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Spaniens Immobilienmarkt schwierig zu knacken

Spaniens Immobilienmarkt ist stellenweise überteuert und bietet nur vereinzelt Einstiegschancen für ausländische Investoren. Laut den Research-Experten von Henderson Global Investors sind im Einzelhandelssektor vergleichsweise mehr Chancen auszumachen. „Nur wer seine Vorurteile gegenüber Spanien über Bord wirft und objektbezogen vorgeht, kann attraktive Immobilien aufspüren. Voraussetzung für ein Engagement sind jedoch Risikobereitschaft und ein langer Atem“, sagt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors. „Das sehr hohe Preisniveau bei Core-Objekten und die vorhandenen Risiken wirken für viele Investoren immer noch abschreckend. Wir gehen daher von weiterhin niedrigen Investitionsumsätzen auf der iberischen Halbinsel aus.“

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Vereinzelte Chancen bei Einzelhandelsimmobilien
Top-Shoppingcenter und regional dominierende Fachmarktzentren sind von der Krise am wenigsten betroffen. Die Mieten in diesem Segment sind zum Teil nur um rund 3 Prozent gefallen. Die größten Chancen bieten sich daher laut Henderson bei guten bis sehr gut aufgestellten Objekten. Hier liegen die Nettoanfangsrenditen bei 6,25 bis 6,5 Prozent und damit deutlich höher als in Nordeuropa, wo vergleichbare Einkaufszentren derzeit für um die 5 Prozent gehandelt werden. Bei Objekten aus der zweiten Reihe sind in Spanien Preisabschläge von 100 bis 200 Basispunkten im Vergleich zu Core-Objekten zu verzeichnen.

„Der Vermietungsmarkt polarisiert sich stark zwischen guten Objekten und dem Rest. Einzelhändler kämpfen darum, in die besten Objekte zu gelangen, und zeigen im Gegenzug null Interesse an schwächeren Centern. Ausländische Investoren sind daher gut beraten, auf lokale Experten mit Asset-Management- Kompetenz zu setzen und jede Immobilie genau zu prüfen. Nur so lassen sich die zweifellos vorhandenen Risiken beherrschen“, so Wundrak. Denn der Einzelhandelsmarkt sei in einigen Regionen eindeutig übersättigt. „Nur lokale Marktexperten können die wirklich attraktiven Objekte identifizieren und einschätzen, warum einige Center funktionieren und andere nicht.“

Büromarkt: Tiefpunkt bei Mietpreisentwicklung in zentralen Innenstadtlagen erreicht
Auf dem spanischen Büromarkt erwartet Henderson frühestens 2012 anziehende Mietpreise. Das vergleichsweise niedrige Mietpreisniveau und das geringe Neubauvolumen an qualitativ hochwertigen Büroflächen sollten dann für steigende Mieten sorgen. In der Krise sind die Mieten für Spitzenobjekte in erstklassigen Lagen zum Teil um über 30 Prozent gefallen. Nur London und Dublin waren europaweit stärker von der Rezession betroffen. „Der Tiefpunkt bei der Mietpreisentwicklung in den zentralen Innenstadtlagen von Madrid und Barcelona ist erreicht. Mittel- bis langfristig rechnen wir mit langsam steigenden Mieten. Investoren brauchen jedoch einen langen Atem und müssen Rückschläge einkalkulieren, bis sich die Wirtschaft erholt hat“, sagt Wundrak. Anders stellt sich die Situation bei Objekten in Lagen außerhalb des Zentrums dar: Aufgrund der hohen Leerstandsraten erwartet Henderson hier weitere Mietpreisrückgänge.

Der Büromarkt in Spanien ist sehr volatil und konzentriert sich im Wesentlichen auf Madrid sowie Barcelona. Die Nettoanfangsrenditen für Spitzenobjekte in erstklassigen Lagen mit langfristigen Mietverträgen haben sich in Madrid bei 5,25 Prozent eingependelt. Transaktionen beschränken sich derzeit fast ausschließlich auf das Core-Segment. Bei Spitzenobjekten in erstklassigen Lagen im Preissegment unter 50 Millionen Euro zeichnet sich ein starker Wettbewerb einheimischer Akteure ab. „Es gibt nur vereinzelt Chancen im Core und Core-plus-Bereich. Internationale Investoren haben es sehr schwer, hier gegenüber den aggressiv bietenden einheimischen Anlegern zum Zug zu kommen. Häufig weichen sie daher auf weniger zentrale Lagen aus, in die man sich aufgrund des hohen Leerstandsniveaus nur selektiv und mit einem starken lokalen Asset-Management im Rücken wagen sollte“, berichtet Wundrak. In etablierten Bürolagen außerhalb der Innenstände liegen die Nettoanfangsrenditen bei 6,25 bis 6,75 Prozent.