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Schweizer Immobilien attraktiv

Die Nachbarländer Deutschlands erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei deutschen Immobilienkäufern.

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Überschaubare stabile Verhältnisse, kaum Schwierigkeiten mit der Sprache und leichte Erreichbarkeit sind sicherlich ebenso Motive wie Kultur, Landschaft und Lifestyle.
„Deutschland franst zu den Rändern aus“, sagt Volker Eichener, Geschäftsführer des InWis Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum.

Wohlhabende Deutsche kehren dem Land aufgrund des verschärften Steuerklimas den Rücken und die Schweiz geht aus dieser Entwicklung offenbar als Gewinner hervor. Damit Grundstückskäufe für Ausländer in Zukunft einfacher werden, will die Regierung die so genannte Lex Koller aufheben. Das Gesetz, das in den sechziger Jahren aus Angst vor „Überfremdung des einheimischen Bodens“ verabschiedet wurde, wird von den Regierungsvertretern inzwischen als überholt eingeschätzt. Eine Neuregelung soll kauffreudigen Ausländern rechtlich stärker entgegen kommen, zusätzlich aber auch einem rasanten Bauboom in den häufig zersiedelten Tourismuszentren des Landes entgegen wirken. Bis zur tatsächlichen Umsetzung dürften noch gut drei Jahre ins Land gehen, da die im Vorfeld durchzuführenden Änderungen der Raumplanungsgesetze der 26 Kantone einige Zeit in Anspruch nehmen werden.

Nach Berechnungen der Experten gibt es in der Schweiz 56 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Der Großteil konzentriert sich auf die Regionen Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne. Gefolgt von den Regionen Lugano, Glattal/Furttal, St.Gallen, Luzern und Aarau. Nach Angaben von Colliers, dem einzig verfügbaren Report für den Schweizer Immobilienmarkt, liegen 20% des Gesamtbestandes in Zürich und Genf. Betrachtet man die Leerstandquoten in der Schweiz am Beispiel von Zürich (Leerstandquote 5,3%) wird deutlich, dass das Land der Uhrmacher vom europäischen Durchschnitt weit entfernt ist, denn an zweistellige Leerstandsraten hat man sich in den Nachbarländern längst gewöhnt. Während auf dem deutschen Immobilienmarkt die Mieten seit Jahren sinken oder stagnieren, das Renditepotenzial bescheiden und die Baubürokratie exzessiv ist, haben sich laut Colliers-Marktreport die Mieten und Renditen in der Schweiz über Jahre hinweg stabil entwickelt. Mitunter erreichten die Renditen durch das niedrige Zinsniveau des Schweizer Franken sogar ein höheres Niveau als an anderen europäischen Standorten.
Seit 1998 sind die Preise der Eigentumswohnungen in der Region Genf um 48% gestiegen, in der Region Zürich um 28% und in der Innerschweiz um 26%. Gesamtschweizerisch beträgt die durchschnittliche Preissteigerung der Eigentumswohnungen seit 1998 rund 24%, in der Nordwestschweiz beachtliche 19%. Auch das Mieten in der Schweiz wird zunehmend teurer, seit 2000 haben die Mieten in der Schweiz durchschnittlich 2,3% pro Jahr zugelegt, zudem sind in den letzten zwei Jahrzehnten die Mietkosten in der Schweiz überdurchschnittlich gestiegen. Von 1982-2004 ist ein Anstieg von 85% zu verzeichnen, so der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz. Dies liegt vor allem daran, dass sich derzeit aufgrund des Nachfrageüberhangs Erhöhungen einfach durchsetzen lassen. Diese Entwicklung wird mit Blick auf den Büromarkt allerdings nicht ganz so rosig bleiben, sagt Felix Thurnheer, Leiter von Colliers International Zürich, „derzeit geben viele Unternehmen ihre Stammsitze auf oder legen mehrere Standorte zusammen, um Kosten zu sparen“. Folglich wird sich trotz der stabilen Entwicklung der letzten Jahre auch die Schweiz „an den Umgang mit Leerstand gewöhnen müssen“. Ausländischen Investoren den Weg ins Land zu ebenen ist für die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts sehr wichtig. „Es ist viel Geld im Land, so kommen andere meist nicht zum Zuge“, sagt Thurnheer. Im Land der Banken sind Geschäfte mit Grundstücken und Gebäuden eine rein lokale Angelegenheit. Die meisten Transaktionen werden bislang unter Einheimischen durchgeführt und zudem ohne Makler. Diese fehlende Transparenz, die Isoliertheit der Märkte und die kantonalen Unterschiede im Rechts- und Steuersystem wirken auf global agierende Player vielfach abschreckend. „Dabei ist das Interesse seitens ausländischer Investoren grundsätzlich vorhanden“, sagt Bernhart Köhler, CEO von Swisscap mit Sitz in Zürich, die den ersten weltweit investierenden Immobiliendachfond aufgelegt hat. Die geringe Zahl der bislang durchgeführten Transaktionen lasse laut Köhler im Umkehrschluss die Feststellung zu, dass das vorhandene und im Ausland bekannte Angebot noch nicht ausreichend sei.

Da die Zinssätze weiterhin auf historisch tiefem Niveau sind und Experten erst mittelfristig einen Anstieg erwarten, ist der Schweizer Immobilienmarkt äußerst interessant für deutsche Anleger. Von einer Überhitzung der Schweizer Wirtschaft ist heute – so der Marktkonsens – nichts auszumachen. Nicht zuletzt sind die Transparenz und die systematische Erforschung der schweizerischen Immobilienmärkte in den vergangenen Jahren stark erhöht worden und weiter im Umbruch. Betrachtet man Schweizer Immobilien im internationalen Vergleich, zeigt sich deutlich, dass sie keineswegs überbewertet sind. Gemessen an den Entwicklungen einiger anderer europäischer Länder, die teilweise eine beispiellose Hausse erlebten, erfolgt in der Schweiz ein niedriger Preisanstieg. Von 1997 bis 2004 erhöhten sich die Hauspreise in Irland jährlich um 16%, in Großbritannien 12% und in den USA 10%. Innerhalb von sieben Jahren haben sie sich in fast allen angelsächsischen Ländern verdoppelt. Vom Boom erfasst wurden auch die Euroländer. In Spanien haben die Eigentumspreise in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt um jährlich 200% zugelegt, in Frankreich und Italien avancierten sie bis zu 15% jährlich! Über kurz oder lang wird der Markt die Übertreibungen korrigieren, die Schweiz hat diese exzessive Entwicklung nicht mitgemacht.