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Steuerliche Risiken bei Auflösung geschlossener Fonds

Zahlreiche Zeichner geschlossener Immobilienfonds erhalten in diesen Monaten Post von Initiatoren, die den Verkauf von Fondsimmobilien und die Auflösung der betreffenden Fonds vorschlagen. Angesichts der gegenwärtigen Situation an den Immobilienmärkten, die zum Teil beträchtliche Veräußerungserlöse ermöglicht, ist dies durchaus eine wirtschaftlich sinnvolle Option. Allerdings sollten Fondsanleger in jedem Einzelfall sorgfältig prüfen, welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf einer Fondsimmobilie für sie persönlich hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn aufgrund der günstigen Marktsituation deutlich früher verkauft werden soll, als bei Auflegung des Fonds angenommen.

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Zunächst einmal ist zu prüfen, inwieweit zu versteuernde Veräußerungsgewinne anfallen. Hier gilt nach wie vor die Regelung des § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), wonach Gewinne aus dem privaten Verkauf von Immobilien steuerfrei bleiben, wenn die Immobilien länger als zehn Jahre gehalten worden sind. Dies trifft auch auf die Investitionsobjekte geschlossener Immobilienfonds zu, wenn sie vom Fonds länger als zehn Jahre gehalten wurden und auch der betreffende Anleger solange am Fonds beteiligt war.

Ist die Zehn-Jahres-Frist noch nicht verstrichen, sind nicht nur die Veräußerungsgewinne steuerpflichtig. Vielmehr ist in diesem Fall auch zu prüfen, ob der Anleger aufgrund des Verkaufs der Fondsimmobilie nicht auch als gewerblicher Grundstückshändler qualifiziert wird. Als „Zählobjekt“ kommen dabei alle Fondsbeteiligungen von mindestens 250.000 Euro in Betracht, die ein Anleger innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums verkauft. Bei so genannten „branchennahen Personen“, beispielsweise Maklern, Architekten, Bauträgern, verlängert sich der betrachtete Zeitraum sogar auf zehn Jahre. Wurden im fraglichen Zeitraum mehr als drei Zählobjekte verkauft, dann gilt der Betreffende als gewerblicher Grundstückshändler. Dies hat nicht nur zur Folge, dass auch die Veräußerungsgewinne anderer privater Immobilienverkäufe innerhalb des Fünfbeziehungsweise Zehn-Jahres-Zeitraums entsprechend zu versteuern sind, sondern löst zudem für den Betreffenden auch noch die Gewerbesteuerpflicht aus. Solange es sich lediglich um den Verkauf eines Fondsanteils – beispielsweise über eine Zweitmarktplattform – handelt, ist dies alles insofern meist unproblematisch, als der Anleger hier den Zeitpunkt des Verkaufs unter Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte selbst festlegen kann.

Wird jedoch die Immobilie selbst vor Ablauf von zehn Jahren durch die Fondsgesellschaft veräußert, ist die Situation eine andere. In diesem Fall wird die Fondsbeteiligung als „Zählobjekt“bberücksichtigt, wenn der betreffende Zeichner mindestens zehn Prozent der Fondsanteile besitzt oder sein Anteil am Wert der veräußerten Immobilie höher ist als 250.000 Euro. Ersteres dürfte in der Praxis nur relativ selten der Fall sein. Ungleich häufiger jedoch kann der anteilige Immobilienwert die 250.000 Euro-Grenze übersteigen. Wurde die Investition des Fonds beispielsweise – was durchaus üblich ist – zu 60 Prozent fremdfinanziert, dann genügt bereits eine Beteiligung im Wert von 100.000 Euro am Fondseigenkapital, um die fragliche Grenze zu überschreiten. Bei alledem ist es übrigens unerheblich, ob der Verkauf mit Zustimmung des Betreffenden erfolgte oder nicht. Selbst wenn sich der Anleger bei der Abstimmung gegen einen vorzeitigen Verkauf der Immobilie ausgesprochen hat, aber überstimmt wurde, steht dies bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen nicht seiner Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler entgegen. Insbesondere dann, wenn – wie bei vielen geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds – Großzeichner in der Minderheit sind, ist nicht zu erwarten, dass deren steuerliche Belange bei der Entscheidung über einen vorzeitigen Immobilienverkauf berücksichtigt werden.

Ein dritter wesentlicher Aspekt neben der Spekulationsfrist und dem gewerblichen Grundstückshandel ist die Problematik der Liebhaberei. Hierfür prüft das Finanzamt, ob beim Erwerb des Fondsanteils tatsächlich eine Einkunftserzielungsabsicht vorlag oder nicht. Fehlt diese Absicht, so gilt die Fondsbeteiligung als Liebhaberei, was zur Folge hat, dass der Anleger keine der damit zusammenhängenden Ausgaben steuerlich geltend machen kann.

Als Indiz für das Fehlen einer Einkunftserzielungsabsicht kann der Weiterverkauf des Fondsanteils nach kurzer Haltezeit (weniger als fünf Jahre) gelten, aber auch eine Rückkaufsgarantie oder ein Andienungsrecht, die vor Erzielung des steuerlichen Totalüberschusses laut Prognose in Anspruch genommen werden können. Ob der Totalüberschuss beim Verkauf der Fondsimmobilie oder des Fondsanteils tatsächlich erreicht war oder nicht, ist dabei unerheblich. Stattdessen kommt es ausschließlich darauf an, zu welchem Zeitpunkt die beim Erwerb zugrunde gelegte Prognose das Erreichen des Totalüberschusses erwarten ließ.

Ebenso wie bei der Entscheidung für eine Investition sollten steuerliche Aspekte auch bei der Entscheidung über Zeit und Form des Exits nie allein den Ausschlag geben. Andererseits sollten Investoren sie auch dann nicht aus dem Auge verlieren, wenn – wie zurzeit – die Marktsituation vielfach attraktive Exit-Möglichkeiten bietet.