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SCOPE: Reformen unumgänglich

Die unabhängige deutsche Ratingagentur SCOPE begrüßt die aktuellen Vorschläge zur Reform Offener Immobilienfonds. SCOPE sieht darin einen wichtigen Schritt zur Beseitigung von Markt-Schwächen und zur Erhöhung des Anlegerschutzes. Mit dem heute vom BVI vorgestellten Reformpaket kann das Produkt Offene Immobilienfonds attraktiver, sicherer und zukunftsfähig gemacht werden. SCOPE plädiert nun für eine zeitnahe Umsetzung der Vorschläge in die Praxis, hier ist zum Teil auch der Gesetzgeber gefordert. Bei einigen weiteren Punkten sieht die Ratingagentur zusätzliche Reformmöglichkeiten.

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Mit dem Reformpaket geht der BVI die gerade durch die aktuellen Marktverwerfungen deutlich zu Tage tretenden Schwachpunkte der Produktgattung wie Liquiditätssteuerung, Immobilienbewertung und unzureichende Transparenz wirkungsvoll an. Auch die unabhänigige Ratingagentur hatte zu diesen Punkten bereits wiederholt entsprechende Änderungen angeregt. Mit der Umsetzung der heute vorgestellten BVI Reformvorschläge können hier entsprechende Verbesserungen geschaffen werden.
Zu den wichtigsten Eckpunkten äußert sich SCOPE wie folgt:
Liquiditätssteuerung
- Differenzierung der Anlegerprofile: Die nun geforderte Meldepflicht für Investitionen über 1 Mio. Euro und die damit verbundene Kündigungsfrist für diese Anlegergruppe von 12 Monaten ist für den Privatanleger und die Stabilität des Produktes äußerst positiv einzuschätzen.
- Selbstverpflichtungen der Branche: Die Offenen Immobilienfonds sollen eine Mindestliquidität von 10 Prozent vorhalten und bei einer Quote von 40 Prozent den Vertrieb einstellen. Diese vertrauensbildenden Maßnahmen bewirken eine weitere Risikobegrenzung der Offenen Immobilienfonds und werden daher ausdrücklich von SCOPE begrüßt.
- Erwerb von REIT-Anteilen und Immobilien-Aktien: Offene Immobilienfonds sollen in REITs und Immobilien-Aktien investieren dürfen. Dabei wird ein erlaubter Umfang von mindestens 20 Prozent des Fondsvermögens angestrebt. Wenngleich die Ratingagentur durch die Fungibilität von REITs und Immobilien-Aktien hier eine sinnvolle Ergänzung der Investmentmöglichkeiten Offener Immobilienfonds erkennt, sollte nach Ansicht von SCOPE diese Quote nicht wesentlich von 20 Prozent abweichen.
- Veräußerungen von Immobilien unter den Fonds derselben KAG: Die gegenwärtige Gesetzeslage erlaubt es Offenen Immobilienfonds nicht, Immobilien an die Schwesterfonds derselben KAG zu veräußern. Sofern durch eine unabhängige Aufsicht bei diesen Veräußerungen sichergestellt werden kann, dass beide Fonds die Interessenlage ihrer Anleger wahren, scheint eine entsprechende Gesetzeserweiterung sinnvoll.
Gutachterwesen
- Alle Änderungsvorschläge zur Organisation der Immobilienbewertungen sind stichhaltig und zielführend. Durch die Schaffung eines Pools von Sachverständigen, die den Kapitalanlagegesellschaften unabhängig zugewiesen werden sowie durch die Bezahlung der Sachverständigen nach einer einheitlichen Gebührenordnung, aber auch durch die eingeschränkte Bestelldauer und die Objektrotation werden die Voraussetzungen für marktgerechte Immobilienbewertungen deutlich verbessert. Der Vorschlag, bei weiterhin jährlichem Bewertungsturnus, alle sechs Monate überprüfen zu lassen, ob eine erneute Bewertung notwendig ist, wird von der Agentur als realistischer Kompromiss zwischen Bewertungskosten und Nutzen eingestuft. Die verpflichtende Einbeziehung von ausländischen Sachverständigen mit Ortskenntnis für Immobilien außerhalb Deutschlands ist ebenfalls zu begrüßen.
- Die klare Differenzierung von Anschaffungsnebenkosten und Verkehrswert mit der entsprechenden Abschreibung der Nebenkosten über maximal 10 Jahre klärt diese Themenstellung und ist nach Auffassung von SCOPE sehr positiv zu bewerten.
Transparenz
- Die Veröffentlichung von Einzelverkehrswerten erhöht die Transparenz der Fonds, sie wird es den Offenen Immobilienfonds jedoch nicht einfacher machen, Immobilien zu verkaufen, da die möglichen Käufer den Buchwert der Immobilien kennen. Die heutige Gesetzeslage erlaubt es nicht, wesentlich unter dem Verkehrswert zu verkaufen. Deshalb ist die Ratingagentur der Ansicht, dass im Zuge der Veröffentlichung der Verkehrswerte eine Ausweitung dieser Gesetzespassage angestrebt werden sollte.
- Die Veröffentlichung der Anlegerstrukturen wird bereits von einzelnen Kapitalanlagegesellschaften umgesetzt. Die dadurch geschaffene Transparenz ermöglicht dem Leser der Fondsberichte eine rasche Einschätzung der Investorenverteilung der Fonds. Als Ratingagentur nutzt SCOPE diese Daten, um die Liquiditätsquote der Offenen Immobilienfonds zu beurteilen.
- Die Veröffentlichung der Kreditquoten über 40 Prozent ist sehr positiv zu sehen. Während hohe Kreditquoten per se zunächst nicht negativ eingestuft werden müssen, erlaubt die Zusammenfügung der Informationen zu Anlegerstruktur und Liquiditätsquote eine konkrete Einschätzung der Fonds und ihrer Risikoprofile.
- Die Vereinheitlichung der Rückstellungspraxis für latente Steuern im Ausland, so genannte Capital Gain Taxes, ist nach Einschätzung seitens der Agentur richtig und wird sowohl die Fungibilität der Auslandsimmobilien als auch die Vergleichbarkeit der Fonds fördern.
Weiteres Reformpotenzial wird bezüglich der Harmonisierung der monatlichen Berichte gesehen, welche die meisten Kapitalanlagegesellschaften direkt auf ihren Internetseiten veröffentlichen oder ihren Vertriebspartnern zur Verfügung stellen. Durch einheitliche Standards wird die Transparenz und vor allem die schnelle Vergleichbarkeit für Investoren erhöht. Zudem regt SCOPE an, die aktuelle Gebührenstruktur bei Offenen Immobilienfonds einer kritischen Überprüfung durch die Branche zu unterziehen. Wünschenswert wären hier Modelle, die eine Entkopplung der Erträge der Kapitalanlagegesellschaften und des Investitionsvolumens ermöglichen. Dies würde einhergehen mit einer deutlichen Effizienzsteigerung des Produkts und der erhöhten Attraktivität für Anleger.
Alexandra Merz, Geschäftsführerin bei SCOPE für den Bereich Offene Immobilienfonds, bewertet die vorgelegten Reformen positiv: „Die wesentlichen Schritte für eine Renaissance der Offenen Immobilienfonds sind durch diese Reformvorschläge unternommen worden. Durch die zeitnahe Umsetzung können die Gesellschaften Offene Immobilienfonds für Anleger attraktiver und sicherer machen.“

Foto: http://www.photocase.de