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Solider Jahresauftakt auf den Bürovermietungsmärkten

Normalerweise verlaufen die ersten drei Monate eines Jahres aus Immobiliensicht eher ruhig. Dies mag auf den Bürovermietungsmarkt im 1. Quartal 2007 auch durchaus zutreffen. Doch irgendwo zwischen Knut, Kitas, Korruptionsskandal und Klimaschutz hat sich die Immobilienwirtschaft erstaunlich häufig in den Schlagzeilen der Medien positioniert. Dazu beigetragen haben u.a. der Start des G-REITs, einige Börsengänge von Immobilienunternehmen – immerhin 7 von 20 Erstnotierungen im ersten Quartal waren Immobilien AGs - sowie die Krise auf dem amerikanischen Wohnimmobilienmarkt.

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Die Entwicklung des Immobilienmarktes als gleichberechtigte Assetklasse neben Renten, Devisen, Aktien oder Rohstoffen geht unvermindert weiter und ist ein Spiegelbild der positiven wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands. Wie groß war das Zetern über die Auswirkungen der Mehrwertsteuererhöhung, wie klein waren die Wachstumsprognosen für das laufende Jahr noch vor einigen Monaten. Und jetzt? Alles anders. Deutschlands Wirtschaft macht Tempo, die Binnenkonjunktur wird zur Triebfeder des Wachstums, Arbeitslosigkeit sinkt im Rekordtempo. Als zu resistent und nachhaltig erweist sich diesmal der wirtschaftliche Aufschwung und selbst geopolitische Krisendiskussionen enden mittlerweile nicht mehr in wirtschaftlichen Crash-Szenarios.

Neben dem ifo-Index, der im März nach kurzer Schwächephase wieder „überraschend stark“ gestiegen ist, machten vor allem einige Wirtschaftsforschungsinstitute auf sich aufmerksam, als sie ihre BIP-Prognose für 2007 zum Teil sehr deutlich anhoben. Laut der aktuellen Märzstudie von consensus schwanken die Aussichten der insgesamt 31 berücksichtigten Banken und Institute zwischen 1,2 % und 2,8 % (der Mittelwert liegt bei exakt 2 %).

Der Mehrwertsteuerschock steckt den Deutschen zwar nach wie vor in den Knochen, abgeflacht wird die Fieberkurve des Konsumentengrolls aber durch das beschleunigte Wachstum der Beschäftigung. Einige Ökonomen rechnen damit, dass sich die Arbeitslosenquote in diesem Jahr auf bis zu 8,8 % reduzieren könnte. 40 % der Unternehmen in Deutschland wollen laut einer aktuellen Studie zusätzliche Stellen schaffen. Das ist der höchste Wert seit acht Jahren und übertrifft sogar denjenigen aus der „New Economy“-Ära.

Auch die neuerliche Erhöhung des Leitzinssatzes durch die EZB auf aktuell 3,75 % hat das Wachstum nicht gebremst und selbst ein weiterer Zinsschritt auf 4 % im Verlauf des Jahres sollte keine negativen Auswirkungen auf die Konjunktur haben und dient einzig dem Eindämmen der aufkommenden Inflationsgefahr im Euroraum.

Aus immobilienökonomischer Sicht stand die endgültige Beschlussfassung für den deutschen REIT im Mittelpunkt des Interesses der letzten Wochen. 5-10 Umwandlungen von bestehenden Gesellschaften in den REITs-Status könnten zunächst einmal kommen, darüber hinaus weitere eigentliche Börsengänge. Die Verkürzung der Haltefrist auf fünf Jahre erhöht unzweifelhaft das Einbringungspotential und ist insofern sicherlich eine kluge Entscheidung. Andererseits bleibt die REIT-Gesetzgebung mit Einschränkungen und Restriktionen, zum Teil ideologischen, zum Teil ordnungspolitischen Ursprungs, überfrachtet. Im Ergebnis bildet die Gesetzgebung eine Grundlage, die einen REIT-Markt in Deutschland entstehen lassen wird. Die Möglichkeit, mit einer pragmatischen Gesetzgebung Deutschland zum größten REIT-Markt in Europa wachsen zu lassen, ist aber vertan. In den nächsten Jahren wird es regelmäßig Nachbesserungen an dem Gesetz geben. Dazu gehört auch die grundsätzliche Hereinnahme von Wohnimmobilien. Allerdings: für die Erlangung einer Markt führenden Stellung und der damit verbundenen Vorteile wird es dann zu spät sein.

Solide ins neue Jahr
Unternehmen haben mit ihren Anmietungsaktivitäten im 1. Quartal in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München eher hausgehalten. Kumuliert über alle fünf Städte wurden zwischen Januar und März insgesamt knapp 537.000 m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. „Nach der Jahresendralley 2006 mag dieses Ergebnis enttäuschend sein. Stichhaltiger wird aber der Vergleich mit den ersten drei Monaten des Vorjahres: da zeigt sich dann lediglich ein Minus von rund 3 %, beim Blick auf den Fünfjahresschnitt wird daraus sogar ein Plus von gut 16 %. Insofern kein Grund zu Aufgeregtheiten,“ so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Unsere Prognose, ein ähnlich hohes Umsatzvolumen wie in 2006 zu erreichen, steht. Derzeit gibt es keinen Grund, daran zu zweifeln“.

