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Steigende Flächenumsätze auf deutschen Büromärkten

Nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) sind die Büroimmobilienmärkte des ersten Halbjahres 2008 in Berlin, Frankfurt/Main und München durch deutlich steigende Flächenumsätze im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum gekennzeichnet. In Hamburg hingegen lag der Umsatz an Büroflächen im ersten Halbjahr dieses Jahres unter dem Niveau des Rekordwertes aus dem Vorjahr.

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Mit einem Büroflächenumsatz von 260.000 m² im ersten Halbjahr 2008 wurde in Frankfurt am Main der entsprechende Vorjahreswert um 48,1 Prozent übertroffen. Größter Abschluss war hierbei die Projektanmietung der Deutschen Börse AG mit rund 45.000 m² Mietfläche in Eschborn. Die erzielbare Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich deutlich von 34,50 Euro auf 39,00 Euro/m². Die Leerstandsrate liegt ohne Untervermietungen konstant bei 10,8 Prozent. Bei spekulativen Fertigstellungen innerhalb der kommenden 12 Monate liegt Frankfurt mit 133.300 m² am unteren Ende der Rangliste. Nur in Berlin werden in den kommenden 12 Monaten noch weniger neue Büroflächen fertig gestellt. Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in der Mainmetropole: „Aufgrund weiterhin reger Nachfrage rechnen wir bis Jahresende mit einem Umsatzvolumen annähernd auf Vorjahresniveau von rund 535.000 m². Mit einer erzielbaren Spitzenmiete von 39,00 Euro, die 13 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreswert liegt, rangiert Frankfurt weit vor den anderen Top-Bürostandorten in Deutschland.“

In Hamburg hat CB Richard Ellis zum 2. Quartal 2008 seine Markstandsdatenbank optimiert und damit eine Basis für die grundlegende Neuberechnung des Büroflächenbestandes und des Leerstandes gelegt. Demnach ist der neu berechnete Büroflächenbestand auf einem niedrigeren Niveau. Basis für die Neuberechnung bildete die Objektdatenbank von CBRE in Hamburg und die Untersuchung „Büroimmobilienmarkt Hamburg – Situation und Zukunftsperspektiven“ der beiden in Berlin ansässigen unabhängigen Forschungsgesellschaften BulwienGesa AG und Baasner, Möller & Langwald. In einer Gegenüberstellung der Datenbasen wurden Gebäude für Gebäude abgeglichen. Die so aufgearbeitete Objektdatenbank bildet die optimierte Ausgangsbasis für eine Neuberechnung des Büroflächenbestandes. Dieser wird von CB Richard Ellis zum 2. Quartal 2008 nunmehr mit 12.733.900 m² geführt. Um eine konsistente Datenbasis zu gewährleisten, wurden in den vergangenen Monaten auch die Angaben zum Büroflächenleerstand überarbeitet. Innerhalb des Bestandes stehen demnach 997.100 m² Bürofläche leer, so dass sich eine neue Leerstandsquote von 7,8 Prozent für den Hamburger Büroimmobilienmarkt ergibt. Der Büroflächenumsatz in der Hansestadt sank insgesamt im ersten Halbjahr 2008 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 10,0 Prozent auf 279.700 m². An keinem anderen untersuchten Standort wird der Büroflächenbestand so stark zunehmen wie in der Hansestadt: 180.500 m² an Büroflächen werden in den kommenden 12 Monaten in Hamburg auf den Markt kommen. Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2007 von 23,50 Euro auf 24,00 Euro. Für die kommenden Quartale wird in der Hansestadt mit leicht steigenden Umsätzen und leicht sinkenden Leerständen gerechnet. Heiko Fischer, Vermietungschef von CB Richard Ellis in Hamburg: „Nach dem Rekordergebnis aus dem Vorjahr haben wir ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Getragen wird das aktuelle Vermietungsvolumen durch mehrere Großabschlüsse. Dabei sind insbesondere Eigennutzungen wie die der ECE am Firmenhauptsitz in Poppenbüttel (17.850 m²) und der STRABAG-Tochter Züblin in den Tango-Türmen (12.750 m²) zu erwähnen.“

In der bayerischen Landeshauptstadt München übertraf der im ersten Halbjahr 2008 registrierte Büroflächenumsatz mit 393.800 m² das Niveau des Vorjahres um 4,2 Prozent. Die Spitzenmiete stieg im Vergleichszeitraum von 30,50 Euro auf 31,50 Euro. Nach wie vor sind besonders Flächen in der Innenstadt gefragt. Rainer Knapek, Chef des CBRE-Vermietungsteams in der bayerischen Landeshauptstadt: „Das im vergangenen Quartal erzielte Vermietungsvolumen beläuft sich auf 164.600 m² und liegt damit in etwa auf Vorjahresniveau. Von Mieterseite nachgefragt werden aktuell vor allem Büroflächen in gut erschlossenen Innenstadtlagen mit hochwertigem Ausstattungsstandard. Als Jahresumsatzleistung erwarten wir ein Ergebnis von insgesamt rund 780.000 bis 800.000 m², also etwas unter dem Vorjahresniveau.“

Der Berliner Büromarkt wies im ersten Halbjahr dieses Jahres einen Umsatz von rund 200.700 m² Bürofläche auf, dieser sank damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5,9 Prozent. Der Leerstand reduzierte sich um 1,1 Prozentpunkte und sank auf eine Quote von 9,4 Prozent. Die Spitzenmiete bleibt gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum konstant bei 22,00 Euro. Matthias Hauff, Head of Agency von CBRE in Berlin: „Qualitativ hochwertige Flächen erfreuen sich weiterhin einer sehr guten Nachfrage. Das gilt insbesondere für Gebäude in der City-Ost in der Umgebung des Gendarmenmarkts und des Boulevards Unter den Linden, wo gegenwärtig die nachhaltige Spitzenmiete bei 22,00 Euro/m² und Monat erzielt wird. Der Berliner Büroimmobilienmarkt erfährt derzeit eine nur sehr geringe Bestandserweiterung. Namhafte Projektentwicklungen wurden mit Ausnahme des bereits vermieteten Hackeschen Quartiers in den ersten sechs Monaten nicht begonnen. Für das Gesamtjahr 2008 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz von rund 450.000 m² bei stabilen Mietpreisen.“