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Stabiler Büromarkt in Magdeburg

Nach Analysen von Aengevelt-Research erzielte der Magdeburger Büromarkt in 2007 wie bereits im Vorjahr einen wieder marktkonformeren Büroflächenumsatz von rd. 20.500 m² (2006: rd. 20.000 m²), nachdem im Jahr 2005 aufgrund der so nicht duplizierbaren großflächigen Standortentscheidung des Justizzentrums ein weit überdurchschnittlicher Wert von rd. 55.000 erreicht wurde.

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Umsatzprognose 2008
Für das laufende Berichtsjahr erwartet Aengevelt-Research einen leicht anziehenden Büroflächenumsatz um 25.000 m². Als Nachfrage- und Umsatzschwerpunkte zeichnen sich dabei weiterhin vor allem Bürostandorte im Stadtzentrum bzw. Citybereich ab.

In den ersten vier Monaten dieses Jahres lag der Büroflächenumsatz mit rd. 5.000 m² zwar unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (rd. 7.000 m²), indessen zeichnet sich für den Verlauf des zweiten Quartals eine deutlich anziehende Nachfrage mit mehreren großflächigen Abschlüssen im jeweils vierstelligen m²-Bereich ab.

Die marktfähige Angebotsreserve wird sich im Jahresverlauf weiter um 3% bis 5% reduzieren. Der Leerstandssockel stellt sich damit bis Ende 2008 insgesamt auf rd. 145.000 m² (Ende 2007: rd. 150.000 m²).

Die Spitzenmiete wird leicht von 10,50 Euro in 2007 auf rd. 10,10 Euro/m² nachgeben. Ansonsten zeichnet sich insgesamt eine weitere Stabilisierung der Büromieten ab. Grundsätzlich bietet Magdeburg damit weiterhin äußerst nutzer- und ansiedlungsfreundliche Rahmenbedingungen.

Nachfrageschwerpunkt: Mittlere Flächengrößen
Nachdem im Vorjahr besonders zahlreich kleinere und mittelgroße Büroflächen nachgefragt wurden, sind im Berichtsjahr die Umsatzanteile innerhalb der Größenklassen heterogener verteilt. Der Anteil der Flächen ab 750 m² lag im Jahr 2007 bei 33 %. (2006: rd. 14%). Das Nachfragevolumen nach Mieteinheiten der Größe 500 bis 750 m² liegt mit ca. 10% in etwa auf Vorjahresniveau (2006: 13%). Den höchsten Marktanteil belegt im Berichtsjahr 2007 das Größensegment 250 bis 500 m² mit rd. 49%. Das Ergebnis hat sich gegenüber dem Vorberichtsjahr nochmals zugunsten dieser Größengruppe verschoben (2006: 28%). Der Anteil der „Markteinstiegsflächen“ bis zu 250 m² betrug 2007 etwa 8% (2006: rd. 45%).

Umsatzverteilung nach Lagen - Standortfavorit City
Hinsichtlich der räumlichen Nachfragepräferenzen dominieren seit mehreren Jahren unverändert Innenstadt- bzw. Citylagen. So lag der Anteil zentraler Bürostandorte am Gesamtumsatz auch 2007 mit rd. 62% ausgesprochen hoch, wenngleich die beiden Vorjahresergebnisse von 75% (2006) und 90% (2005) nicht erreicht wurden. Parallel zur stabil hohen Flächennachfrage im Magdeburger Citybereich spielen Cityrand- sowie Stadtteil- bzw. Nebenlagen traditionell in der anhaltinischen Landeshauptstadt eine nachgeordnete Rolle. Die Umsatzquote in den Cityrandstandorten lag bei rd. 23%, in den Stadtteil- und Nebenlagen bei ca. 15%.

Umsatzverteilung nach Branchen - heterogene Nachfragstruktur
Hinsichtlich der Nachfragestruktur war im Berichtsjahr 2007 wie schon im Jahr zuvor wieder eine breite und damit „gesunde“ Branchendiversifikation zu beobachten.

