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Ruhiger Jahresauftakt auf dem Kölner Investmentmarkt

Das Kölner Investitionsvolumen liegt im ersten Quartal 2012 bei 150,5 Millionen Euro und erreicht damit rund die Hälfte des guten Vorjahresresultats. Trotz weiterhin großem Investoreninteresse wurde insgesamt eine etwas geringere Anzahl von Transaktionen registriert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

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„Ausschlaggebend für das niedrigere Ergebnis ist vor allem die Tatsache, dass bislang noch kein großvolumiger Abschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert wurde“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer und Kölner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Der Verkauf des Sparkassen-Gebäudes in Köln-Ossendorf an einen geschlossenen Immobilienfonds war der bisher größte Deal. Objekte, die im Zuge von Portfoliotransaktionen verkauft wurden, waren mit knapp 3 Prozent am Ergebnis beteiligt. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist spürbar gesunken und liegt bei knapp 14 Millionen Euro.

Die Verteilung der Investments nach Größenklassen ist ausgeglichener als noch im Vorjahr. Zwar entfallen knapp 48 Prozent des Umsatzes auf die Kategorie über 50 Millionen Euro, dahinter verbirgt sich aber nur ein Deal. Die übrigen Klassen sind dagegen gleichmäßiger belegt. Transaktionen zwischen 25 und 50 Millionen Euro sind mit knapp 19 Prozent am Ergebnis beteiligt, nachdem in diesem Segment im vergleichbaren Vorjahreszeitraum keine Deals registriert wurden. Rund ein Fünftel der Investments wurde durch Transaktionen zwischen 10 und 25 Millionen Euro erzielt. Sie verlieren damit 8 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr, als in dieser Größenklasse wesentlich mehr Abschlüsse verzeichnet wurden. Weitere gut 13 Prozent erzielen kleinere Verkäufe bis 10 Millionen Euro.

In Büroimmobilien ist mit knapp 63 Prozent der Großteil der Investitionen geflossen. Sie sind in der Regel das beliebteste Anlageziel in Köln und profitieren insbesondere von Abschlüssen im hohen zweistelligen Millionenbereich. Der Anteil von sonstigen Objekten ist mit gut 29 Prozent wie schon im Vorjahr sehr hoch; dies resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf von mehreren großflächigen Entwicklungsgrundstücken. In die sonst häufig zweitplatzierten Einzelhandelsobjekte wurde in den ersten drei Monaten des Jahres noch ein recht geringes Volumen investiert. Sie liegen mit gut 3 Prozent hinter den Logistikobjekten, die knapp 5 Prozent zum Umsatz beitragen.

City überraschend abgeschlagen – Renditen konstant
Die Verteilung der Investments auf das Marktgebiet zeigt ein deutlich verändertes Bild gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum und überrascht mit einem sehr geringen Anteil in der City (gut 7 %). Die Innenstadt ist im langjährigen Vergleich das mit großem Abstand beliebteste Investitionsziel der Anleger, verzeichnete im ersten Quartal 2012 jedoch nur kleinere Transaktionen. Die größten Verkäufe fanden in den Nebenlagen statt, sodass diese mit knapp 60 Prozent der Investments deutlich in Führung liegen. Der Cityrand folgt durch Verkäufe im zweistelligen Millionenbereich mit rund 31 Prozent auf dem zweiten Platz. In der Peripherie wurden bisher nur kleinere Abschlüsse registriert (rund 2 %).

Aufgrund des größten Einzelverkaufs investierten geschlossene Immobilienfonds bis zum Ende des ersten Quartals mit knapp 48 Prozent am meisten Kapital in der Domstadt. Durch den Ankauf von Entwicklungsgrundstücken schiebt sich die öffentliche Hand (28 %) auf den zweiten Platz. Projektentwickler folgen mit knapp 14 Prozent und liegen noch vor den Privatinvestoren, die die meisten Käufe tätigten (rund 6 %). Daneben waren bisher nur Corporates (rund 3 %) und Banken (gut 2 %) als Investoren aktiv. Die im Vorjahr stark vertretenen Spezialfonds und Pensionskassen haben bislang noch nicht in Köln investiert. Auch von ausländischen Anlegern wurden bisher noch keine Transaktionen verzeichnet.



Die Netto-Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal stabil auf dem bereits Ende 2010 erreichten Niveau. Für vollvermietete Büroobjekte in ausgezeichneten Lagen wird nach wie vor eine Spitzenrendite von 5,3 Prozent erzielt. Köln weist damit weiterhin ein vergleichsweise attraktives Preisniveau im Top-Segment auf. Für hochwertige Geschäftshäuser werden bis zu 4,35 Prozent erreicht. Das Preisniveau für langfristig vermietete Logistikimmobilien an gefragten Standorten liegt konstant bei 6,8 Prozent.

Aussichten für 2012
„Der etwas ruhigere Jahresauftakt des Kölner Markts ist in erster Linie auf ein mangelndes Angebot an großvolumigen Core-Objekten zurückzuführen“, so Jens Hoppe. „Das Investoreninteresse ist nach wie vor hoch, wird aber durch fehlende Produkte limitiert. Das im weiteren Jahresverlauf erzielbare Transaktionsvolumen hängt daher in erster Linie vom Angebot an attraktiven, vollvermieteten Immobilien in ausgezeichneten Lagen ab. Insgesamt sind jedoch in den kommenden Monaten mehr Investitionen in der City und ein höheres Volumen aus dem Einzelhandelssegment zu erwarten. Aufgrund der kaum veränderten Marktbedingungen ist bei den Renditen von einer konstanten Entwicklung auszugehen.“