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Schweiz: Die Rückkehr des Immobilienzyklus

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Gewichtiges Überangebot zwischen Oerlikon und Flughafen
Anders gestaltet sich die Situation im Norden Zürichs. Zwischen Bahnhof Oerlikon und Flughafen sind zahlenmäßig weniger Flächen inseriert als im CBD. Diese sind mit neun Inseraten für Flächen zwischen 4000 und 50.000 m² jedoch sehr viel grösser und in erster Linie für die Erstvermietung bestimmt, wie beispielsweise zwei neue Türme am Bahnhof Oerlikon, eine Großsanierung an der Thurgauerstraße und noch unrealisierte Flächen im wachsenden Glattpark. Aufgrund der grundsätzlich guten Lagen in der Innenstadt werden sich die Leerstände nach einer Phase der Korrektur mittelfristig an den Rändern des erweiterten Geschäftsgebiets und darüber hinaus konzentrieren; zudem dürften verstärkt auch Neuflächen betroffen sein. Auch das Großprojekt The Circle, dessen Realisierungsentscheid im Dezember 2014 definitiv gefallen ist, tut sich schwer, Mieter für die großdimensionierten Büroflächen zu finden. Nun wird die Flughafen Zürich AG selbst zur Mieterin eines Teils der Flächen. Durch Rochaden dieser Art wird das Problem des wachsenden Überangebots in der Region aber nicht entschärft.

Überschätztes Beschäftigungswachstum
Das wachsende Überangebot ist – abgesehen vom Effekt der tiefen Zinsen – durch drei Hauptfaktoren bedingt: Erstens wurde das Jobwachstumspotenzial nach der Rezession 2009 überschätzt. Die 700.000 m² inserierte Büroflächen würden – bei unverändertem Wachstum – dem gesamten Beschäftigungszuwachs des Kantons der nächsten vier Jahre Platz bieten, wobei längst nicht alle Beschäftigten einen Büroarbeitsplatz benötigen. In den dynamischen Jahren 2004 bis 2008 wuchs die Beschäftigung im tertiären Sektor des Großraums Zürich im Mittel um 2.1% pro Jahr. Wachstumstreiber waren vor allem in der Stadt die Finanzindustrie und affiliierte Branchen wie Rechts-, Steuer- und Unternehmensberatungen. Von 2009 bis 2014 verlangsamte sich dieses Wachstum auf 1.1%. Zweitens leisten seit der Finanzkrise binnenorientierte Branchen wie Gesundheit, Bildung, öffentliche Verwaltung, Bau, Immobilien und Planung die größten Wachstumsbeiträge. Diese Branchen haben jedoch nicht mehr die gleichen Flächenbedürfnisse. Das abgeschwächte, aber unverändert positive Wachstum konnte immerhin ein noch größeres Überangebot verhindern. Drittens dürften Standort- und Flächenoptimierungen für größere Unternehmen zwar wichtige Umzugsgründe bleiben, viele der großen Dienstleistungsunternehmen haben aber diesen Optimierungsprozess bereits abgeschlossen.

Leerstände werden weiter steigen
Die Planung neuer Flächen bleibt angesichts dieser Entwicklungen zu hoch. Obwohl das baubewilligte Volumen neuer Büroflächen in Zürich auf absoluter Basis zurückgegangen ist, vereint Zürich noch immer 55% der Büroflächenplanung aller fünf Großzentren auf seinem Marktgebiet. Vor diesem Hintergrund wird sich insbesondere der Zürcher Norden weiter zu einem Brennpunkt für leerstehende Büroflächen entwickeln. Im Bestand ist die insgesamt zur Vermietung inserierte Fläche im Laufe des letzten Jahres steil auf knapp 500.000 m² gestiegen, mit einem Wachstum in allen Geschäftsgebieten. Besonders stark war die Zunahme im erweiterten Geschäftsgebiet. Das erreichte Niveau übertrifft das Flächenangebot des Jahres 2006, in welchem die Leerstände im Markt Zürich den Höhepunkt des letzten Büroflächenzyklus gerade überschritten hatten. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Leerstände infolge des hohen Angebots weiter steigen und die Mieten unter Druck bleiben werden.

