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Stabiler Flächenumsatz in Hamburg

Von Januar bis Juni 2006 wurden in Hamburg rund 184.000 m² Bürofläche umgesetzt – ein vergleichbares Niveau wie vor einem Jahr (186.000 m²). Dies ergibt der “City Report Hamburg” für das erste Halbjahr 2006, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmo- bilien, Anfang August veröffentlichen wird.

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“Mit diesem Ergebnis knüpft Hamburg auch in diesem Jahr wieder an den bereits 2004 eingeleiteten Nachfrage-Anstieg an”, erläutert Marcus Zorn, Niederlassungsleiter Hamburg der Atisreal GmbH. “Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses gute Resultat ohne Großvermietungen mit mehr als 10.000 m² Bürofläche erzielt wurde.” Im ersten Halbjahr 2005 hatte diese Größenklasse noch einen Anteil von über 13 Prozent am Flächenumsatz. “Dies spricht für eine weiterhin lebhafte und stabile Nachfrage über alle Marktsegmente.”

Gefragt waren wieder die Büromarktzone City (40.000 m²), erweiterte Innenstadt (30.000 m²) sowie die äußeren Stadtgebiete in der Büromarktzone übriges Stadtgebiet (29.500 m²). Der Bedeutungszuwachs der Hafen City hat sich im ersten Halbjahr 2006 weiter fortgesetzt (hier wurden 11.000 m² umgesetzt). Während im ersten Halbjahr 2005 noch über 28 Prozent des Ergebnisses aus großen Vertragsabschlüssen über 5.000 m² resultierte, lag dieser Anteil im laufenden Jahr nur noch bei knapp 15 Prozent. Dagegen machten kleine und mittelgroße Flächen zwischen 200 und 5.000 m² fast 79 Prozent des Umsatzes aus. Auffällig ist die relativ homogene Verteilung des Flächenumsatzes auf nahezu alle Größenklassen.

Die Branchenstruktur hat sich deutlich verschoben. Versicherungen sowie Banken und Finanzdienstleister, die vor einem Jahr an der Spitze standen (nicht zuletzt aufgrund einiger großer Einzeldeals), erzielten bislang nur jeweils rund 2 Prozent. Auf dem ersten Platz liegen bislang Dienstleister wie beispielsweise Zeitarbeitsfirmen oder private Bildungseinrichtungen (Anteil: fast 25 %). Mit einigem Abstand folgen die Branchen Medien und Werbung (17 %) sowie Transport und Verkehr (rund 14 %). Wieder erstarkt sind auch die Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 12 %), und weiterhin wichtig sind Beratungsgesellschaften (11 %). Insgesamt weist Hamburg also eine breit gestreute Branchenstruktur auf.

Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) hat sich im vergangenen Quartal kaum verändert (knapp 1,07 Mio. m²). Nicht einmal mehr 29 Prozent des Leerstands haben eine moderne Ausstattungsqualität. Mit 6,9 Prozent weist Hamburg zum ersten Mal seit Mitte 2004 wieder eine Leerstandsquote unter 7 Prozent auf; der niedrigste Wert unter den großen deutschen Bürostandorten. Das Volumen der Projektplanungen hat seit dem ersten Quartal noch einmal leicht zugenommen (auf aktuell 1,6 Mio. m²). Das Mietpreisniveau ist seit April stabil geblieben. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 23,50 Euro pro Quadratmeter und wird (wie auch die höchste Durchschnittsmiete) in der Hafen City erzielt. “Auch für das zweite Halbjahr erwarten wir keine gravierenden Änderungen bei den mittlerweile erreichten Mietpreisen”, erklärt Marcus Zorn.

Gute Perspektiven für das Gesamtjahr 2006
“Vor dem Hintergrund der vorliegenden Gesuche gehen wir von einer weiterhin positiven Marktentwicklung für dieses Jahr aus. Es bestehen realistische Chancen, dass auch 2006 die 400.000-Quadratmeter-Schwelle beim Flächenumsatz überschritten wird und Hamburg an die guten Vorjahresergebnisse anknüpfen kann. Der Abbau des Flächenangebots wird sich nur sehr langsam fortsetzen. Eine leichte Beschleunigung dieser Entwicklung dürfte 2007 einsetzen, was sich dann voraussichtlich auch in leichten Mietpreisreaktionen widerspiegeln wird.”

Transaktionsvolumen um 126 Prozent gestiegen
Im ersten Halbjahr 2006 wurden insgesamt gut 1,54 Milliarden Euro investiert – eine mehr als deutliche Steigerung von 126 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt Hamburg im Städtevergleich auf dem zweiten Platz hinter München. Zum hohen Volumen trägt neben einer deutlich höheren Deal-Anzahl insbesondere der Verkauf eines städtischen Immobilienport- folios mit etwa 815 Millionen bei. Die in Hamburg traditionell breite Streuung der Investitionen hat in diesem Halbjahr einen deutlichen Schwerpunkt auf Büro- (knapp 67 %) und Einzelhandelsimmobilien (rund 25 %).

Bedingt durch den Verkauf des städtischen Portfolios stellen die geschlossenen Immobilienfonds die stärkste Käufergruppe (Anteil am Transaktionsvolumen: gut 63 %). Auf dem zweiten Platz liegen überwiegend ausländische Fonds und Immobilienunternehmen, die opportunistisch oder an einem Wertzuwachs (added value) orientiert sind (Anteil: 13 %). Dicht dahinter rangieren die privaten Anleger, auf die immerhin noch knapp 13 Prozent des Investitionsvolumens entfielen. Bemerkenswert ist der erneut gestiegene Ausländeranteil der Käufer, der mit fast 86 Prozent noch einmal deutlich über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes liegt (rund 64 %).