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Hannover - Nummer neun im deutschen Städteranking

Hannover als Landeshauptstadt und wirtschaftliches Zentrum Niedersachsens hat sich im Ranking der bundesweit beliebtesten Einzelhandelsstandorte in den vergangenen Jahren einen immer besseren Ruf geschaffen. So ist Hannover mit rund 516.00 Einwohnern zwar nur die elftgrößte Stadt Deutschlands. In einem Mietpreisranking von Comfort erreicht Hannover jedoch Rang neun der teuersten Einkaufsmetropolen in Deutschland.

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International bekannt durch die im Jahr 2000 ausgerichtete Weltausstellung EXPO, aber auch durch regelmäßig stattfindende Messen wie die CEBIT oder die Hannover Messe und verkehrsgünstig gelegen ist Hannover eine Stadt mit großem Besucherandrang, wovon auch der innerstädtische Einzelhandel stark profitiert. Das Einkaufsgeschehen konzentriert sich nach Angaben von Günter Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH; derzeit fast ausschließlich auf die innerstädtischen etablierten Lagen Packhofstraße, Georgstraße, Karmarschstraße und Bahnhofstraße. Hier werden für kleinere Ladenlokale zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche bei Neuabschlüssen Mietpreise bis zu 150 Euro/m² gezahlt. Die größeren Ladenlokale zwischen 300 und 500 m² Verkaufsfläche, die bei Comfort traditionell ebenfalls in die Untersuchung mit einbezogen werden, fallen noch immer mit Quadratmeterpreisen von 92 Euro/m² ins Gewicht. Im Verlauf der letzten fünf Jahre sind die Mieten in dem Segment kleinerer Ladenlokale nach Comfort-Beobachtungen noch einmal um mehr als 13 Prozent angestiegen.

Die im Verhältnis zur Einwohnerzahl und den einzelhandelsrelevanten Kennziffern (überdurchschnittliche Kaufkraft von 106,17 sowie eine sehr hohe Zentralität von 133,63) relativ kleine 1a-Lage in Hannover weist einen sehr hohen Filialisierungsgrad und - daraus folgend - eine hohe Flächenproduktivität sowie eine nur geringe Mieterfluktuation auf. Laut Günter Rudloff gibt es eine hohe Nachfrage von weiteren Filialunternehmen, die schon seit Jahren nicht befriedigt werden kann. „Dank dieser besonderen Situation ist Hannover eine der sehr wenigen Städte in Deutschland, in denen ein ECE-Center vom innerstädtischen Handel nicht gefürchtet, sondern ausnahmsweise einmal als mögliche Bereicherung begrüßt wird“, beschreibt er die gegenwärtige Diskussion um den Bau der so genannten Ernst-August-Galerie. Ob dieser wirklich positive Auswirkungen haben werde, hinge vor allen Dingen davon ab, ob in diesem Zuge die Ansiedlung bisher nicht in Hannover vertretener, neuer und interessanter Einzelhandelskonzepte gelinge. „Es wäre wünschenswert, wenn die Konzeption des Mietermixes dazu führt, dass ein neuer Magnet entsteht, der das bisherige Angebot sinnvoll ergänzt“, ergänzt Rudloff. „Dann, aber nur dann, wird die Innenstadt durch das Center gestärkt.“

Denn grundsätzlich sei der bevorstehende Flächenzuwachs durch die Ernst-August-Galerie in Höhe von ca. 30.000 m² Verkaufsfläche für Hannover verkraftbar. Das bereits vorhandene ECE-Center im Hauptbahnhof jedenfalls habe der Innenstadt ebenfalls nicht signifikant geschadet. Eingedenk der aktuell anhaltend starken Nachfrage nach innerstädtischen Verkaufsflächen sei nicht mit der sonst häufig im Zusammenhang mit der Eröffnung eines ECE-Centers einhergehenden Schwächung des Marktes für Einzelhandelsimmobilien in den etablierten 1a-Lagen zu rechnen. Vielmehr geht Rudloff davon aus, dass sich die Mietpreise weiterhin auf hohem Niveau halten werden. Auch die im Zuge von ECE-Entwicklungen schon während des Planungsstadiums häufig zu beobachtende Ansiedlungszurückhaltung der Einzelhändler sei in Hannover nicht festzustellen.

Die in den letzten Jahren erfolgten Modernisierungen in der Innenstadt sind Rudloff zufolge durchweg positiv angenommen worden und haben auch zu entsprechenden Ergebnissen geführt. Zu nennen seien hierbei insbesondere die Modernisierung des Hauptbahnhofes und die Neugestaltung des Bahnhofsbereiches ebenso wie die der Niki-de-Saint-Phalle-Promenade.