Genf - Höchste Angebotsdichte
Der Büroflächenmarkt Genf leidet wie Zürich unter einem hohen Flächenangebot. Nachdem das Volumen der ausgeschriebenen Flächen jahrelang auf relativ tiefem Niveau verharrt hatte, verdoppelte es sich im Verlauf des Jahres 2013 schlagartig. Im letzten Jahr ist das inserierte Flächenvolumen weiter gestiegen, aber nicht mehr so steil wie zuvor. Die Angebotsquote im Kanton Genf liegt bei rund 8.4% des Flächenbestandes. In Genf konzentriert sich das ausgeschriebene Angebot stark auf den Central Business District (CBD). Hier ist das Flächenangebot so dicht wie in keinem anderen der großen Büroflächenmärkte. Der Markt Genf ist zudem stärker durch die Verfügbarkeit kleiner Flächen gekennzeichnet als der Markt Zürich. Die kleinflächige Struktur betrifft vor allem den CBD und das erweiterte Geschäftsgebiet. Von 229 Inseraten im CBD ist die Hälfte der Flächen kleiner als 180 m², vergleichsweise alt und teuer. Die durchschnittliche Nettomiete der 115 kleinsten Flächen liegt bei CHF 544/m² und Jahr, jene der 114 größten bei CHF 485/m² und Jahr. Die Spitzenmieten übertreffen Nettowerte von CHF 900/m² und Jahr bei sehr kleinen Größen zwischen 70 und 110 m². Die geringe Neubauaktivität der letzten zwei Jahre macht sich zudem deutlich im Angebot bemerkbar. Insgesamt sind nur rund 25.000 m² Fläche zur Erstvermietung inseriert im Vergleich zu den 339.000 m² ausgeschriebenen Bestandsflächen.

Nachfrage in Genf derzeit geprägt von Life-Sciences und Spitzenindustrie
Außerhalb des CBD finden sich mit sechs inserierten Objekten zwischen 6000 bis 12.000 m² Ausnahmen von diesem umfassenden kleinflächigen Angebot. Nur eines davon entfällt auf das erweiterte Geschäftsgebiet. Es handelt sich um das 2013 komplett erneuerte Nations Business Center im Herzen des United-Nations-Quartiers von Genf. Ähnlich wie im CBD dominiert auch im erweiterten Geschäftsgebiet eine Vielzahl eher kleiner Flächen. Außerhalb des CBD und des erweiterten Geschäftsgebiets konzentrieren sich die ausgeschriebenen Flächen stark auf das Flughafengebiet, wo unter anderem im Blandonnet International Business Center wie auch im IKEA-Komplex größere Flächen zu vermieten sind. Weitere große Flächenangebote liegen verstreut im übrigen Teil des äußeren Geschäftsgebiets. Unter diesen Standardflächen, denen auch in Genf seit geraumer Zeit die Nachfrage fehlt, versteckt sich das Nischenangebot für das neue Projekt Skylab, das als Hightech-Business-Drehscheibe inmitten der Uhrenindustrie von Plan-les-Ouates und am Autobahnknotenpunkt der A1 im Südwesten von Genf vermarktet wird. Diese Flächen sollen 2015 bezugsbereit sein. Mit Blick auf die veränderten Nachfragestrukturen dürfte dieses Angebot aufgrund der Einbettung in ein erfolgreiches Unternehmenscluster der Spitzenindustrie auf Anklang stoßen. Ein zweites außergewöhnliches Projekt ist der Campus Biotech im ehemaligen Gebäude von Merck Serono in Genf Sécheron. Die Labors und Büros mit Platz für 1200 Personen wurden in eine Forschungsstätte der Universität Genf und der EPFL umgewandelt. Ein Drittel der Kapazitäten ist bereits ausgelastet, und mit dem Einzug des EPFL-Teils des europäischen Forschungsflaggschiffes «Human Brain Project» wächst die Auslastung derzeit weiter. Dieses von einem öffentlich-privaten Konsortium getragene Projekt ist symbolisch für die Nachfragekomplexität bei Dienstleistungsflächen, die gleichzeitig optimale Bedingungen für die Bildung, die Forschung und Entwicklung sowie die Vermarktung medizinischer Produkte bieten müssen. Das Life-Sciences-Cluster, das von der Dachorganisation BioAlps vertreten wird und der Westschweiz zwischen Visp und Genf den Namen „Health Valley“ eingebracht hat, wächst weiter. Demgegenüber bietet das kleinflächig strukturierte, veraltete und lagebedingt teure Büroflächenangebot der Stadt Genf derartigen Unternehmen kaum adäquate Flächen.

