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Sachsen-Anhalt: Positive Entwicklung trotz Konkurrenz durch Shopping-Center

Sachsen-Anhalt hat ebenso wie die anderen neuen Bundesländer seit 1990 einen starken Bevölkerungsrückgang verkraften müssen, der sich der jüngsten Bevölkerungsprognose für Sachsen-Anhalt zufolge noch bis 2020 fortsetzen wird. Lebten in 1995 noch 2.738.928 Einwohner im Lande, waren es 2004 nur noch 2.494.437 Einwohner. Nach den letzten Prognosen wird Sachsen-Anhalt in 2020 nur noch rund 2 Mio. Einwohner zählen. Dieser starke Bevölkerungsrückgang ist auf die geringe Geburtenrate wie auf die hohe Arbeitslosigkeit gleichermaßen zurückzuführen. Insbesondere viele junge Erwachsene sind auf der Suche nach einem Arbeitsplatz nach West- und Süddeutschland abgewandert sind. „Dieser Umstand hat auch dem Einzelhandel im Land nur ein reduziertes Wachstumspotential beschert. Der verhaltene Kaufkraftzuwachs pro Einwohner konnte den Einwohnerschwund nur unzureichend kompensieren.“ meint Ronald Steinhagen, der sich in dem aktuellen Länderreport des Makler- und Beratungsunternehmens Comfort mit den Einkaufsstädten in Sachsen-Anhalt befasst.

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Dennoch gebe es wie überall in Ost-Deutschland auch in Sachsen-Anhalt einzelne Standorte, an denen nicht nur der Einzelhandel prosperiere. Dies sei, wie Ronald Steinhagen berichtet, unzweifelhaft in Halle an der Saale und Magdeburg der Fall. Die Einzelhandelsverkaufsfläche in Sachsen-Anhalt entspricht seinen Angaben zufolge dem bundesweiten Durchschnitt von 1,3 bis 1,4 m² je Einwohner, wobei sich die Situation in den Zentren deutlich von diesen Durchschnittswerten unterscheide. So verfügt Magdeburg über 2,7 m² und Dessau über 2,2 m² Verkaufsfläche je Einwohner. „Beide Städte liegen damit bei einigermaßen limitierter Kaufkraft in ihrem Einzugsbereich über den Referenzwerten solcher Metropolen wie Berlin, Leipzig oder Düsseldorf.“ stellt Steinhagen fest.

Nach wie vor halten im Einzelhandel die kleineren und mittleren Fachgeschäfte mit rund 25% in Sachsen-Anhalt den höchsten Marktanteil unter den Betriebsformen. Jedoch haben diese insbesondere in den Klein- und Mittelstädten – die Hauptstandorte des mittelständischen Fachhandels - mit einem Kaufkraftabfluss an Shoppingcenter und benachbarte Oberzentren zu kämpfen. Der Bedeutungsverlust des Handels in den Zentren der größeren Städte gegenüber Fachmarktstandorten in städtischen Randlagen konnte dagegen aufgehalten werden, wie Steinhagen berichtet, muss sich jedoch auch in Zukunft gegen weitere Neuentwicklungen auf der grünen Wiese, wie z. B. der IKEA-Planung am Rande Magdeburgs, behaupten.

Von den sechs wichtigsten Städten des Landes verfügen nur die Zentren in Halle a. d. Saale und Stendal über attraktive Fußgängerzonen in gewachsenen Handelslagen. In den Städten Magdeburg, Dessau und Halberstadt sind nach den beträchtlichen Kriegszerstörungen völlig neue Stadtzentren entstanden, wobei nur Magdeburg und Halberstadt mit überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffern und einem attraktiven Branchenmix zahlreiche Kunden aus einem überregionalen Einzugsbereich anziehen können. Dagegen dominiert den Cityhandel in Dessau allein das dortige ECE-Einkaufszentrum. Die Dessauer Fußgängerzone Zerbster Straße weist nur einen wenig attraktiven Mieterbesatz auf.

