Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Sonnige Aussichten für Deutschland

Deutschland bleibt auf absehbare Zeit die Wirtschaftslokomotive in Euroland. Diese Stärke findet ihren Widerhall am gewerblichen Immobilienmarkt. Laut der aktuellen Jahresumfrage der Association of Foreign Investors in Real Estate (Afire) ist Deutschland hinter den USA der Immobilienmarkt mit den sichersten und stabilsten Aussichten weltweit. Bei den geplanten Investitionen für 2015 kommt Deutschland bei den Afire-Mitgliedern hinter den USA und UK auf den dritten Platz. 2015 könnte somit ein neues Rekordjahr für den deutschen Investmentmarkt werden. Selbst bei weiter sinkenden Renditen dürfte der Abstand zu Alternativanlagen wie zehnjährigen Bundesanleihen komfortabel bleiben und die guten Ertragsaussichten sollten zusätzlich neue Investoren anziehen, z.B. aus Asien. Zu diesem Ergebis kommt das Research-Team der Deka in ihrer aktuellen „Länderanalyse Deutschland“. Investmentmarkt und Mietmarkt werden demnach auch 2015/16 noch entkoppelt bleiben. Das Mietwachstum dürfte in allen Marktsegmenten moderat ausfallen. Auch von der niedrigen Inflation geht kein Aufwärtsdruck auf die Mieten aus.

.

Wohnungsmarkt
Seit 2011 hat sich Neubauvolumen jedes Jahr deutlich gesteigert, die Zahl der Baugenehmigungen erhöhte sich 2013 um 13% und erreichte den höchsten Wert seit zehn Jahren. Die verstärkte Zuwanderung in attraktive Großstädte („Schwarmstädte“) und die Abwanderung aus ländlich-peripheren Regionen führt zu Disparitäten am Wohnungsmarkt. Trotz zum Teil kräftiger Preisanstiege an besonders begehrten Standorten gibt es nach Einschätzung der Deka aber keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland.

Büromärkte
Im vierten Quartal 2014 war die Nachfrage in den A-Städten etwas lebhafter als in den Vorquartalen, sodass der Flächenumsatz 2014 insgesamt leicht über dem Ergebnis des Vorjahres lag. Zwischen den A-Standorten gab es deutliche Unterschiede. Der Leerstand hat in allen Städten weiter abgenommen. Das Neubauvolumen belief sich 2014 auf rund 1 Mio. m² und lag somit nur 11% über dem Niveau des Vorjahres. Die Spitzenmieten haben sich 2014 in München und Stuttgart am stärksten erhöht, gefolgt von Berlin und Hamburg. Das Deka-Research-Team prognostiziert für die A-Städte 2015 und 2016 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von knapp 3%. In den B-Städten war der Flächenumsatz 2014 in einigen Fällen niedriger als 2013. Beim Leerstand sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten relativ gering. Der Mittelwert über alle B-Städte lag Ende 2014 bei 6,0%. Die Spitzenmieten in Citylagen stiegen 2014 um durchschnittlich 0,7% und damit weniger stark als in den beiden Vorjahren.

Hotelmärkte
2014 hat die Zahl der Übernachtungen in Deutschland einen neuen Rekordwert von 424 Millionen erreicht. Gegenüber 2013 entspricht dies einem Anstieg um 3%. Die Hotelauslastung stieg 2014 landesweit um 2,5% auf knapp 69%. Der durchschnittliche Zimmerpreis erhöhte sich um 1,3%. Dadurch fiel auch der Zuwachs des Ertrages (RevPAR) mit 3,8% mehr als doppelt so hoch aus wie im Vorjahr. Unter den sechs Top-Standorten verzeichnete Düsseldorf den höchsten Ertragsanstieg vor Hamburg und Berlin. Auffällig war 2014 die starke Ausweitung des Neubauvolumens vor allem in Hamburg und München. Beide Märkte verzeichneten 2013 nur einen geringen Bettenzuwachs. Die anhaltenden Rekorde bei den Übernachtungen unterstützen eine weitere Aufstockung des Angebots. In Berlin hat sich bei den Projekten der Abstand zum zweitplatzierten Hamburg im Vergleich zu den Vorjahren reduziert, ein Anzeichen für die langsam einsetzende Marktsättigung.

Einzelhandelsmärkte
Der Einzelhandelsumsatz in Deutschland hat 2014 um 1,4% zugelegt. Nach der Stagnation in den beiden Vorjahren konnte der Handel damit an die Ergebnisse von 2010 und 2011 anknüpfen. Besonders expansiv zeigte sich erneut der Online-Handel. Der Flächenumsatz bei Ladenlokalen in Innenstadtlagen steigerte sich im Vergleich zum Vorjahr um ein Fünftel. Im europäischen Vergleich registrierten die deutschen Top-Standorte 2014 überdurchschnittliche Mietanstiege in 1a-Lagen. Auf Sicht von fünf Jahren dürfte das Mietwachstum im Mittel bei gut 3% pro Jahr liegen. Einzelhandelsimmobilien sollten vom robusten Konsumklima profitieren. Der stationäre Einzelhandel unterliegt zwar einer Konsolidierung, ist aber kein Auslaufmodell. Fachmarktzentren bzw. Fachmärkte bieten unter Renditegesichtspunkten eine Alternative zu 1a-Lagen und Shopping-Centern.

Investmentfazit
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien summierte sich 2014 auf rund 40 Mrd. Euro. Es erhöhte sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 30%. Das niedrige Zinsniveau und die Suche nach akzeptablen Renditen haben den Boom am Investmentmarkt weiter beflügelt, flankiert von günstigen Finanzierungsbedingungen. Ausländische Anleger waren für knapp die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich. Der Anteil von Portfolio-Transaktionen betrug 30% des Gesamtvolumens und hat sich gegenüber dem Vorjahr um 57% erhöht. Nach wie vor lagen Core-Immobilien in der Gunst der Anleger weit vorne, doch sind angesichts des knappen Angebots immer mehr Investoren zu Kompromissen und zu einem etwas höheren Risiko bereit. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmenten nach, das Deka-Research-Team rechnet für 2015 und 2016 mit weiteren Renditerückgängen und frühestens 2018 mit leichten Anstiegen. Im Prognosezeitraum bis 2019 bieten Einzelhandelsimmobilien die besten Ertragsperspektiven vor Logistikobjekten und Bürogebäuden in Toplagen.