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Städtereport Düsseldorf - Modemetropole mit internationalem Chic

In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf, deren Ruf als Mode- und Messestadt weit über Deutschland hinaus reicht, sind nahezu alle großen und internationalen Filialisten vertreten. Als Schauplatz der Mode bietet Düsseldorf mit seinen Messen cpd, Global Fashion oder der Schuhmesse GDS internationales Flair und ist für viele Einzelhändler ein Tor für neue Konzeptansiedlungen. Grund hierfür ist auch der ebenfalls herausragende Ruf der Rheinmetropole als Einkaufsstadt insbesondere für die betuchtere Klientel, für die ein Bummel mit entsprechendem Einkauf über die Königsallee nach wie vor ein wichtiges Ritual ist.

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Davon profitiert der Düsseldorfer Einzelhandel in hohem Maße, wie Jürgen Kreutz, Geschäftsführer von Comfort berichtet, der sich in einem aktuellen Marktbericht mit der Situation des Einzelhandels in Düsseldorf beschäftigt. Die Stadt glänzt mit einer hohen Kaufkraftkennziffer von rund 113 und einer noch höheren Zentralität, die von der BBE, Köln für das Jahr 2006 mit mehr als 134 angegeben wird. Der Bundesdurchschnitt beträgt jeweils 100. Düsseldorf hat ein Einzugsgebiet von rund 1,6 Millionen Einwohnern, was sich in einem jährlichen Brutto-Einzelhandelsumsatz von rund 4,2 Milliarden Euro widerspiegelt. Wenngleich Düsseldorf mit derzeit rund 577.000 Einwohnern nur zu den „kleineren“ Metropolen in Deutschland zählt, spielt die Landeshauptstadt für den Einzelhandel in der Bundesrepublik unbestritten eine der Hauptrollen und ist in dieser Hinsicht mit den „Einzelhandelsriesen“ Berlin, Hamburg und München in einem Atemzug zu nennen.

Entsprechend gefragt, so Kreutz, sind Ladenlokale in den Düsseldorfer 1A-Lagen Königsallee, Schadowstraße und Flinger Straße. Ladenmieten zwischen 165 und 180 Euro/m² sind das Ergebnis dieser starken Nachfrage.

Die Top-1A-Lage der Königsallee befindet sich im Bereich zwischen Schadowstraße / Blumenstraße und Bahnstraße. Als wohl einzige Luxusmeile einer deutschen Großstadt verfügt die Königsallee über eine Passantenfrequenz, die der einer klassischen Kaufhausmeile wie der Schadowstraße gleichkommt. Dies hat in der Vergangenheit immer wieder dazu geführt, dass nicht nur klassische Luxuslabels an der Königsallee angemietet haben, sondern auch Filialisten wie Benetton oder Zara, die es freilich nicht versäumt haben, einer außergewöhnlichen Lage wie der Königsallee nicht auch entsprechenden Tribut bei der Gestaltung ihrer Shops zu zollen. „Daher“, so Jürgen Kreutz, „stellen sie auch eine Bereicherung der Königsallee dar. Denn sie erhöhen die Besucherzahl der Luxuslage weiter.“

An der Königsallee hat das alteingesessene Multi-Label-Haus Eickhoff eine komplette Renovierung erhalten. Ein weiterer Neuzuwachs ist das Unternehmen Tommy Hilfiger, das mit dem Konzept „Denim“ die ehemalige Kookai-Fläche belegt. Die Comfort konnte den Top-Mietern Hennes & Mauritz und Esprit erfolgreich langfristige Mietverträge für „flagship-stores“ in der Projektentwicklung der Centrum Königsallee 76–78 vermitteln. Ebenfalls neu an der Königsallee sind Orwell (Königsallee 27) und René Lezard in der Kö-Galerie. In das Heinemann-Haus an der Ecke Königsallee/Schadowstraße wird ab August 2008 die Mayersche Buchhandlung auf rund 4.000 m² einziehen. Das neue H&M-Konzept COS zieht an die Königsallee 80. Die gesteigerte Nachfrage von Filialisten im Bereich der Königsallee ist zum einen den anhaltenden Aktivitäten der Luxus- und Niveau-Mieter, zum anderen der Nachfrage hochwertiger young-fashion-Anbieter zu danken. Deren Ansiedlung ist auf das hybride Kaufverhalten der Kunden zurückzuführen. Luxus auf der einen, szeniger Konsum auf der anderen Seite prägen auch die Anmietungsaktivitäten. Durchaus positiv sieht Jürgen Kreutz die Entwicklung des „Breidenbacher Hof“. Mieter wie Hugo Boss, Douglas, Escada und das Konzept Claudia Sträter der niederländischen Vendex-Gruppe konnten hierfür im Vorfeld gewonnen werden. Im Herbst 2007 sind die Eröffnungen vorgesehen. Das integrierte Hotel wird wider Erwarten nicht von Ritz-Carlton, sondern von der Hotel-Gruppe „West Paces“ betrieben, die sich unter anderem aus ehemaligen Ritz-Carlton Mitarbeitern rekrutiert. Der Breidenbacher Hof, der inmitten des Dreiecks zwischen Königsallee, Flinger Straße und Schadowstraße liegt, kann als ergänzende Bereicherung zu den A-Lagen und Aufwertung für die schwächer frequentierte Seite der Königsallee angesehen werden. Als erstes Indiz kann man die Ansiedlung der hochwertigen Modehändler Tristano Onofri sowie Orwell in diesem Bereich der Königsallee werten. Ebenfalls auf dieser Seite der Königsallee eröffnete bereits im September 2005 das 5-Sterne-Luxushotel InterContinental mit insgesamt 286 Zimmern und einem edlen Erscheinungsbild.

