Schweiz: Die Rückkehr des Immobilienzyklus

Die Aufhebung der EUR/CHF-Wechselkursuntergrenze und der damit verbundene Frankenschock werden den Schweizer Immobilienmarkt nicht verschonen. Vorerst haben jedoch die im Januar von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) flankierend eingeführten Negativzinsen die Attraktivität der Immobilienrenditen beträchtlich erhöht. Die Nullverzinsung langfristiger risikoarmer Anlagen, wie z.B. 10-jährige Schweizer Staatsanleihen, und die Angst vor Negativzinsen treiben Investoren in Immobilien und lassen die Preise steigen, weil kaum Anlagealternativen mit ähnlich vorteilhaften Risiko-/Ertragskombinationen existieren. Dieser Kapitalzufluss hat jedoch gemäss den Ökonomen der Credit Suisse auch Schattenseiten. Er beschleunigt den Trend zum Überangebot. Der klassische Immobilienzyklus, bei dem letztlich ein Überangebot die lange Phase steigender Preise ablöst und der in der langen Boomphase des Immobilienmarktes kaum noch wahrnehmbar war, meldet sich zurück. Dies gilt umso mehr, als Zweitrundeneffekte des Frankenschocks die Flächennachfrage negativ beeinflussen werden. Auf den Geschäftsflächenmärkten hinterlässt der Immobilienzyklus in Form steigender Leerstände bereits unübersehbare Spuren, wie die Ökonomen der Credit Suisse in der veröffentlichten Studie „Immobilienmarkt 2015 – Strukturen und Perspektiven“ zeigen. Alle Zeichen sprechen dafür, dass sich mit einiger Verzögerung auf dem Mietwohnungsmarkt ein ähnlicher Angebotsüberschuss aufbaut. Die geringsten Auswirkungen werden gemäss der aktuellen Studie der Credit Suisse auf dem Wohneigentumsmarkt erwartet, der seinen Kurs auf eine sanfte Landung hin beibehält.

Der Frankenschock beschleunigt eine Entwicklung, die sich bereits vor der Aufgabe der EUR/CHF-Wechselkursuntergrenze auf dem Schweizer Immobilienmarkt abgezeichnet hat: Die Phase hoher Stabilität neigt sich dem Ende zu. Der klassische Immobilienzyklus kehrt zurück. Dieser Prozess dürfte sich insofern beschleunigen, weil einerseits die Binnenkonjunktur vom Frankenschock in Mitleidenschaft gezogen wird, was die Flächennachfrage reduziert, und andererseits nun noch mehr Kapital in die Immobilienmärkte fließt. Denn die von der SNB eingeführten Negativzinsen treiben Investoren unweigerlich in den Immobilienmarkt, erhöhen die Investitionen in neue Immobilienentwicklungen und dehnen damit das Flächenangebot zusätzlich aus.

Aus Anlegersicht führt an Immobilien trotzdem kein Weg vorbei
Die Einführung von Negativzinsen hat Konsequenzen auf die Anlagestrategie privater und vor allem auch institutioneller Anleger. Sichere Staatsanleihen liefern kaum noch positive Renditeerträge und liquide Mittel drohen mit Negativzinsen belastet zu werden. Vor diesem Hintergrund sind Immobilienanlagen ein gesuchtes Substitut. Nach der erneuten Zinssenkung der Nationalbank sind die Renditeunterschiede von Immobilienanlagen gegenüber risikoarmen Anlagen auf rekordverdächtige Niveaus geklettert. Die Angst vor Negativzinsen und der Mangel an Anlagealternativen lässt Anleger ihre teilweise zuvor gehegte Vorsicht gegenüber Immobilienanlagen ablegen, zumal in den nächsten Quartalen weder mit starken Zinsanstiegen noch mit einem übermäßigen Nachfrageeinbruch zu rechnen ist. Gut beobachten lässt sich dies daran, dass sich im Januar die Kluft zwischen den von den Ökonomen der Credit Suisse geschätzten und den beobachteten Aufpreisen für indirekte Immobilienanlagen aufgrund der großen Investorennachfrage innert kürzester Zeit geschlossen hat. Die Preise für direkte Immobilienanlagen dürften im aktuellen Negativzinsumfeld weiter steigen und die Renditen spiegelbildlich sinken, ungeachtet von Überangebotstendenzen und rückläufigen Flächenerträgen. Damit einher geht eine zunehmende Entkoppelung der Immobilienpreise von ihren fundamentalen Ertragswerten.

