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Sehr gutes Schlussquartal auf dem Berliner Logistikmarkt

Der Berliner Markt für Lager- und Logistikflächen ist im Schlussquartal noch einmal richtig durchgestartet: Von den insgesamt 430.000 m², die im Jahresverlauf im Berliner Marktgebiet umgesetzt wurden, entfallen stolze 180.000 m² und damit fast 42 % auf die letzten drei Monate. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2019 von BNP Paribas Real Estate, der Anfang Februar veröffentlicht wird.

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„Nach der eher durchschnittlichen Zwischenbilanz von Ende September konnte damit zum Jahresende doch noch ein äußerst ansehnliches Ergebnis erzielt werden, das den zehnjährigen Schnitt um fast 14 % überschreitet”, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dass das Schlussquartal so gut ausgefallen ist, ist in erster Linie drei Großabschlüssen zu verdanken, jeder von ihnen steuerte allein rund 40.000 m² zum Resultat bei. So mietete Decathlon 40.000 m² in Genshagen/Ludwigsfelde an [wir berichteten]; Chefs Culinar/CITTI [wir berichteten] sowie die Deutsche Post DHL Group sorgten darüber hinaus für Umsätze in der jeweils gleichen Größe in Ludwigsfelde [wir berichteten]. Vor dem Hintergrund dieser großen Eigennutzerabschlüsse ist auch ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Mit rund 22 % liegt er aber immer noch deutlich unter dem bundesweiten Niveau. Rund jeder zweite Quadratmeter entfällt auf Neubauobjekte.

Handelsunternehmen bleiben an der Spitze
Nach wie vor dominieren Handelsunternehmen den Berliner Logistikmarkt. Dank mehrerer Großabschlüsse, unter ihnen auch der bereits erwähnte Vertrag von Decathlon, entfallen mehr als 52 % allein auf diese Nachfragegruppe. Der zweite Rang wird wie im Vorjahr von Logistikdienstleistern wie die Deutsche Post DHL Group belegt, die knapp ein Drittel beisteuern. Auf einen deutlich geringeren Umsatz als im Vorjahr kommen Nachfrager aus dem Bereich Industrie und Produktion. Gegenüber dem Vorjahr büßen sie mehr als 8 Prozentpunkte ein und erreichen 2018 gerade einmal knapp 6 %. Alle übrigen Branchen, unter ihnen das Baugewerbe/Handwerk sowie Ver- und Entsorgungsunternehmen steuern in der Summe etwa knapp 10 % bei.

Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen fällt recht ausgeglichen aus, was die breit aufgestellte Nachfrage erneut unterstreicht: Rund die Hälfte des Umsatzes wurde mit Verträgen unter 12.000 m² generiert, die andere Hälfte entfällt auf Großabschlüsse über 12.000 m². Dank der außergewöhnlichen Verträge aus dem Schlussquartal liegt das Segment über 20.000 m² mit 33 % in Führung, die kleinste Kategorie bis 3.000 m² belegt mit 20 % Rang zwei, wiederum gefolgt von der Klasse 12.000-20.000 m² mit 18,5 %. Die Anteile der übrigen Segmente liegen zwischen 7 % und 14 %.

Die Jahre nahezu stabiler Mieten scheinen zumindest für das Stadtgebiet beendet. So liegt die Spitzenmiete mit 7,20 Euro/m² stolze 37 % über dem Vorjahreswert, worin sich der Flächenmangel in den zentralen, stark nachgefragten Lagen deutlich wiederspiegelt. Hierzu zählt speziell das Autobahndreieck Charlottenburg, aber auch generell Lagen entlang der Stadtautobahn. Die Durchschnittsmiete ist ebenfalls gestiegen (5,50 Euro/m²; +22 %). Dennoch gibt es auch tendenziell weniger begehrte Standorte wie das nördliche oder östliche Umland, in denen diese Entwicklung nicht zu beobachten ist. Aber auch in guten Lagen mit höherer Verfügbarkeit außerhalb Berlins wie Großbeeren haben sich die Mieten mit 4,00-4,50 Euro/m² in der Spitze auf einem deutlich niedrigeren Niveau nur stabil entwickelt.

Perspektiven
„Die Weichen für eine anhaltend lebhafte Nachfrage sind gestellt. Nach wie vor dürfte sich der Angebotsengpass in den zentralen Lagen zwar limitierend auf den Flächenumsatz auswirken, einen positiven Effekt dürfte allerdings Fertigstellungen einiger spekulativ errichteter Objekte im Umland haben. Das Grundstücksangebot für neue Entwicklungen bleibt jedoch auch im Neubausegment das Nadelöhr. Vor diesem Hintergrund kann ein weiterer Anstieg der Mieten nicht ausgeschlossen werden. Etwas wahrscheinlicher ist es jedoch, dass sie sich in den nächsten Quartalen erst einmal auf dem neuen Niveau verfestigen werden“, sagt Christopher Raabe.