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Rückläufiger Trend bei Großanmietungen

In Bezug auf die Neuanfragen sowie der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse konnte Mainz hinsichtlich der Büroflächennachfrage ein sehr dynamisches Jahr 2005 aufweisen. Vor allem in der ersten Jahreshälfte gab es mehrere großflächige Anfragen von Großmietern, die für Ihre Standortwahl jeweils das gesamte Rhein-Main-Gebiet geprüft haben. Letztendlich konnte jedoch das Umsatzvolumen des Vorjahres nicht erreicht werden, hier mangelte es in erster Linie an Großanmietungen über 2.500 m². Von dem höchsten Neuanfragevolumen seit 2000 könnte jedoch noch ein positiver Impuls auf die kommenden Monaten abstrahlen.

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Die sehr geringen Neubauaktivitäten sorgten im Verlauf des letzten Jahres für einen Abbau des Leerstandes. Aufgrund der moderaten Neubauvolumina in diesem und im nächsten Jahr wird auch zukünftig vermehrt aus den Bestandsflächen „geschöpft“, was sich entsprechend auf die erzielbaren Mietpreise auswirkt.

Neuanfragen
Das bei Jones Lang LaSalle registrierte Neuanfragevolumen hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum (32.800 m²) mehr als verdoppelt und lag Ende 2005 kumuliert bei 67.000 m². Auch bei der Betrachtung der Anzahl der Anfragen wird ein besonders dynamisches Jahr deutlich. So bezogen sich 117 Anfragen auf das erzielte Neuanfragevolumen - im Jahr zuvor waren es lediglich 74, der absolute Tiefpunkt war 2003 mit 49 Anfragen (15.600 m²). Somit lag die durchschnittlich angefragte Flächengröße bei 573 m², 130 m² mehr als im Jahr zuvor und sogar 255 m² mehr als in 2003.

Sehr anfragestark war vor allem das erste Halbjahr, in dem mit 41.900 m² knapp 63 % des Gesamtvolumens 2005 erreicht wurde. Grund hierfür waren drei großflächige Anfragen, entsprechend 20.500 m² im Segment über 2.500 m². Grundsätzlich dominieren in Mainz allerdings nach wie vor die kleinflächigeren Anfragen. 2005 richteten sich 79 % der eingegangen Anfragen auf eine Größenordnung von unter 500 m².

„Innenstadt“ oder „ Außenbezirk mit direktem Autobahnanschluss“ – dies sind die klaren Vorstellungen von potentiellen Mietern, die ihre neuen Büroräume in Mainz suchen. Die lapidare Angabe „wir suchen ein Büro irgendwo in Mainz“, die in der Statistik in die Rubrik „ohne Lagepräferenz“ verbucht wurde und auf einem so eng begrenzten Gewerbeflächenmarkt wie Mainz gar nicht verwunderlich ist, wurden seit dem Jahr 2004 die Angaben konkreter. Auf die Anfragen „ohne Lagepräferenz“ entfiel in 2005, wie auch im Vorjahr, nur noch ein kleiner Anteil von unter 5 %. Mit über 40 % bzw. 28.700 m² ist traditionell die Innenstadt die stärkste Lage, nicht zuletzt wegen der dort vorhandenen attraktiven Gebäude. Ebenfalls im zweistelligen Bereich, bezogen auf den Anteil, lag Gonsenheim/Kisselberg mit 11 % bzw. 7.100 m². Auf die verbleibenden Teilmärkte entfielen Anteile zwischen jeweils 8 % bis 9 % bzw. 4.800 m² bis 5.900 m².

Umsatz
2005 lag der Büroflächenumsatz bei 20.100 m², knapp 20 % unter dem Vorjahresergebnis von 25.000 m². Bezogen auf die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse sah das Bild allerdings anders aus: das Volumen wurde durch 56 Mietvertragsabschlüsse erzielt, im Jahr zuvor waren es lediglich 30. Dies verdeutlicht den Effekt, den Großanmietungen für einen kleinen Gewerbeimmobilienmarkt wie Mainz haben. Und Großanmietungen waren in 2005 rar. Lediglich drei Abschlüsse mit insgesamt 4.900 m² konnten in der Größenklasse über 1.000 m² verbucht werden. Der größte Anteil fiel mit knapp 95 % der Abschlüsse auf den Bereich unter 1.000 m². Alles in allem wurden also verstärkt kleinere Flächeneinheiten nachgefragt und so reduzierte sich auch die durchschnittliche Flächengröße von 833 m² im Jahr 2004 auf nur noch 359 m² im Jahr 2005.