Ungünstige Kombination von Standortunsicherheiten limitiert klassische Büroflächennachfrage
Im Gegensatz zum wachsenden Flächenbedarf des Life-Sciences-Cluster leiden klassisch konzipierte Büroflächen für Konzernhauptquartiere, Banken, Versicherungen und Unternehmensdienstleister unter einer ungünstigen Kombination negativer Faktoren. Der internationale Druck auf das Bankgeheimnis und die Steuerprivilegien, welche die Schweiz internationalen Konzernen gewährt, hat nicht nur einen tiefgreifenden Strukturwandel im Bankensektor ausgelöst, sondern verunsichert auch internationale Holdings. Deshalb kam die Nachfrage nach prestigeträchtigen Büroflächen in Genf zum Erliegen. Die Frankenstärke, die Wohnungsknappheit und zusätzliche Unsicherheiten infolge der Flut von Initiativen haben dazu ebenfalls beigetragen. Die Unternehmenssteuerreform III (USR III) ist besonders für Genf als nachfragelimitierender Faktor ernst zu nehmen. Der Umbau des Steuersystems gestaltet sich für Genf besonders schwierig, weil ein großer Teil der Einnahmen von der Unternehmensbesteuerung herrührt und sich die reguläre Unternehmensbesteuerung heute nicht auf einem international wettbewerbsfähigen Niveau befindet. Um Abwanderungen zu verhindern, plant der Kanton eine starke Senkung der ordentlichen Gewinnsteuersätze, die allerdings erhebliche Steuerausfälle zur Folge haben werden.

Genf dürfte Höhepunkt des Büroflächenangebots (bald) erreicht haben
Die Nachfrageschwäche und die Standortunsicherheiten in Genf sind kein neues Phänomen. Sie haben sich im Nachgang der Finanzkrise langsam aufgebaut und kommen spiegelbildlich im Anstieg des Angebots im Laufe der Zeit zum Ausdruck. Weil seit Längerem nur sehr wenige neue Flächen geplant werden, dürfte sich das ausgeschriebene Flächenangebot mittelfristig stabilisieren. Gegenwärtig liegt das Volumen der in den letzten zwölf Monaten bewilligten Büroflächen mit lediglich CHF 35 Mio. weit unter dem langfristigen mittleren Investitionsvolumen. Ein erster Hoffnungsschimmer war zudem, dass die offiziellen Leerstände 2014 leicht von 1.9% auf 1.6% der Bestandsflächen zurückgingen. In Anbetracht des hohen Flächenangebots erwarten wir aber auf kurze Sicht einen Wiederanstieg der Leerstände, denn der Abbau des umfassenden Flächenangebots wird Zeit in Anspruch nehmen. Solange nicht klar ist, wie in Genf die USR III umgesetzt wird, werden internationale Holdings ihre Ansiedlungspläne weiterhin auf Eis legen.