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Rückgang des globalen Transaktionsvolumens in 2008 um 30 % erwartet

Nach dem Rekordjahr 2007 mit einem Transaktionsvolumen von 759 Mrd. USD (+ 8 % gegenüber 2006) rechnet Jones Lang LaSalle für 2008 mit einem Rückgang des globalen Transaktionsvolumens um mehr als 30 %. Dabei dürften die amerikanischen und europäischen Investmentmärkte deutlichere Einbußen verzeichnen als die asiatischen, die sich als insgesamt robuster erweisen werden. Das geht aus dem neuesten Global Real Estate Capital Report von Jones Lang LaSalle hervor.

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„Die Zurückhaltung bei der Vergabe von Krediten und das gesunkene Investoren-Vertrauen werden uns im ersten Halbjahr 2008 wohl erhalten bleiben. Die Auswirkungen der Kreditverknappung breiten sich auf den Märkten weiter aus. Zentralbanken und Geldgeber haben damit zu tun, die Kreditmärkte zu stabilisieren und zu beleben. Die Situation wird verschärft durch die Besorgnis um die Entwicklung der Weltwirtschaft, insbesondere durch die angespannte Situation der großen Volkswirtschaften wie die USA, Großbritannien und Japan”, so Tony Horrell, CEO European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle.

Eine Reihe von Faktoren werden 2008 die Volumina unter Druck setzen: die abwartende Haltung von Käufern und Verkäufern; die Preise, die in vielen wichtigen Märkten 2007 den Höchststand erreicht hatten; die ungleichen Preis-Erwartungen von Käufern und Verkäufern; die geringere Kreditverfügbarkeit durch die erschwerten Vergabebedingungen und die gestiegenen Kreditkosten; die gesunkene Bereitschaft und Möglichkeit, große Transaktionsvolumina abzuwickeln; ein geringeres Investorenspektrum und genauere Prüfverfahren, die zu längeren Transaktionsprozessen führen.

Horrell weiter: „Dennoch rechnen wir für 2008 nicht damit, dass Investoren ihr Kapital strategisch und geplant aus Immobilienanlagen abziehen oder ihre Investitionen in diese Asset-Klasse erheblich korrigieren. Die langfristigen Trends bei Immobilien sowie ihre wachsende Anerkennung als investierbare Assetklasse, die steigende Transparenz, die Urbanisierung und das eingeschränkte Angebot sind weiterhin starke Motoren.“

Während sich die Inlands-Investitionen 2007 ähnlich wie im Jahre 2006 global auf rund 400 Mrd. USD beliefen, nahmen die grenzüberschreitenden Investitionen 2007 um 58 Mrd. USD auf 357 Mrd. USD zu, wovon wiederum 242 Mrd. USD auf inter-regionale Investitionen entfielen. Prozentual gesehen machten grenzüberschreitende Transaktionen 2007 47 % aller Transaktionen aus, bei 32 % aller Transaktionen handelte es sich um inter-regionale Transaktionen.

Fünf Märkte zeichneten zusammen genommen für 80 % aller weltweiten inter-regionalen Immobilienkäufe verantwortlich. Auf die USA, Deutschland und Großbritannien als traditionelle Ziele interregionaler Investoren entfielen 2007 25 %, 19 % bzw. 15 % der inter-regionalen Immobilienkäufe. Die Anteile der nach Großbritannien und Deutschland fließenden inter-regionalen Investitionen waren allerdings rückläufig. Japan (mit 11%) und Frankreich (mit 9 %) konnten ihre Anteile steigern, in beiden Märkten waren globale Fonds sehr aktiv.

Europa 2007
Die Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien in Europa beliefen sich 2007 auf 333 Mrd. USD, gleichbedeutend einer Zunahme von 3,5 % gegenüber 2006 - in Euro gerechnet entsprechend einem Rückgang von 4 %. Das Volumen im 2. Halbjahr, normalerweise der aktivere Zeitraum, lag 5 % unter dem der ersten Jahreshälfte. Die Auswirkungen auf die Gesamtjahresvolumina waren jedoch in Anbetracht des starken ersten Halbjahres gering.

Der Markt wurde weiterhin von Großbritannien, Deutschland und Frankreich dominiert: 63 % der Gesamtvolumina 2007 entfielen auf diese drei Märkte. Großbritannien kam mit 96 Mrd. USD auf einen Anteil von 29 %, ein Rückgang gegenüber 2006 (115 Mrd. USD, 36 %). Deutschland verzeichnete mit 72 Mrd. USD (22 %) Investitionen in Rekordhöhe. Auf Frankreich entfielen 41 Mrd. USD, 12 % des europäischen Transaktionsvolumens.

