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Spannende Phase: Russischer Hotelmarkt

Der russische Hotelmarkt befindet sich in einer spannenden Phase. Vor allem der Moskauer und St. Petersburger Markt profitieren von der boomenden Wirtschaft und einem steigenden Interesse auch internationaler Investoren, deren Aktivitäten allein in den letzten beiden Jahren zusammen bei über 1,5 Mrd. US-Dollar lagen. So erwarben zum Beispiel:
· In Moskau das russische Private Equity Unternehmen Biskvit das 930-Zimmer Hotel Ukraina
· das norwegische Immobilienunternehmen Wenaasgruppen das 840-Zimmer Pulkovskaya Hotel St. Petersburg, das als Park Inn Hotel betrieben werden wird, sowie das Radisson SAS St. Petersburg (164 Zimmer)
· der britische Hotelbetreiber Orient Express Hotels das Grand Hotel Europe St. Petersburg mit 301 Zimmern
· das britische Immobilienunternehmen London & Regional ein Hotelentwicklungs-Grundstück auf der Landzunge der Vasilevsky Insel in St. Petersburg

Auch das Engagement von finanzierenden Banken – wie der Re-Finanzierungsdeal der Merrill Lynch Capital Markets Bank und Aareal Bank für das Ritz-Carlton Hotel in Moskau – verdeutlichen, dass die russischen Metropolen auf dem Weg sind, sich zunehmend als international anerkannte und nachgefragte Investmentmärkte zu etablieren.

Deutlich wird die Dynamisierung darüber hinaus vor allem auch an den Entwicklungen und Planungen von Hotels mit internationalem Standard, die langsam aber sicher Fahrt aufnehmen. Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt Jones Lang LaSalle Hotels in seiner aktuellen Publikation Digest Russia*, in der neben den beiden Metropolen Moskau und St. Petersburg auch regionale Hotelmärkte wie Kaliningrad, Rostow am Don und Sotschi betrachtet werden.

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Hotelmarkt Moskau
Die russische Hauptstadt weist ein deutliches Wachstum in der internationalen Tourismusnachfrage auf. 2005 kamen rund 3,5 Millionen Touristen aus dem Ausland, entsprechend einem weiteren Plus von 7 % gegenüber 2004. Die Tourismusbehörde der Stadt geht von einem Wachstum auf fünf Millionen bis 2010 aus. Noch leben die Hotels in der Stadt mit rund 80 % der Übernachtungen hauptsächlich von geschäftlich motivierter Nachfrage. Die Zimmerpreise in den 4- und 5-Sterne Hotels sind aufgrund des limitierten Hotelangebotes mit internationalem Standard und der überwiegenden Geschäftsnachfrage sehr hoch. Im ersten Halbjahr 2006 lag der durchschnittlich erzielte Zimmerpreis** der 4- und 5-Sterne Hotels bei 223 Euro und damit rund 23 % höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Damit überholte die russische Metropole viele europäische Hotelmärkte wie Rom, Amsterdam oder Madrid. Nur Mailand (318 Euro), London (294 Euro) und Paris (283 Euro) verzeichneten im genannten Zeitraum einen höheren durchschnittlichen Zimmerpreis.
„Mit ein Grund für dieses Preisgefüge ist das derzeitige Hotelangebot in Moskau. Von den insgesamt rund 35.000 Hotelzimmern in Moskau entsprechen nur etwa 9.500 Hotelzimmer einem internationalen Standard, wobei die Qualität dieses internationalen Angebotes recht unausgewogen ist. Etwa ein Viertel der 9.500 Hotelzimmer sind im 5-Sterne angesiedelt und somit im hochpreisigen Segment.“ so Christoph Härle, Executive Vice President bei Jones Lang LaSalle Hotels und verantwortlich für Zentral- und Osteuropa.

Bis 2012 sind 14.500 Hotelzimmer geplant. In den nächsten fünf Jahren sollen bis zu zehn international geführte Häuser – wieder hauptsächlich im 4- und 5-Sterne Segment – eröffnen, unter anderem Marken wie Sofitel, Grand Hyatt, Radisson SAS, Crowne Plaza und Le Méridien. Zu den bedeutendsten Hotelentwicklungen gehören das Ritz-Carlton (332 Zimmer) in der Tverskaya Straße (Eröffnung Ende 2006) und das Four Seasons Hotel am Roten Platz (210 Zimmer), das ab 2008 für Gäste offen steht. Weitere internationale Hotelgesellschaften wie Mandarin Oriental, Shangri-La, Raffles und Peninsula signalisieren ebenfalls Interesse an der russischen Metropole. „Bislang beschränkt sich die Angebotsentwicklung primär auf Hotels der oberen Kategorien, daher sehen wir mittelfristig vor allem auch Potenzial für Hotelentwicklungen im Mittelklassesegment. Denn im Moment haben preisbewusste Touristen wenig Alternativen zu den Hotels der Sowjet-Ära – die nicht dem internationalen Standard entsprechen“, so Härle.

