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Schleppende Realisierung von PPP in Deutschland

Private Equity könnte durchaus Motor bei der Lösung vieler Probleme im öffentlichen Immobiliensektor durch unterstützende Finanzierungsmaßnahmen bei PPP-Projekten sein. Dazu die Einschätzung von Dr. Bernhard Köhler, Gründer und CEO der Swisslake Capital AG:Seit Jahrzehnten macht sich die öffentliche Hand Gedanken darüber, wie mehr Kapital von privaten Kapitalgebern für Investitionsprojekte der öffentlichen Hand gewonnen werden kann. Die betriebswirtschaftliche Erkenntnis, dass Immobilien nicht zur Kernkompetenz eines Unternehmens gehören und deshalb nicht unbedingt im Eigentum eines Unternehmens und damit in dessen Bilanz stehen müssen, wurde zunehmend auch im Bereich der öffentlichen Hand diskutiert. Bei der Frage nach potentiellen Investoren für Projekte und Immobilien wurde sehr schnell der private Sektor entdeckt, Der Begriff „Public Private Partnership“ war geboren und schwappte aus dem angelsächsischen Raum auch in deutsche Amtsstuben. Nach zögerlichen Anfängen in Deutschland wurde das Thema mit dem Verkauf einiger hessischer Landesimmobilien 2005 und 2006 (Leo I und Leo II) erstmals medienwirksam und erzielte eine öffentliche Wahrnehmung. Nicht zuletzt das umfangreiche zur Verfügung stehende private Investitionskapital und die Knappheit an geeigneten Investitionsobjekten hatten ein Übriges dazu beigetragen, dass das Land Hessen diese grossen Immobilienpakete erfolgreich veräussern konnte.

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Ein Schritt in die richtige Richtung, wenn auch ohne Multiplikatoreffekt. Die Finanzlage der öffentlichen Hand ist seither nicht besser geworden, PPP wird weiterhin thematisiert, findet aber in der Praxis keine Umsetzung. Die umgesetzten Volumina im PPP-Segment in der Bundesrepublik Deutschland bleiben denn auch höchst überschaubar. Noch nicht einmal 200 Mio. Euro wurden nach Auskunft der ÖPP Deutschland im ersten Halbjahr 2010 an PPP-Projekten unter Vertrag genommen. Demgegenüber stand zum Vergleichszeitpunkt allein aus dem Bereich der Immobilienfonds Kapital von über 5 Mrd. Euro für Investments in den deutschen Markt bereit.

Eine Antwort auf die schleppende Realisierung von PPP in Deutschland könnte denn auch aus dem Bereich der Private Equity Immobilienfonds kommen. Dieser kapitalstarke Investitionssektor hat sich in den vergangenen 2 Jahren insbesondere in Europa gewandelt. Während noch vor Beginn der Finanzkrise lediglich ca. 30-35% der Fonds der risikoärmsten Kategore „core“ zuzuordnen waren, hat sich deren Anteil auf 62% erhöht. Ein klares Anzeichen dafür, dass Investoren risikoärmere Investitionsmöglichkeiten suchen. Nur aufgrund dieser grossen Nachfrage nach Core-Objekten ist die aktuelle Diskussion zu erklären, welche Immobilien eigentlich wirklich der Kategorie „Core“ zuzurechnen sind. Da es in den klassischen Corebereichen der nicht beliebig multiplizierbaren Innenstadtlagen nur äusserst selten zu Transaktionen kommt, wird deutlich, dass diese Standorte von vielen Investoren - unabhängig von der Laufzeit von Mietverträgen oder Nutzungsarten - präferiert wird. Die Innenstadtlage ist und bleibt rar und wird von Investoren geschätzt.