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Stadtplaner müssen neue Hürden beim Vergaberecht bewältigen

Die Baulandentwicklung steht vor einer neuen, großen Herausforderung, deren Folgen sich bereit jetzt darin zeigen, dass einige Großprojekte seit kurzem auf Eis liegen. Auslöser ist der vor wenigen Wochen ergangene Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf zum Fliegerhorst Ahlhorn. Die Richter legen darin neue Maßstäbe für die Frage fest, ob Bauvorhaben, die im Zusammenhang mit städteplanerischen Projekten stehen, europaweit ausgeschrieben werden müssen oder nicht.

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„Betroffen sind vor allem öffentliche Grundstücksverkäufer, wie im Fall der Neuentwicklung ehemaliger Militärflächen“, erläutert Rechtsanwältin Dr. Annette Rosenkötter von FPS Fritze Paul Seelig in Frankfurt, „aber auch private Veräußerer können berührt sein, wenn sie eng mit der Kommune kooperieren. Sie werden künftig sehr sorgfältig abwägen müssen, ob die Vorteile einer engen Kooperation das Risiko rechtfertigen, ein formelles Ausschreibungsverfahren durchführen zu müssen.“ Denn nach der OLG-Entscheidung kann das aus einer solchen Kooperation resultierende Geschäft zusammen mit der Kooperationsvereinbarung als Einheit betrachtet werden. Voraussetzung: Die Kommune entscheidet maßgeblich mit über den Investor bzw. der Investor unterwirft sich in einem städtebaulichen Vertrag gegenüber der Gemeinde einer konkreten Bauverpflichtung.

Ergibt sich aus der Gesamtbetrachtung, dass die öffentliche Hand mit ihrem Engagement zumindest ein mittelbares Eigeninteresse verfolgt – z.B. den Wunsch nach einer geordneten städtebaulichen Entwicklung –, handelt es sich um einen öffentlichen Bauauftrag, der europaweit ausgeschrieben werden muss. „Damit stehen Veräußerer und Gemeinden vor der Herausforderung, ihre Ziele vor Einleitung eines Verfahrens genau zu reflektieren und transparent zu formulieren“, betont Rosenkötter – was viele Kommunen als massive Einschränkung ihrer städteplanerischen Gestaltungsspielräume sehen dürften.

Trotz des restriktiven Ansatzes der Düsseldorfer OLG-Entscheidung bleibt Spielraum, Projekte auch ohne Ausschreibung zu realisieren. Rosenkötter: „Findet die Auswahl des Investors bei Veräußerung durch einen Privaten ohne formale und inhaltliche Einbeziehung der Kommune statt, und schließt dieser dann mit der Kommune einen städtebaulichen Vertrag über die Herstellung der allgemeinen planungs- und sonstigen genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen, wäre eine Ausschreibungspflicht weder für das Veräußerungsgeschäft noch für den städtebaulichen Vertrag gegeben.“

Dass private Veräußerer gerne mit den Kommunen kooperieren, liegt auch an der Aussicht auf höhere Verkaufserlöse, wenn bereits konkrete Perspektiven für die Baurechte bestehen. Um diesen Effekt zu erhalten, kommen Regelungen im Grundstückskaufvertrag in Betracht, die vom Kaufpreis für ein unentwickeltes Grundstück ausgehen und dann eine Dynamisierung vorsehen, sobald bestimmte Entwicklungserfolge eintreten, z.B. in Form der Bereitstellung von Baurecht.

Auf jeden Fall erwartet Vergaberechtsspezialistin Rosenkötter nach der OLG-Entscheidung, dass viele unterlegene Investoren von den nun aufgezeigten Rechtsschutzmöglichkeiten Gebrauch machen. Immerhin geht es bei den von solchen Konstellationen betroffenen Projekten meist um die „Filet-Stücke“ der Kommunen – und damit um eine enorme wirtschaftliche Bedeutung.