Sehr unterschiedlich schlugen sich in den einzelnen Hochburgen die Aktivitäten in realisierten Vertragsabschlüssen nieder. Während sich in München potentielle Nutzer bereits im ersten Quartal als sehr anmietungswillig erwiesen und auf dieser Basis ein Umsatzvolumen von 195.000 m² (+ 2 %) erzielt wurde (inklusive eines Eigennutzerdeals von allein 60.000 m² durch den ADAC), bewegte sich in Frankfurt/M. noch nicht so viel: 66.500 m² bedeuteten rund 8 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Allerdings: solch schwache Jahresanfangswerte ist man in der hessischen Immobilienhochburg gewohnt. Prozentual das stärkste Umsatzwachstum konnte in Düsseldorf verzeichnet werden. Mit knapp 86.000 m² liegt der Umsatz der nordrhein-westfälischen Hauptstadt gut 18 % über Vorjahresniveau, gepusht durch die 30.000 m²- Anmietung von e-plus. Auch das Hamburger Ergebnis in Höhe von 123.000 m² kann sich sehen lassen, entsprechend einem Plus von 8,3 % im Einjahresvergleich. Ähnlich wie in Düsseldorf prägte eine Großanmietung (26.000 m²) durch den Spiegel-Verlag den Vermietungsmarkt. In Berlin dagegen sind Großanmietungen – noch – ausgeblieben. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist erheblich (-37,5 % auf 66.000 m²), kann aber kein Trendindikator für das laufende Jahr sein, da die Nachfragepipeline gut gefüllt ist.

Angebotsvolumen weiter rückläufig
Der Abbau des Leerstandes hat sich in den fünf Hochburgen weiter fortgesetzt. Das mag vor dem Hintergrund der in den ersten drei Monaten sich nicht dynamisierenden Nachfrage auf den ersten Blick verwundern. Der zweite Blick zeigt jedoch, dass in erhöhtem Maße Untermietflächen von den Hauptmietern wieder zurückgenommen wurden und so aus der Leerstandsstatistik verschwinden. „Damit findet eine Reduktion des Angebotes statt, ohne dass neue Verträge geschlossen werden. Zum anderen war das 1. Quartal ein Quartal mit einem sehr geringen Fertigstellungsvolumen. Insofern kamen auch von der Neubauseite kaum neue Flächen in den Leerstand“, so Helge Scheunemann. Über alle Städte hinweg sank das Leerstandsvolumen inklusive Untermietflächen im Jahresvergleich um rund 7 % auf 7,16 Mio. m². Die regionalen Unterschiede sind bezogen auf die Leerstandsquoten zwar immer noch sehr groß, der Trend ist jedoch überall gleich. So gingen die Leerstandsvolumina in Berlin, Düsseldorf und München in den vergangenen 12 Monaten um jeweils 5 bzw. 6 % zurück. Hamburg als die Stadt mit der geringsten Leerstandsquote verharrte bei 7,8 %, während sich in der Bankenmetropole Frankfurt der Leerstand um knapp 13 % reduzierte und die Leerstandsquote um immerhin 230 bp auf aktuell 15,2 % sank. In erster Linie ist dies auf den Rückgang der Untermietflächen zurückzuführen, die sich in den vergangenen 12 Monaten um fast 170.000 m² reduzierten.

„Das Gros der leer stehenden Flächen bezieht sich weiterhin auf ältere und unflexible Flächen. Diese Aussage wird sicherlich auch für die nächsten Quartale Gültigkeit haben, solange bis die Mietpreise eine Schmerzgrenze erreicht haben, bei der Unternehmen aus Kostengründen auch wieder ältere und günstigere Flächen in Betracht ziehen müssen. Fakt ist jedoch, dass die Zeit des besten Preis-Leistungs-Verhältnisses für Mieter bereits vorüber ist“, so Helge Scheunemann.

Tiefpunkt im Neubauzyklus wird 2007 erreicht
Im Verlaufe der letzten drei Monate wurden in allen fünf Hochburgen zusammen lediglich knapp 134.000 m² neue oder umfassend sanierte Büroflächen fertig gestellt. Fast alle Flächen (98 %) kamen in Hamburg oder München auf den Markt – ein Hinweis darauf, dass Projektentwickler derzeit das größte Potenzial für diese beiden Märkte sehen. Für die nächsten drei Quartale des laufenden Jahres erwarten wir weitere rund 450.000 m². Zusammen mit den bereits fertigen Flächen des 1. Quartals ergibt sich ein Gesamtvolumen für das Jahr 2007 von knapp 585.000 m², ein Rückgang um weitere 10 % unter das Volumen des Vorjahres. „Für 2008 sehen wir dann eine Trendwende. Die Fertigstellungszahlen werden in allen Städten wieder moderat anziehen. Aus heutiger Sicht stehen rund 710.000 m² in der Pipeline, wobei sich je nach Nachfrageentwicklung noch zeitliche Verschiebungen ergeben können. Da sich allerdings bereits über die Hälfte der Flächen im Bau befinden, gilt diese Flexibilität nur noch für kleinere Neubauvorhaben oder für geplante Sanierungen.“

Spitzenmiete nur in Düsseldorf gestiegen
In vier von fünf Hochburgen blieb die Spitzenmiete in den ersten drei Monaten stabil. Lediglich in Düsseldorf zog die Spitzenmiete um weitere 50 Cent auf 22,00 Euro/m²/Monat an und sorgte dafür, dass der Spitzenmietpreisindex der fünf Hochburgen um 0,5 % gestiegen ist. In der 1-Jahres Betrachtung weisen Düsseldorf und Hamburg ein Plus von jeweils rund 7 % auf. Der Trend zu höherpreisigen Vertragsabschlüssen hat auch in diesem Quartal angehalten und spiegelt die Nachfragebedürfnisse nach top ausgestatteten Flächen in den besten Lagen wider. Spielraum für weitere Mietpreissteigerungen gibt es in Hamburg, München und Frankfurt, während sich in Berlin zumindest in der absoluten Spitze auch weiterhin nichts bewegen dürfte. Allerdings ist auch hier die Spanne zwischen Nominal- und Effektivmiete in guten Flächen auf 5 – 10 % gesunken.