Im nördlichen Teil der Königsallee schließen sich zwei weitere 1A-Einzelhandelslagen an. Auf der östlichen Seite die Schadowstraße, deren stärkster Bereich sich zwischen der Blumenstraße und der Berliner Allee befindet. Auf der anderen Seite der Königsallee bildet die Flinger Straße zwischen der Heinrich-Heine-Allee und der Mittelstraße eine weitere 1A-Einzelhandelslage.

Filialisten, die auf eine hohe Passantenfrequenz und auf eine junge Käuferschaft angewiesen sind, zieht es grundsätzlich an die Flinger Straße. Die hier vorherrschenden szenigeren Konzepte haben teilweise Flächen- und Standortoptimierungen vorgenommen. So verlegte beispielsweise das Unternehmen Tally Weijl seinen Standort in den Bereich Flinger Straße/Ecke Kasernenstraße. Den ehemaligen Standort belegt nun das Label Madonna. Der niederländische Wäschespezialist Hunkemöller hat sich ebenfalls an der Flinger Straße angesiedelt. Durch die Projektentwicklung der Centrum Grundstücksgesellschaft für das derzeitige Woolworth-Kaufhaus, bei dem die Comfort die Mietverträge an Zara und Castro erfolgreich vermitteln konnte, ist eine Lageaufwertung in diesem Teilstück zu erwarten.

Ein weiteres Projekt der Centrum Grundstücksgesellschaft im angrenzenden Bereich der Mittelstraße trägt zu dieser positiven Entwicklung bei. Das italienische Label Sixty wird ab Mitte 2007 an der Mittelstraße 3 präsent sein. Die starke Anziehungskraft der Flingerstraße hat Comfort-Beobachtungen zufolge dazu geführt, dass die Lagen um diese herum ebenfalls deutlich aufgewertet wurden. So scheint sich die Verlängerung der Flinger Straße über das Kult-Kaufhaus hinaus und die Mittelstraße, die eine natürliche Verbindung zwischen traditioneller 1A-Lage und dem Karlsplatz (Markt) darstellt, zu echten 1A-Lagen zu entwickeln. „Dies wird auch deutlich“ meint Kreutz, „wenn man die Ansiedlung verschiedener Filialisten an diesen Standorten betrachtet, die üblicherweise nur Ladenlokale in Top-Lagen anmieten.“

Die Schadowstraße, die im östlichen Teilstück durch die Fahrstraße getrennt ist, zeichnet sich auf der stärker belebten Straßenseite unter anderem durch die Magnetkräfte der Waren- und Kaufhäuser aus. An der Schadowstraße 57 präsentiert sich seit kurzem das dänische Textilunternehmen Bestseller mit den Labels „Jack & Jones“ und „Vero Moda“ und an der Schadowstraße 30 eröffnete Mitte März 2007 das britische Fashionlabel „Monsoon Accesorize“. Die etwas weniger belebte Seite wurde zwar durch die Ansiedlung des Filialisten dm-Drogeriemarkt (auf Vermittlung der Comfort) aufgewertet, wird aber eine Passantenfrequenz ähnlich der gegenüber liegenden Seite evt. erst annähernd erfahren, sofern nach dem anstehenden U-Bahnbau langfristig über eine Verkehrsberuhigung beziehungsweise Fußgängerzone entschieden wird. Der U-Bahnbau soll im Frühjahr 2007 beginnen und rund zwei Jahre dauern.

Parallel zur derzeit fußläufigen Schadowstraße und als Verlängerung der Königsallee Richtung Hofgarten ist bereits seit längerem das Projekt “Kö-Bogen“ mit einer teilweisen Einzelhandelsnutzung im Gespräch. Ein Realisierungsbeginn ist aber noch nicht endgültig beschieden und wird frühestens Anfang 2009 erwartet. In diesem Zuge wird auch nachhaltig über die Entfernung der Hochbrücke „Tausendfüßler“ diskutiert. Diese könnte entfernt werden, wenn die Berliner Allee in diesem Teilstück untertunnelt wird. Dies wäre für die Passantenfrequenzsteigerung des derzeitigen Fahrstraßenteils der Schadowstraße von großer Bedeutung, da dann die optische Barriere des Tausendfüßlers bei P&C, als auch die psychologische Barriere der Fußgängerampel an der Berliner Allee beseitigt wäre.

In Stadtteil Düsseldorf Unterbilk wird sich die 1A-Lage Friedrichstraße zwischen Graf-Adolf-Platz und Herzogstraße tendenziell eher negativ entwickeln. Die nahende Eröffnung der Bilk Arkaden (ca. 27.000 m²) wirft hier ihre Schatten voraus. Diese werden vermutlich einen wesentlichen Teil der Nahversorgung für den Stadtteil übernehmen und damit zu einer Abwertung der Einzelhandelsmieten der Friedrichstraße beitragen.