Der bedeutendste Handelsstandort in Sachsen-Anhalt ist Halle an der Saale, der im Ranking der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region Ost den siebten Platz behaupten kann. In Halle wird nach wie vor die größte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in City-Lagen verzeichnet. Die Fußgängerzone gliedert sich in zwei sehr unterschiedliche Abschnitte. Der Abschnitt zwischen Waisenhausring und Markt gilt laut Steinhagen als die absolute 1A-Lage. Hier haben sich alle wichtigen Textilkaufhäuser (P&C, C&A und H&M) angesiedelt. Am Markt befinden sich zusätzlich Kaufhof und Wöhrl.

In Kürze wird ein Flagship-Store des young fashion Filialisten New Yorker an der Leipziger Straße 105 neu eröffnen. Nahezu zum Abschluss gekommen sind die Umbauarbeiten am sogenannten „Ritterhaus“, in dem sich H&M auf einer gegenüber dem alten Shop verdoppelten Fläche neu aufgestellt hat. Trotz der einigermaßen positiven Entwicklungsansätze stagnierten die Mieten in den letzten fünf Jahren. Für ein Ladenlokal in der Größenordnung zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche muss ein Einzelhändler Comfort-Erhebungen zufolge gegenwärtig 70 Euro/m² Miete kalkulieren.

Der zweite Abschnitt der Fußgängerzone Kleinschmieden / Große Ulrichstraße schneidet im Hinblick auf die Passantenfrequenzen gegenüber der Leipziger Straße wesentlich schwächer ab. Hier hat sich ein Drogeriemarkt dm sowie der SB-Bäcker Backfactory neu angesiedelt. Bemerkenswert ist auch die Eröffnung des Modehauses Fischer im Einkaufszentrum „Rolltreppe“. Damit buhlen in Halle nunmehr fünf bedeutende überregionale Textilkaufhäuser um die Gunst der Kunden. Die durch dm aufgegebene Fläche in der Großen Ulrichstraße 16 ist zwischenzeitlich durch einen Bio-Supermarkt angemietet worden, so dass es in diesem Bereich der Großen Ulrichstraße keine nennenswerten Leerstände mehr zu verzeichnen gibt. Befürchtungen, wonach das Einkaufszentrum „nova eventis“ an der Landesgrenze zu Sachsen den Einzelhandel von Halle an der Saale erheblich stören könnte, haben sich nicht bewahrheitet. Kundenbefragungen zeigen immer wieder, dass dieses Center nicht durch Kunden aus den Städten Leipzig und Halle sondern vornehmlich aus den ländlichen Regionen Sachsens und Sachen-Anhalts angefahren wird. „Sicher auch ein Grund, warum sich das Center nach der vollständigen Fertigstellung trotz rund 70.000 m² Verkaufsfläche nicht so etabliert, wie von den Investoren und dem Centermanagement erhofft.“ meint Steinhagen. Nach wie vor seien die riesigen Malls unter der Woche eher menschenleer. Umsatz werde zum größten Teil an den Wochenenden generiert.

Magdeburg hat in seinem Einzugsgebiet mit einer Zentralitätskennziffer von rund 135 (BBE, Köln) die zweitstärkste Anziehungskraft nach Halberstadt, wobei die optimalen Verkehrsanbindungen hier einen entscheidenden Standortvorteil darstellen. 17.000 Studenten an Universität und Hochschule sowie an den zahlreichen Forschungsinstituten prägen mittlerweile das Stadtbild und sorgen für eine starke Nachfrage nach Mode-, Freizeit- und Sportartikeln. Als Folge, so Steinhagen weiter, sei in Magdeburg in der Haupteinkaufslage Breiter Weg ein Rückgang der noch vor einem Jahr zu verzeichnenden Leerstände zu beobachten. „Insofern hat sich die Erweiterung des ECE-Centers um ca. 10.000 m² Verkaufsfläche eher positiv auf die traditionelle Einkaufslage ausgewirkt.“ sagt er. Im Nordabschnitt seien jedoch weiter Billiganbieter und Leerstände dominierend. Die Eröffnung des sogenannten „Marietta-Quartiers“ mit rund 7.000 m² Handelsfläche und Anbietern wie Reno, WMF und dm steht unmittelbar bevor und wird die Einkaufslage Breiter Weg weiter stärken. Entsprechend positiv haben sich auch die Einzelhandelsmieten entwickelt. Mit 50 Euro/m² konnte sich Magdeburg zwischenzeitlich vom zehnten auf den achten Platz im Ranking der wichtigsten Standorte in Ostdeutschland vor Chemnitz und Schwerin positionieren. Im Verlauf der letzten fünf Jahre stiegen die Mieten für kleinere Ladenlokale um 40, die Mieten für die größeren Ladenlokale zwischen 300 und 500 m², die laut dem Comfort Mietspiegel mit 28 Euro/m² angegeben sind, um glatte 50 Prozent.