Mit der für Herbst 2008 geplanten Eröffnung der Ernst-August-Galerie auf dem Grundstück des ehemaligen Hauptpostamtes könnte es jedoch zu spürbaren Lageverschiebungen kommen. Profitieren wird laut Rudloff unstrittig die Bahnhofstraße, die damit ihren Aufwärtstrend weiter fortsetzt, der zuletzt durch die Eröffnung eines New Yorker Flagship-Store auf rund 2000 m² noch einmal deutlich unterstrichen wurde. Auch die Eröffnung des zweiten Bauabschnittes der Niki-de-Saint-Phalle-Promenade trage mit ihrem modernen und geradlinigen Design zu einer Aufwertung dieses Quartiers bei. Hier haben ortsansässige Einzelhändler und Nahversorger eine gut angenommene und frequentierte Nische gefunden.

Als weitere Profiteure der Center-Entwicklung identifiziert Rudloff die Verbindungsstraßen zwischen Ernst-August-Galerie und 1a-Lage, insbesondere die Schillerstraße und die Kurt-Schumacher-Straße. Bislang eher als 1b-Lage gelistet, zeigen diese bereits erste Anzeichen einer Lageverbesserung - beispielsweise durch die Anmietung von Hirmer in der Schillerstraße. „Diese auch baulich teilweise nicht sehr attraktiven Straßenzüge,“ ergänzt Rudloff, „werden nach und nach mehr in das öffentliche Blickfeld und damit auch in das Blickfeld von Investoren rücken, wobei die Bebauung des früheren Telekomgeländes als ein erster Schritt angesehen werden darf.“

Der kommerzielle Teil der Georgstraße als nach wie vor frequenzstärkste Shopping-Meile Hannovers weist aufgrund seines großen Erfolges eine geringe Mieterfluktuation auf. Einzig der Douglas-Mega-Store in der früheren New Yorker Immobilie fungiert hier als neuer Magnet. Die Große Packhofstraße bietet hinsichtlich ihres Filialisierungsgrades ein ähnliches Bild. Allerdings, so Rudloff, sei hier zu bemerken, dass die Große Packhofstraße der Georgstraße mit den kürzlich renovierten Verkaufsflächen von Benetton und Schuhhaus Gisy zumindest optisch hinterherhinke. An dieser Stelle bestehe akuter Handlungsbedarf, auch wenn der jüngst eröffnete Puma Store optisch positiv hervorsteche. Dies gelte nach wie vor auch für eine der prominentesten Handelsplätze in Hannover. „Der bereits länger im Gespräch stehende Umbau des kürzlich veräußerten und sehr unattraktiven Kröpcke-Centers mit seinem Hauptmieter Peek & Cloppenburg lässt bedauerlicherweise weiter auf sich warten.“ sagt Rudloff. Dessen Umgestaltung könnte nach Ansicht Rudloffs die absehbaren negativen Auswirkungen auf die weiter vom ECE-Center entfernten Lagen Karmarschstraße und Osterstraße sowie den höherwertigen Teil der Georgstraße abmildern. Geschehen sei aber bislang noch nichts.

Unabhängig von einer optischen Aufwertung des Kröpcke-Centers könne man jedoch davon ausgehen, dass sich das Quartier mit Modeunternehmen wie Zara oder traditionsreichen Unternehmen wie Parfümerie Liebe, Mäntelhaus Kaiser oder I.G. von der Linde mittelfristig nachhaltig behaupten werde. Darüber hinaus gibt es Rudloff zufolge bereits Pläne der Stadt für eine Aufwertung des Opernplatzes, die sehr zu begrüßen seien. Weitere Edellagen wie z.B. die Luisenstraße verlören derzeit zunehmend an Bedeutung.

Insgesamt betrachtet kommt Rudloff in Folge seiner Comfort-Studie zum Standort Hannover zu einem positiven Resümee. Die Stadt, so Rudloff, sei in einem Atemzug mit attraktiven Einzelhandelsmetropolen wie Düsseldorf, Dortmund oder Stuttgart zu nennen und habe ihr Potenzial noch bei weitem nicht ausgeschöpft. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass Hannover im Vergleich zu Städten ähnlicher Größenordnung über eine deutlich höhere Zentralität verfüge, gleichzeitig aber derzeit noch ein geringeres Mietniveau aufweise. Spielraum für weitere Mietpreissteigerungen, welche die Attraktivität des Standortes für national und international erfolgreichen Einzelhandelsketten widerspiegeln, sei vorhanden und werde seiner Einschätzung nach auch in den kommenden Jahren ausgeschöpft werden.