Die öffentliche Hand spielt dabei am Büromarkt der Landeshauptstadt als führendem Verwaltungsstandort Sachsen-Anhalts mit einem Marktanteil von rd. 30% auch weiterhin eine wichtige Nachfragerolle (2006: rd. 33%), liegt aber deutlich unter dem Vergleichswert in 2005 (80%).

Stärkste Nachfragegruppe waren 2007 die Bereiche IT/Telekommuni-kation/Medien. Ihre Quote stieg von 25% in 2006 auf rd. 32%. Unter anderem hat „KarstadtQuelle“ für die Einrichtung eines Call-Centers rd. 4.000 m² Bürofläche im „City-Carré“ angemietet.

Der Marktanteil der unternehmensbezogenen Dienstleistungen (u.a. Unternehmensberatungen, Ingenieurbüros, Rechtsanwälte etc.) ist im Berichtsjahr leicht zurückgegangen auf rd. 11% (2006: 17%).

Der Flächenumsatz der sonstigen Dienstleister (u.a. Ärzte, Bildungsein-richtungen) verblieb mit ca. 6% in etwa auf Vorjahresniveau (2006: 5%).

Banken bzw. Finanzdienstleister erreichten mit einer Marktquote von rd. 12% in etwa wieder den Vorjahreswert (2006: 15%). Beispielsweise konnte Aengevelt im zweiten Quartal 2007 eine Bürofläche von ca. 1.400 m² an eine Servicegesellschaft der Commerzbank AG erfolgreich vermitteln.

Die Nachfrage der sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbetriebe) hat angezogen. Ihr Umsatzanteil hat sich binnen Jahresfrist von 5% auf 10% verdoppelt.

Angebotsentwicklung
Wie von Aengevelt–Research prognostiziert hat sich auch im Jahre 2007 das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot weiter reduziert. Es liegt am Jahresende bei nominell 150.000 m² (Ende 2006: 155.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von knapp einer Million m² einer nominellen Leerstandsrate von rd. 15% (Ende 2006: rd. 15,6%).

Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Unter-suchung und Qualifizierung in bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte Aengevelt-Research den Aengevelt Research Leerstands-IndEX ARLEX:
- So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve rd. 39.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 46.000 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 5.000 m².
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich marktwirksamer Angebotsüberhang von ca. 60.000 m².

„ARLEX“ zeigt damit eindeutig auf, dass die zunächst hoch wirkende rein nominelle Leerstandsrate (15%) wie allerorten auch in Magdeburg lediglich eingeschränkt indikative Aussagekraft hat. In Magdeburg stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüber-hang auf lediglich rd. 60.000 m² bzw. 6% des Büroflächenbestandes.

Stabiles Mietpreisniveau
Wie von Aengevelt-Research prognostiziert bliebt das am Magdeburger Büromarkt erzielte Mietpreisniveau größtenteils nutzerfreundlich stabil. Allerdings erhöhten sich die Spitzenmieten in allen Lagebereichen. In hochwertigen Citystandorten wurden im Jahr 2007 Spitzenmieten von 10,50 Euro/m² erzielt (+ 4% gegenüber 2006). Die Durchschnittsmiete in der City rangiert bei ca. 8,20 Euro/m². Standortbedingt niedriger, indessen ebenfalls ausgesprochen stabil bis leicht steigend sind die Referenzpreise im Cityrandbereich. Im Spitzensegment werden hier bis zu 7,50 Euro/m² gezahlt (+ 4% gegenüber 2006). Die Durchschnittsmieten variieren weiterhin um 6 Euro/m². Auch in den äußeren Stadtteilen ist die Spitzenmiete gestiegen (ca. 13%). Sie liegt nun bei ca. 6 Euro/m². Der Durchschnittsmietpreis ist bei 4,20 Euro/m² angesiedelt. Auch für die kommende Marktperiode prognostiziert Aengevelt-Research ein stabiles Mietpreisniveau. Die Mietpreistendenz für die Außenbezirke ist innerhalb der Marktentwicklung allerdings als eher rückläufig einzuschätzen.