Die kommerziellen Flächenmärkte kämpfen nach wie vor mit großen Herausforderungen
Die erwartete Eintrübung der Flächennachfrage aufgrund des Frankenschocks trifft den Büroflächenmarkt in einem ungünstigen Zeitpunkt. Trotz eines soliden vierjährigen Wirtschaftswachstums (2011–2014) in der Bandbreite von 1% bis 2% hat sich vor allem in Zürich und Genf ein Überangebot an Büroflächen aufgebaut, das sich landesweit auf über 1 Mio. m² summiert. Der Hauptgrund hierfür ist, dass die Flächennachfrage nach 2009 insbesondere von Binnenbranchen wie dem Gesundheits- und Unterrichtswesen sowie der öffentlichen Verwaltung mit geringeren Flächenansprüchen und Zahlungsbereitschaften geprägt war, wie die Grafik am Schluss dieser Medienmitteilung zeigt. Weil die Absorption der Neubauten lange Zeit problemlos verlief, reagierte der Markt nicht schnell genug auf die veränderten Nachfragebedürfnisse. Das Resultat ist ein Angebotsüberschuss, der lokal sehr unterschiedlich ausfällt. Toplagen wie zum Beispiel Bahnhofstandorte in den Großzentren können sich weiterhin gut behaupten. Unter Druck sind hingegen teure Innenstadtlagen und nicht optimal erschlossene Lagen außerhalb der zentralen Geschäftsviertel. Hier dürften sich die Leerstände weiter häufen und das Überangebot künftig sogar noch grösser werden. Denn auch wenn der Höhepunkt der Flächenproduktion bereits überschritten ist, bleibt die Bautätigkeit aufgrund des Anlagenotstands, der sich mit der Einführung der Negativzinsen noch verstärkt hat, auf sehr hohem Niveau. Insgesamt bedeutet diese Marktentwicklung beschleunigt steigende Leerstände und noch mehr Druck auf die Büromieten.

Der Verkaufsflächenmarkt hierzulande ist ebenfalls mit großen Herausforderungen konfrontiert. Es mehren sich die Anzeichen, dass der Markt dem bis 2011 herrschenden Flächenrausch Tribut zollen muss. Auch wenn es derzeit noch einige Projekte in der Realisierungs- bzw. Fertigstellungsphase gibt, sind hierzulande praktisch keine neuen Vorhaben mehr in der Planungsphase auszumachen. Das spricht Bände. Die Verunsicherung auf Seiten von Investoren wie Mietern, wie der Markt die anstehenden Herausforderungen durch den wachsenden Onlinehandel bewältigen kann, ist groß. Der stationäre Handel muss seine neue Rolle in einer digitalisierten Omnichannel-Welt erst noch finden. Und dies in einem Geschäftsumfeld, das durch die Frankenaufwertung beileibe nicht weniger anspruchsvoll geworden ist. So erstaunt es nicht, dass jeder vierte Detailhändler im Non-Food-Bereich in der Schweiz seine Verkaufsfläche zu reduzieren gedenkt.

Mehr als nur Entspannung angesagt auf dem Mietwohnungsmarkt
Die Klage über mangelnden Wohnraum ist weitverbreitet, obwohl bei den Mietwohnungen derzeit die höchsten Leerstände seit 2001 verzeichnet werden. Künftig dürfte die Entspannung verstärkt wahrgenommen werden, weil die Nachfrage ihren Zenit überschritten hat und die Mieter von der Eintrübung des Arbeitsmarktes betroffen sein dürften. Im laufenden Jahr wird eine um lediglich 10% tiefere Zuwanderung den Absatz der neu erstellten Wohnungen zwar nochmals größtenteils sicherstellen. Mittelfristig dürfte das aber nicht mehr gewährleistet sein. Gemäß den Ökonomen der Credit Suisse dürften von einem fortgesetzten Zuwanderungsrückgang nicht die Regionen mit der derzeit größten Zuwanderungsdynamik am meisten betroffen sein, sondern vielmehr ländliche Regionen. Hauptverantwortlich für die erwartete Entspannung ist die nach wie vor kräftige Wohnungsproduktion. Weil im aktuellen Negativzinsumfeld der Wohnungsbau weiterhin forciert wird, gehen die Ökonomen davon aus, dass längere Insertionsdauern und ein schwächeres Wachstum der Angebotsmieten – wie sie aktuell beobachtet werden – auch in naher Zukunft Bestand haben werden. Sie sind frühe Signale eines abnehmenden Mietpreisdrucks. Auf breiter Front nachgebende Mieten sind für die nächsten Quartale allerdings noch nicht zu erwarten. Der Markt dreht erst langsam.