Der Einzelhandel in der drittgrößten Stadt Dessau ist weiter von Einkaufszentren in City- und Außenstadtlagen geprägt. An der Stelle des ehemaligen Horten-Kaufhauses in der Franzstraße / Ecke Askanische Straße plant ein Projektentwickler den Bau eines weiteren Einkaufszentrums mit rund 12.000 m² Verkaufsfläche. Für den Sommer 2008 ist die Fertigstellung des 28. Mio. Euro teuren Projekts geplant, zu dem auch etwa 630 Parkplätze zählen. Es bleibt abzuwarten, so Steinhagen, ob bei einer bestehenden Einzelhandelsverkaufsfläche von 2,2 m² je Einwohner diese neuen Verkaufsflächen nachhaltig vom Markt absorbiert werden können. Das Mietpreisniveau für Ladenflächen in der 1A-Lage hat sich dennoch verbessert. Im Verlauf der letzten fünf Jahre steigerten sich die Mieten für Ladenlokale in der Größenordnung zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche nach Comfort-Erhebungen um 20 Prozent auf 25 Euro/m².

In Lutherstadt-Wittenberg ist ebenfalls ein weiteres Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von rund 12.000 m² in unmittelbarer Marktnähe und somit in integrierter Lage geplant. „Möglicherweise löst dieses Zentrum den dringend benötigten Wachstumsschub für die Innenstadt aus, denn ohne Magnetbetriebe wird sich der innerstädtische Handel weiter schwer gegen die Fachmarktzentren auf der grünen Wiese behaupten können.“ beurteilt Steinhagen die Entwicklung. Denn obwohl Lutherstadt-Wittenberg über eine durch den Krieg unversehrte Innenstadt mit zahlreichen Sehenswürdigkeiten und einer baulich attraktiven Fußgängerzone verfüge, die auch zahlreiche Touristen anzieht, spielt die Citylage für den Handel nur eine untergeordnete Rolle.

Halberstadt hat in den letzten Jahren eine erstaunliche Entwicklung im Citybereich durchlaufen. Die Wiederaufbau- und Stadtreparaturmaßnahmen auf der durch die schweren Kriegszerstörungen entstandenen Stadtbrache im Stadtkern sind zwischenzeitlich zu einem Abschluss gekommen. Der Bereich um den Fischmarkt konnte mit einem städtebaulich beachtlichen Ergebnis vollständig wieder hergestellt werden. So zeigt sich Halberstadt in seinem Kernbereich mit den von den Kunden gut angenommenen Rathaus-Passagen, dem restaurierten Rathaus sowie den neugebauten Geschäftshäusern als neuer attraktiver Handelsplatz, der mit einer Spitzenzentralitätskennziffer von rund 163 glänzt und daher weiterhin großes Potenzial aufweist. Comfort konnte hier in der jüngeren Vergangenheit einen Mietvertrag mit dem schwedischen Textilanbieter Hennes & Mauritz am Fischmarkt 11 vermitteln.

In der Altmark konzentriert sich nach Angaben Steinhagens die Nachfrage auf den Einzelhandelsstandort Stendal, der in Citylage gleich über zwei mittelständisch geführte Kaufhausbetriebe verfügt. Die Fußgängerzone weist einen sehr hohen Filialisierungsgrad auf und ist in Sachsen-Anhalt eine der gefragtesten Standorte für Filialbetriebe.