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Russischer Investmentmarkt mit neuem Rekord

Das Gesamtinvestitionsvolumen auf dem russischen Immobilienmarkt erreichte 2006 mit rund USD 4,5 Mrd. Rekordniveau. Das entspricht mehr als einer Verzehnfachung gegenüber 2005 (USD 417,6 Mio.). „Russlands Investmentmarkt hat 2006 einen Quantensprung gemacht. Alles weist auf eine weitere Erstarkung des Marktes in 2007 hin. In der Einschätzung vieler ausländischer Investoren ist das langfristige Potenzial Russlands vergleichbar mit den meisten westeuropäischen und asiatischen Märkten. Gelegenheiten entstehen in allen Immobiliensektoren, und die zunehmende Macht internationaler Institutionen spielt in der Zukunft eine zentrale Rolle. Eine zunehmende Flexibilität des Kapitals und immer ausgefeiltere Finanzierungs- und Darlehensinstrumente, wie sie international üblich sind werden immer gängiger und machen es Investoren und Entwicklern leicht, den Reifeprozess des Investment-Marktes zu fördern.“, so Michael Lange, Vorsitzender der Geschäftsführung Jones Lang LaSalle Russland und GUS.

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Konservativ geschätzt dürfte das Volumen auf dem russischen Immobilieninvestmentmarkt 2007 auf deutlich über USD 5 Mrd. anwachsen. Für diese bemerkenswerte Dynamisierung wird dabei das ausländische Kapital sorgen, das voraussichtlich mehr als USD 3 Mrd. zum Gesamtvolumen beitragen wird.

Renditen weiter unter Druck
In den letzten fünf Jahren hat Russlands Immobilienwirtschaft einen unaufhaltsamen Aufschwung erlebt. Die Spitzenrenditen im Büroflächensektor gingen um fast 1000 Basispunkte zurück und lagen im 4. Quartal 2006 bei 9-9,5 %. Auch der Einzelhandels- und Logistiksektor erlebten eine ähnliche Entwicklung: die Spitzenrenditen gaben um 700 bzw. 900 Basispunkte nach. „Die Kapitalzuflüsse und der erleichterte Zugang zu lokalen Darlehensinstrumenten geben Grund zu der Annahme, dass der Markt bis Ende 2007 eine weitere Renditekompression erleben wird“.

Zunehmende Internationalisierung und Diversifizierung
2006 hat gezeigt, dass die Investment-Nachfrage auch in Moskau global geworden ist. Im laufenden Jahr wird sich die Investorenbasis noch verbreitern, mit Playern aus Märkten wie den USA, Australien und Südkorea werden hinzukommen.

Private Investoren oder Kapitalgesellschaften mit eher opportunistischem Engagement sind weiterhin dominant. Der Trend hin zu institutionellen Investments dürfte 2007 jedoch andauern. Der anhaltende IPO-Boom im Land diversifiziert die Investment-Gelegenheiten für lokale und internationale Investoren weiter.

Die russischen Banken haben Developments und Investments klug gemanagt, wenngleich ihre Kreditzinsen mit denen der ausländischen Konkurrenz nicht mithalten konnten.

Internationale Banken traten aggressiver auf dem Markt auf, ihre bessere Kapitalausstattung ermöglichte ihnen, Investoren wettbewerbsfähigere und günstigere Kredite anzubieten.

Die bevorstehende Konsolidierung des russischen Bankensektors, die Einführung von Aktiva gedeckten Wertpapieren und der WHO-Beitritt sind allesamt gute Nachrichten für den russischen Kreditmarkt.

Moskaus Bürospitzenmieten europaweit an zweiter Stelle
Die Spitzenmieten für den Moskauer Büroflächenmarkt erreichten 2006 im eng abgegrenzten 1 A-Teilmarkt „Kremlin“ (in unmittelbarer Nähe des Kreml) ein historisches Hoch. Sie reichten hier mit USD 1200/m²/Jahr fast an die Spitzenmieten Londons heran. „In 2007 wird eine weitere Verstärkung dieser Entwicklung zu beobachten sein - eine Bestätigung Moskaus als attraktive Business Location in Europa. Diese Position wird mit der Realisierung groß angelegter, qualitativ hochwertiger Bauvorhaben in Moskaus City, dem neuem Finanz- und Geschäftsviertel, weiter unterstützt“, so Michael Lange.

Starker Anstieg bei Shopping Center-Flächen erwartet
Wachsende Investitionsvolumina und solide wirtschaftliche Rahmendaten ermöglichten eine deutliche Steigerung der Verbraucherausgaben in Russland. Die Nachfrage auf dem Einzelhandelssektor legte deutlich zu. Das machte sich auch bei der Entwicklung von Shopping Center-Flächen bemerkbar. Diese bewegten sich 2006 bereits auf einem Volumen von 1,6 Mio. Quadratmetern. Bis Ende 2007 könnte es zu einer Ausweitung des Bestands auf 2,24 Mio. Quadratmetern kommen. Trotz des weiter steigenden Flächenangebots ist mit einem baldigen Marktgleichgewicht nicht zu rechnen.

Der Schwerpunkt im Einzelhandelssektor lag 2006 auf regionalen, also außerhalb von Moskau und Sankt Petersburg liegenden, Development- und Investitions-Aktivitäten. Das Einzelhandels-Investment-Volumen wird hier 2007 voraussichtlich die Einmilliardengrenze (in USD) überschreiten.

Das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot auf dem russischen Logistikmarkt 2006 wird auch 2007 noch nicht ausbalanciert sein. Der Gesamtmarkt wird durch einige groß angelegte Projekte, die auf den Markt kommen, voraussichtlich um mehr als 30 % auf 4 Mio. Quadratmeter anwachsen. Trotz weiterhin starker Nachfrage gehen wir für 2007 von stabilen Mieten aus.