Hotelmarkt St. Petersburg
Die zweite Metropole Russlands ist mit 4,6 Millionen Einwohnern die viertgrößte Stadt in Europa nach Moskau, Paris und London. Auch St. Petersburg erlebt eine dynamische Tourismusentwicklung: 3,5 Millionen ausländische Gäste in 2005 - ebenso viele wie in Moskau - entsprechen einem Wachstum von 13 % gegenüber 2004. St. Petersburg möchte sich als eine der fünf Top Destinationen in Europa etablieren und prognostiziert rund 5 Millionen ausländische Ankünfte bis 2010. Die wichtigsten Quellenländer für die Hoteliers in St. Petersburg sind Finnland, Deutschland, USA, Frankreich und Italien.
Im Gegensatz zu Moskau ist St. Petersburg vornehmlich eine Destination für touristisch motivierte Nachfrage. Die wird auch bedient durch einen der größten Seehäfen in Russland und Europa, der vermehrt auch als Anlaufstelle für Kreuzfahrtschiffe dient. In 2000 zählte der Hafen ca. 148.000 Kreuzfahrtpassagiere, in 2005 waren es bereits rund 600.000. Allerdings generieren die anlegenden Kreuzfahrtschiffe nicht immer Hotelübernachtungen. Ein gewisser Marketingeffekt für die Stadt St. Petersburg ist aber durchaus vorhanden.
Auch der St. Petersburger Hotelmarkt wird von Hotels aus der Sowjet-Ära dominiert: von den 200 Hotels werden lediglich neun von internationalen Hotelgesellschaften betrieben, z.B. das Radisson SAS Royal Hotel am Nevsky Prospekt, das Corinthia Nevskij Palace Hotel oder das Kempinski Hotel Moika 22. Weitere 14 Hotels mit über 2.000 Zimmern sind in Planung, ein Großteil davon im 4- und 5-Sterne Segment. Auch hier wäre es für die Weiterentwicklung des Hotelmarktes mittelfristig wünschenswert, den bis dato unterrepräsentierten 3-Sterne-Markt auszubauen.
Der durchschnittlich erzielte Zimmerpreis für die 4- und 5-Sterne Hotels in St. Petersburg liegt mit 211 Euro nur rund 10 Euro hinter den in Moskau verzeichneten Zimmerpreisen und positionieren die Stadt noch unter die Top 5 von 24 untersuchten Hotelmärkten in Europa.

Hotelmarkt Kaliningrad
Die russische Hafenstadt ist mit dem ganzjährig eisfreien Hafen und ihrer Nähe zur EU-Zone ein wichtiger Handelsstandort. Zudem bietet Kaliningrad aufgrund einer eingerichteten Sonderwirtschaftszone (SEZ Special Economic Zone) Unternehmen und Investoren diverse Steuervorteile. Zahlreiche internationale Unternehmen wie BMW oder General Motors haben sich diesen Vorteil zu Nutzen gemacht und betreiben in Kaliningrad Montagewerke.
Verglichen mit der Hotelnachfrage in Moskau und St. Petersburg fristet Kaliningrad jedoch noch ein „Mauerblümchen-Dasein“. In 2005 wurden rund 330.000 Gästeankünfte gezählt, ein Wachstum von 6 % im Vergleich zu 2004 (311.000). Dabei überwiegt die Inlandsnachfrage mit 77 % aller Gästeankünfte. Die internationale Nachfrage wird dominiert von Deutschland (59 % der internationalen Gästeankünfte). Gäste aus anderen Ländern kommen aus Polen (13 %), Litauen (12 %) und Weißrussland (9 %). Bis 2015 rechnet Kaliningrad mit etwa 3 bis 4 Millionen Gästeankünften, wobei die geschäftsmotivierte Nachfrage weiter vorherrschen wird.
Das Hotelangebot in Kaliningrad setzt sich derzeit überwiegend aus kleineren Hotels mit weniger als 90 Zimmern zusammen. Die meisten stammen noch aus der Sowjet-Ära. Die durchschnittliche Belegung liegt bei 60 % bis 70 % mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 70 bis 80 US-Dollar. Hotels mit internationalem Standard gibt es zwar noch nicht, aufgrund des steigenden Interesses durch internationale Hotelgesellschaften wird sich diese Situation aber ändern. Derzeit sind zwei Hotelprojekte in Planung mit zusammen rund 300 Zimmern. Beide entstehen jeweils als Teil einer gemischt genutzten Immobilie im Zentrum der Hafenstadt – das Hotel im „Clover House“ soll noch Ende dieses Jahres eröffnen, während die Eröffnung des Hotels im Europa Center für Ende 2007 avisiert ist.

