestellt werden, sind Ende 2010 ca. 28 Prozent der Büroflächen vorvermietet oder werden eigengenutzt.

Aktuell stehen laut Analyse etwa 479.000 m² Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Dies entspricht einer Leerstandsquote von ca. 6,5 Prozent. In den ersten drei Quartalen 2010 stieg die Leerstandsquote kontinuierlich von 6,1 auf 7,0 Prozent im vierten Quartal nahm sie dann wieder ab. Trotz der ausgezeichneten Vermietungsleistung konnte der Leerstand in 2010 gegenüber dem Vorjahr nicht reduziert werden. Der Leerstand nahm absolut um rund 26.700 m² bzw. 5,9 Prozent zu. Dies hängt zum einen damit zusammen, dass einige wenige Bestandsflächen wieder auf den Markt kamen. Darüber hinaus sind Objekte im Bau sowie Untermietflächen in mehreren Bestandsgebäuden neu hinzugekommen. Verschiedene positive Signale wie beispielsweise ein relativ geringes Baufertigstellungsvolumen mit hoher Vorvermietungsquote sowie steigende Nachfrage sprechen dafür, dass die Leerstands-Quote in den kommenden Monaten wieder sinken wird.

Property Index Immax
Der Property Index „Immax“ (Immobilienmarkt-Index) veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen in Stuttgart inkl. Leinfelden-Echterdingen. Der Index bildet eine Relation zwischen dem Angebot und dem Absatz von Büroflächen in den letzten zwölf Monaten. Er ermöglicht so im Zeitvergleich eine Trendaussage. Das Angebot berücksichtigt hierbei sowohl Leerstandsflächen zu Beginn des (Halb-) Jahres, als auch das Flächenpotenzial, das innerhalb der nächsten zwölf Monate durch Neubauten und frei werdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Auf der Absatzseite wird der Bürovermietungsumsatz der vorangegangenen zwölf Monate in Ansatz gebracht. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist nicht berücksichtigt. Immax 01/2011 = 554.174 : 194.000 = 2,9. Der Wert von 2,9 stellt eine Abnahme gegenüber dem Vorjahr dar (2009: 3,9). Die Abnahme des Immax in den letzten zwölf Monaten ist auf eine starke Vermietungsleistung der vergangenen zwölf Monate bei einem nur geringen Anstieg des Flächenangebotes in den nächsten zwölf Monaten zurückzuführen. In den kommenden Monaten erwartet Colliers International aufgrund einer starken Nachfrage nach Büroflächen und der Abnahme des Flächenangebotes einen leichten Rückgang des PropertyIndex.

Fazit und Prognose
Das Bürovermietungsjahr 2010 war trotz des verhaltenen Auftakts sehr positiv. Dieser erfreuliche Trend wird sich nach Ansicht der Analysten 2011 voraussichtlich nicht nur beim Flächenumsatz, sondern auch bei einem Anstieg der Spitzenmiete sowie einem Rückgang der Leerstandsquote fortsetzen. Gründe hierfür seien das nach wie vor starke Wirtschaftswachstum in Baden-Württemberg, die vollen Auftragsbücher in der Automobil- und Elektroindustrie und im Maschinenbau. Geht es diesen Branchen gut, habe das unmittelbar Auswirkungen auf unternehmensbezogene Dienstleistungen wie Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte und Werbeagenturen, die wieder Personal rekrutieren und somit auch verstärkt Büroflächen nachfragen werden. Von dieser Entwicklung werden laut Analyse auch die in den Jahren 2011/2012 fertig gestellten Projekte PostQuartier, CasaNova, Pariser Höfe und das Bülow Carré profitieren. Der Schlichtungsspruch von Heiner Geißler zum Projekt Stuttgart 21 eröffne zudem weitere gute Perspektiven für den Wirtschaftsraum Stuttgart.