Die grenzüberschreitend aktiven Investoren dominierten 2007 mit einem geringfügigen Anstieg des Anteils (auf 63 % der Transaktionsvolumina) die Märkte. Mit 70 % verzeichnete Deutschland den größten Prozentsatz an grenzüberschreitenden Aktivitäten, noch vor Großbritannien (rund 50 %). Auch in Frankreich, Schweden und Spanien wurde ein hoher Anteil cross border Aktivitäten beobachtet.

Im Gegensatz dazu waren einige kleinere europäische Märkte vor allem durch Inlands-Investitionen geprägt, insbesondere Norwegen (97 %), Irland (95 %) und Portugal (77 %). Die inter-regionalen Investitionen in Europa beliefen sich 2007 auf 116 Mrd. USD, entsprechend 35 % der Gesamtaktivitäten. 2006 waren es 126 Mrd. USD (39 %).

Amerika 2007
Die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien in Amerika beliefen sich 2007 auf insgesamt 304 Mrd. USD, ein Zuwachs von 8 % gegenüber 2006. Dabei lagen die Transaktionsvolumina im zweiten Halbjahr um 23 % unter denen der ersten Jahreshälfte, zurückzuführen auf beträchtliche Rückgänge in den USA im 4. Quartal. Der US-amerikanische Markt, auf den 93 % des Transaktionsvolumens auf dem amerikanischen Kontinent entfielen, verzeichnete in 2007 trotzdem noch ein Wachstum von 4 %.

Dies steht im starken Gegensatz zum zweitgrößten Markt Kanada, wo sich die Volumina mit 16 Mrd. USD nahezu verdoppelten. Ebenfalls schnell wuchsen die Lateinamerikanischen Märkte Brasilien und Mexiko. Zusammen genommen wurde in diesen beiden Ländern eine Zunahme um 80 % auf fast 7 Mrd. USD registriert.

Die sich dynamisierende Globalisierung der Immobilien-Investitionen war 2007 im gesamten amerikanischen Raum offensichtlich. Die grenzüberschreitenden Transaktionsvolumina stiegen auf 91Mrd. USD bzw. 30 % der Gesamtaktivitäten (gegenüber 70 Mrd. USD und 25 % im Vorjahr). New York blieb mit 19 Mrd. USD mit Abstand der größte Markt für grenzüberschreitende Investitionen, gefolgt von San Francisco mit 8 Mrd. USD, Chicago und Los Angeles mit jeweils rund 5 Mrd. USD und Washington, DC mit 4 Mrd. USD. Aufgrund der relativ geringen Anzahl „aktiver Länder-Märkte“ auf dem amerikanischen Kontinent war der größte Teil (91 %) der grenzüberschreitenden Transaktionsvolumens auch inter-regional.

Asiatisch-pazifischer Raum 2007
Der asiatisch-pazifische Raum verzeichnete sowohl im ersten als auch im zweiten Halbjahr 2007 insgesamt ein beträchtliches Wachstum. Trotz des Abschwungs in einigen wichtigen Immobilienmärkten im zweiten Halbjahr und der Auswirkungen des schwächer werdenden US-Dollars floss weiter Kapital in diese Region. Die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien verzeichneten in 2007 mit 121 Mrd. USD und einer Zunahme von 27 % gegenüber 2006 einen neuen Rekord. Der Anteil der Region am globalen Volumen stieg von 14 % auf 16 %. Auf Japan, dem mit Abstand größten Markt in der Region, entfielen 50 % aller Transaktionen (60 Mrd. USD). Weitere 36 % der Aktivitäten wurden in Australien (15 %), Hongkong, China und Singapur (jeweils 7 %) registriert.

Die grenzüberschreitenden Volumina im asiatisch-pazifischen Raum stiegen 2007 auf 57 Mrd. USD und machten 47 % aller Transaktionen aus (2006: 31 Mrd. USD, 33 %). Die Anteile nahmen in allen wichtigen Märkten der Region zu. Ausnahmen sind die Philippinen und Thailand, wo starre gesetzliche Eigentumsbeschränkungen für Ausländer und der Mangel an zum Verkauf angebotenen Anlageobjekten grenzüberschreitende Transaktionen bremsten.

Als Käufer und Verkäufer traten in Asien vorwiegend globale Fonds sowie Fonds aus Singapur und Hongkong auf, während australische Fonds vor allem auf Käuferseite aktiv waren.