Hotelmarkt Rostow am Don
Die Hauptstadt der Region Rostow im Süden Russlands, eine der größten Städte im europäischen Teil der russischen Föderation und das Tor zum Kaukasus genannt, ist mit 1,1 Millionen Einwohnern und einem starken Aufgebot an internationalen Unternehmen wie Samsung, Canon oder Siemens ein bedeutender Wirtschaftsstandort. Die Nachfrage für den Hotelmarkt wird hauptsächlich aus dem Geschäftsreisesegment und dem Kongresswesen generiert (rund 70 % bis 80 % der Gesamtnachfrage). Folglich verzeichnen die Hoteliers in Rostow am Don hauptsächlich von Montag bis Freitag eine hohe Nachfrage, während am Wochenende und in den Sommermonaten die Nachfrage deutlich nachlässt.

Das Hotelangebot in der Stadt am Don umfasst rund 19 Hotels mit 1.400 Zimmern. Über die Hälfte der Zimmer bieten drei kürzlich renovierte Hotels: das Congress-Hotel Don-Plaza (240 Zimmer), das Rostov (355 Zimmer) und das Hotel Tourist (240 Zimmer). Hotels mit internationalem Betreiber findet man auch hier noch nicht, jedoch signalisieren einige Hotelgesellschaften wie Accor, Rezidor oder InterContinental Interesse an diesem Standort. Derzeit sind vier Hotels mit insgesamt rund 1.400 Zimmern im Bau, darunter ein Hotel mit internationalem Betreiber, das 4-Sterne Radisson SAS Hotel mit 211 Zimmern.

Hotelmarkt Sotschi
Am schwarzen Meer gelegen wird die 400.000 Einwohner-Stadt auch die „russische Riviera“ genannt. Die Stadt am Kaukasus ist einer der beliebtesten Kur- und Badeorte Russlands. Russische Touristen machen rund 90 % der Gesamtnachfrage aus. Sie bevorzugen günstige Übernachtungsmöglichkeiten, so dass ein Großteil der Übernachtungen (60 %) in privaten Unterkünften generiert wird. Gewerbliche Beherbergungsbetriebe teilen sich in Hotels (etwa 25 % der gewerblichen Übernachtungen) und Kurzentren (75 %) auf. Die Nachfrage ist in den letzten zwei Jahren deutlich gestiegen und lag 2005 bei rund 1 Million Gästeankünften in gewerblichen Unterkünften (+17,5 % gegenüber 2003). Weiteres Wachstum wird erwartet, da sich die „russische Riviera“ zunehmender Beliebtheit aus dem Inland erfreut – eine Entwicklung, die von den russischen Medien gefördert wird. Sotschi verliert allmählich den Ruf einer Billig- und Massendestination. Zudem wird die Saisonalität der Nachfrage nach Sotschi als Badeort mehr und mehr durch die Weiterentwicklung des Skigebietes Krasnaya Polyana ausgeglichen. Krasnaya Polyana ist das einzige russische Skigebiet und liegt ca. 1 Stunde Autofahrt vom Zentrum Sotschis entfernt. Beide sind als Standorte für die olympischen Winterspiele 2014 vorgeschlagen und liegen mit Salzburg in Österreich und Pyeongchang (Südkorea) im Rennen. „Sollte die Entscheidung, die im Juli 2007 getroffen wird, positiv ausfallen, dürfte das einen immensen Schub an infrastrukturellen Maßnahmen und Hotelentwicklungen geben. Dieses Groß-Event würde der Stadt weltweit eine Vermarktungsmöglichkeit bieten und die Nachfrage nach Hotels insbesondere aus dem Ausland deutlich steigern“, so Härle.