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Rückgang von Großvermietungen

In Hamburg wurden 2005 insgesamt 409.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – ein Rückgang zum Vorjahr (436.000 m²) um gut sechs Prozent. Trotzdem ist die erneute Überschreitung der 400.000-Quadratmeter-Grenze ausgesprochen positiv zu bewerten, da der Flächenumsatz damit um mehr als 16 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt.

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Hamburg, Deutschland, Büromarkt, Flächenumsatz, Atisreal, Zorn

„Ein Grund für das Ergebnis ist, dass es 2005 erheblich weniger Großvermietungen über 5.000 Quadratmeter gab als im Vorjahr“, erläutert Marcus Zorn, Hamburger Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. Ihr Anteil sank von 38 auf 16 Prozent. „Dagegen hat sich die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Büroflächen im vergangenen Jahr belebt – ein Indiz dafür, dass sich die Stimmung auf dem Hamburger Büromarkt weiter verbessert hat. Aufgrund der vorliegenden Gesuche ist davon auszugehen, dass dieser Trend auch in diesem Jahr anhalten wird.“
Vor allem die Büromarktzonen City mit einem Anteil von 27 Prozent am Flächenumsatz (109.000 m²) und erweiterte Innenstadt mit 26 Prozent (106.000 m²) waren bei den Mietern wieder am beliebtesten. Auf dem dritten Platz folgt die City Süd mit einem Anteil von zehn Prozent (41.000 m²), die gegenüber dem Vorjahr allerdings erheblich weniger Flächenumsatz registrierte (2004: 89.000 m²). Stabilisiert hat sich die Bedeutung der Hafen City, die mit einem Anteil von rund sieben Prozent (27.000 m²) wieder den vierten Platz belegt.
Die Branchenstruktur war 2005 wie bereits in den Vorjahren breit gestreut und ausgeglichen, was für eine stabile Basis der Nachfrage spricht. An erster Stelle rangierte die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit einem Anteil von rund 17 Prozent am Gesamtumsatz, gefolgt von den Informations- und Kommunikationstechnologien mit einem Anteil von gut 12 Prozent (ein Rückgang um rund vier Prozentpunkte gegenüber 2004). Den dritten Platz belegen die Versicherungen (12 %), wobei vor allem die Großanmietung der BKK Mobil Oil über rund 25.000 Quadratmeter zum Tragen kommt. Größere Anteile am gesamten Flächenumsatz verbuchten darüber hinaus die Branchen Medien und Werbung (rund 12 %), Beratungsgesellschaften (knapp 10 %) sowie Transport und Verkehr (ebenfalls rund 10 %).
Leerstände und Angebot stabilisiert – Spitzenmiete leicht gestiegen
Die Leerstände sind seit Ende 2004 leicht um ein Prozent gesunken und liegen aktuell bei 908.000 Quadratmetern. Der leichte Rückgang des Leerstandsvolumens aus dem vierten Quartal wird sich 2006, wenn auch langsam, fortsetzen. Die aktuelle Leerstandsquote in Hamburg liegt bei 7,0 Prozent und damit spürbar niedriger als an den meisten anderen deutschen Standorten. Gegenüber dem Jahreswechsel 2004/2005 sind die Gesamtflächen im Bau um gut 19 Prozent auf aktuell 303.000 Quadratmeter gesunken. Die hiervon für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Flächen haben sich allerdings um gut 9 Prozent auf 155.000 Quadratmeter erhöht, sind im vierten Quartal 2005 aber weitgehend stabil geblieben. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot liegt damit bei 1,06 Millionen Quadratmeter und dürfte seinen Höchststand überschritten haben. Die Projektplanungen haben sich gegenüber 2004 leicht um knapp 4 Prozent auf aktuell 1,54 Millionen Quadratmeter erhöht und dokumentieren das wieder wachsende Vertrauen in eine positive Marktentwicklung. Sie verteilen sich vor allem auf die sich dynamisch entwickelnde Hafen City, die erweiterte Innenstadt, die City Süd und die City.
Insgesamt betrachtet haben sich die Mietpreisniveaus im Laufe des Jahres stabilisiert. Die realisierte Spitzenmiete hat sich im vierten Quartal 2005 noch einmal leicht von 22,50 auf 23 Euro pro Quadratmeter erhöht und wird in der Hafen City erzielt. Auch in einigen anderen Büromarktzonen (etwa City, Westlicher Hafenrand oder Wandsbek-Markt) hat die Höchstmiete für Top-Flächen leicht angezogen. Der Rückgang der Mieten scheint damit abgeschlossen zu sein; ein zügiger Anstieg der Durchschnittsmieten ist aber für 2006 noch nicht in Sicht.
Auch für 2006 sind überwiegend positive Vorzeichen erkennbar. Ein langsam sinkender Leerstand, eine nach wie vor lebhafte Nachfrage und stabile Mietpreisniveaus sprechen für eine weiterhin erfreuliche Marktentwicklung. „Sollten sich die zunehmend positiven Aussichten für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung verfestigen, besteht eine realistische Chance, auch in diesem Jahr wieder einen Flächenumsatz in der Größenordnung von 400.000 Quadratmetern erzielen zu können“, prognostiziert Zorn.


Quelle: Atisreal GmbH
Foto: http://www.photocase.de