Wohneigentum: Pattsituation zwischen bremsenden und beflügelnden Kräften
Ohne Regulierungsmassnahmen und ohne den dämpfenden Effekt wiederholter Warnungen vor einer Preisblase würde sich der Wohneigentumsmarkt aufgrund der ultratiefen Hypothekarzinsen flächendeckend überhitzen. Anhand von Daten der Kantone Zürich und Aargau zeigen die Immobilienspezialisten der Credit Suisse, wie hohe Preise und ungleich verteilte Vermögen in Kombination mit den insbesondere im Sommer 2012 eingeführten verschärften Eigenmittelanforderungen die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfen. Diese „Cohabitation“ zwischen Überhitzung und Abkühlung auf dem Immobilienmarkt funktioniert im grossen Ganzen. Doch während das Hochpreissegment weiter leidet, setzt sich der Eigentumsboom in den günstigeren Segmenten fort. Die Immobilienentwickler sind jedoch vorsichtig geworden. Der Bau von Wohneigentum war letztmals 2001 so gering wie heute. Die Nachfrage für den Eigenbedarf zeigt Sättigungstendenzen, dagegen gewinnt Wohneigentum als Investitionsobjekt im Umfeld von Negativzinsen an Bedeutung, was jedoch nicht ohne Risiken ist.

Die beiden Büromärkte Zürich und Genf im Detail:

Zürich - Leerstände werden weiter steigen
Zürich wird mit einem heterogenen Angebot an Büroflächen überschwemmt. Im ganzen Marktgebiet Zürichs sind knapp 500.000 m² Bestandsfläche im Angebot. Hinzu kommen rund 200.000 m², die als Erstvermietung gekennzeichnet aber noch nicht alle realisiert sind. Damit entfallen 32% aller schweizweit als neu deklarierten Büroflächeninserate und 28% aller Inserate auf den Markt Zürich – bei einem Bestandsanteil von knapp 15%. Die Angebotsquote auf Stadtgebiet schätzen wir inklusive Erstvermietungen auf 7.2% und bei einer Beschränkung auf Bestandsliegenschaften auf 5.1%. Von den 144.000 m² an inserierten Flächen im Central Business District (CBD) meldete Statistik Stadt Zürich per Juni 2014 96.000 m² als Leerstände. Das Flächenangebot im Bestand ist überwiegend alt. Im Durchschnitt sind die Inserate der Bestandsflächen mit dem Baujahr 1970 gekennzeichnet. Gemessen an der Angebotsdichte sind die Absatzprobleme im CBD südlich des Hauptbahnhofs zwischen Limmat und Sihl bis nach Zürich-Süd besonders groß. In diesem Perimeter ist das Flächenangebot zumeist kleinräumig strukturiert – mit Ausnahme der Angebote in der Größenordnung bis 10.000 m² an zum Teil sehr repräsentativen Lagen, wie z.B. Bahnhofstraße oder Bleicherweg.

Intakte Chancen für CBD-Flächen
Das Problem kleinstrukturierter Bestandsflächen in Altliegenschaften in der Innenstadt besteht darin, dass die erstklassigen Lagen nicht zur altersbedingt suboptimalen Raumqualität passen. Die hohen Mieten werden vom teuren Boden beeinflusst, doch das Flächenangebot spiegelt die hohen Preise nicht adäquat wieder. Bauliche Eingriffe könnten vielerorts Abhilfe schaffen, was jedoch den Mut zu Investitionen erfordert. Wird nicht investiert, dürfte die Wiedervermietung vielerorts nur durch Mietzinsreduktionen und entsprechende Abwertungen der Flächen möglich sein. Nach Korrekturen, einer Phase der Zurückhaltung und baulichen Eingriffen werden CBD-Flächen jedoch neue Mieter finden, weil deren Lagen in den meisten Fällen überzeugen. Ebenso gefragt sind Büroflächen in Zürich-West. Vor allem in Nähe zur Hardbrücke waren zuletzt kaum Flächen zur Vermietung inseriert. Auch weiter Richtung Westen hält sich das Angebot in Grenzen. Einzig im Geviert der Förrlibuckstraße konzentrieren sich verschiedene Angebote. Angesichts des starken Büroflächenwachstums der letzten Jahre ist das tiefe Angebot in Zürich-West beachtlich. Auch am Hauptbahnhof sind Flächen gefragt: Die Europaallee ist fünf Jahre vor Fertigstellung vollständig vermietet. Für die letzten freien und noch nicht realisierten 50.000 m² konnte Google als alleiniger Mieter gewonnen werden. Die Bedeutung dieses Entscheids eines der global am schnellsten wachsenden Unternehmen für den Standort Zürich kann kaum überschätzt werden. Google will den Platz für zukünftiges Wachstum nutzen; eine Aufgabe des Hürlimann-Areals ist laut Medienberichten nicht geplant.