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Stuttgarter Büromarkt 2010 mit Top-Vermietungsergebnis

Das Unternehmen Colliers International verzeichnete in seiner Analyse des Stuttgarter Immobilienmarktes bei den Büroflächen das beste Vermietungsergebnis der letzten zehn Jahre. Beratungsunternehmen seien die stärksten Nachfrager auf dem Markt gewesen, heißt es in der Analyse. Für 2011 erwartet das Unternehmen eine Fortsetzung des positiven Trends.

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Der Bürovermietungsmarkt in Stuttgart sei verhalten ins Jahr 2010 gestartet und habe noch Ende Juni des vergangenen Jahres ein durchschnittliches Ergebnis verzeichnet. Im zweiten Halbjahr habe die Nachfrage allerdings stark zugenommen und der Gesamtjahresflächenumsatz habe so die Größe von 194.000 m² erreicht. Gegenüber dem Vorjahr habe die Zunahme bei 13,8 Prozent oder 23.500 m² gelegen. Ein höheres Ergebnis sei zuletzt im Jahr 2000 mit einem Vermietungsvolumen von etwa 210.000 m² Bürofläche erzielt worden. Stärkste Teilmärkte waren laut Analyse City und Innenstadt mit rund 99.600 m² vermieteter Bürofläche. Rund 65,4 Prozent aller Mietverträge seien in diesen beiden Teilmärkten unterzeichnet worden. Sehr positiv hätten sich auch die in der Regel etwas schwächeren Teilmärkte wie Feuerbach/Zuffenhausen, Weilimdorf und Leinfelden-Echterdingen entwickelt. In Feuerbach/Zuffenhausen wurde 2010 laut Analyse ein Flächenumsatz von ca. 28.400 m² verzeichnet, was gegenüber dem Vorjahr einen Vermietungszuwachs von rund 25.600 m² bedeutet. In Weilimdorf habe sich der Flächenumsatz mit ca. 11.600 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt und in Leinfelden-Echterdingen habe er sich mit etwa 12.900 m² beinahe vervierfacht. Häufig waren Großabschlüsse für die verbesserten Ergebnisse verantwortlich.

Insgesamt wurden laut Analyse im Jahr 2010 in der Größenordnung ab 5.001 m² rund 40.100 m² vermietet, die sich lediglich über vier Abschlüsse verteilen. Auch die Büroflächengrößen zwischen 2.001 m² und 5.000 m² waren in 2010 stärker nachgefragt. Hier wurden insgesamt fünfzehn Mietverträge über ca. 50.500 m² umgesetzte Bürofläche erfasst, ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 35,4 Prozent. Die Nachfrage in den Größenklassen zwischen 501 m² und 2.000 m² bewegte sich in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Trotz der hauptsächlich im 4. Quartal 2010 gestiegenen Nachfrage nach größeren Büroräumen ist die durchschnittliche Flächengröße pro Mietvertragsabschluss gegenüber 2009 leicht gesunken. Dies sei ein Hinweis darauf, dass nach wie vor die kleineren Flächen im Fokus der Mietinteressenten stehen, heißt es. Die meisten Mietvertragsunterzeichnungen fanden, wie bereits im Vorjahr, im kleinflächigen Segment bis 500 m² statt. Hier wurden ca. 179 Mietverträge mit einem Flächenumsatz von ca. 46.800 m² registriert.

Betrachtet nach Branchen lagen im Flächenumsatz in 2010 die Beratungsunternehmen ganz vorne. Zu dieser Branche zählen beispielsweise die Unternehmens- und Steuerberater, Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer, die insgesamt ca. 37.600 m² anmieteten. Die Unternehmen aus dem Bereich der Information und Telekommunikation konnten in 2010 etwa 33.500 m² umgesetzte Fläche für sich verbuchen. Auf Platz DREI folge das Verarbeitende Gewerbe. Hier haben sich laut Analyse zwölf Unternehmen für ein neues Objekt entschieden und mieteten ca. 31.600 m² an. In 2009 waren es nur 4.700 m². Die Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände und Soziale Einrichtungen wies diesmal mit ca. 16.800 m² eine schwächere Nachfrage auf. In 2009 war diese Branche mit ca. 38.600 m² noch Spitzenreiter. Die Branche Bau und Immobilien hat mit zwanzig Mietvertragsunterschriften und rund 12.900 m² absorbierter Fläche zu rund 6,6 Prozent des Flächenumsatzes beigetragen und belegt somit den fünften Platz.

Mieten
Der bereits in 2009 eingeleitete Trend, dass Mietinteressenten bei Umzugsentscheidungen Bestandsobjekte mit günstigen Mieten bevorzugen, hat sich auch in 2010 fortgesetzt. Da die meisten Großabschlüsse zu Mietkonditionen unter 11,50 Euro/m²/mtl. getätigt wurden, nahm die flächengewichtete Durchschnittsmiete in 2010 von 11,82 Euro/m²/mtl. in 2009 auf 11,00 Euro/m²/mtl. ab. Auch die nachhaltig erzielte Spitzenmiete verminderte sich in 2010. Während sie zum ersten Quartal 2010 noch bei 18,00 Euro/m²/mtl. lag, nahm sie im Laufe des Jahres auf 17,00 Euro/m²/mtl. ab. Nach Ablauf des 4. Quartals 2010 lag sie schließlich bei 17,50 Euro/m²/mtl. Dies stellt einen Rückgang der Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um rund 2,8 Prozent dar. Der Berechnung der Spitzenmiete liegen hierbei jeweils die Mietvertragsabschlüsse der letzten zwölf Monate zu Grunde. In 2010 wurden lediglich vier Mietverträge über 18,00 Euro/m²/mtl. abgeschlossen. In 2010 stieg das Interesse an preiswerten Büroflächen weiterhin an: In der Mietpreiskategorie bis 10,00 Euro/m²/mtl. wurden insgesamt 98 Mietverträge registriert. Dies entsprach rund 81.900 m² bzw. 42,2 Prozent des Flächenumsatzes. Im Vorjahr wurden lediglich 23,2 Prozent der Flächen in diesem Preissegment umgesetzt.