Über zwei Drittel des Gesamtvolumens konnten in der Innenstadt umgesetzt werden. Hier fanden 13.500 m² einen neuen Mieter. Weit danach folgte mit knapp 1.900 m² Bretzenheim, 1.400 m² Weisenau/Großberg und mit 1.300 m² Gonsenheim/Kisselberg. Hechtsheim und Neustadt waren kaum am Vermietungsgeschehen beteiligt.

Stark vertreten waren die Branchen Verlagswesen/Medien mit 3.600 m², Unternehmensbezogene Dienstleister mit 3.300 m² und die Öffentliche Verwaltung mit 3.000 m², letztere hat allerdings ihre Umsatzleistung lediglich im 1. Halbjahr beigetragen.

Der größte Anteil des Umsatzvolumens entfiel mit knapp 55 % auf Flächen mit erstklassiger (A-Kategorie), weitere knapp 40 % auf Flächen durchschnittlicher Ausstattung (B-Kategorie). Veraltete Flächen (C-Kategorie) haben kaum noch Vermietungschancen.

Unter anderem aufgrund des hohen Neuanfragevolumens, von dem immerhin knapp ein Viertel innerhalb der nächsten sechs Monate realisiert werden könnte, wird für das laufende Jahr ein Büroflächenumsatz von 20.000 m² bis 25.000 m² erwartet.

Angebotssituation
Lediglich 1.200 m² wurden 2005 dem Büroflächenbestand hinzugefügt, gleichzeitig gingen mehr als 13.000 m² Flächen in die Totalsanierung, stehen dem Markt also für die Dauer der Sanierung nicht zur Verfügung. Per Saldo reduzierte sich somit der Bestand und pendelte sich zum Ende des Jahres auf knapp 1,17 Mio. m² ein.

Da Bestandsflächen in 2005 kaum mit Neubauflächen konkurrieren mussten, hat sich das Leerstandsvolumen (inklusive Untermietflächen) trotz des nur verhaltenen Umsatzvolumens erfreulicherweise reduziert. Per 31. Dezember 2005 lag es bei 90.800 m², entsprechend einer Quote von 7,6 %. Gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt bedeutet dies einen Rückgang von 6.000 m² bzw. 6 %.

Bei der Verteilung der leerstehenden Flächen (inklusive der Untermietflächen) zeigt sich eine ausgeglichene Verteilung zwischen A- und B-Flächen (44 % bzw. 45 %, entsprechend 40.000 m² bzw. 41.000 m²). Die Flächen der C-Kategorie ergänzen mit immerhin 10.200 m² (entsprechend 11,2 %) den Leerstand.

Die Fertigstellungspipeline ist nahezu leer. Lediglich 13.100 m² befinden sich derzeit im Bau und werden voraussichtlich in 2006 fertig gestellt. Der größte Teil wird zum Eigennutz errichtet, die verbleibenden 3.200 m² stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung. Geplant sind für 2007 noch weitere 8.000 m². Diese sind ebenfalls noch verfügbar.

Aufgrund der geringen Neubauaktivitäten erwarten wir bis zum Jahresende 2006 eine weiter rückläufige Leerstandsquote (inkl. Untermietflächen) auf um die 7 %.

Mieten
Die Spitzenmiete lag Ende Dezember 2005 bei 11,50 Euro/m²/Monat. Sie ist damit nach acht Quartalen erstmals um 50 Cent reduziert worden. Ausschlaggebend hierfür ist die derzeitige Marktsituation in Mainz, dass Neubauflächen kaum vorhanden sind und Bestandsflächen entsprechend günstiger sind. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den gesamten Mainzer Bürovermietungsmarkt lag bei 9,80 Euro/m²/Monat, ein Rückgang von 3,4 % gegenüber Vorjahreszeitpunkt. 32 % der Mietvertragsabschlüsse bzw. 37 % des Vermietungsvolumens (entsprechend 6.800 m²) fielen in das Mietpreissegment 7,50 bis 10,00 Euro.