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Retailmarkt Österreich ist differenziert und stabil

Martin Strutz

Die Vermietung am österreichischen Retailmarkt ist stabil, das Angebot sinkt leicht, die Spitzenmieten werden bis zum Jahresende noch ein wenig steigen und auch bei den Renditen ist noch eine leichte Steigerung zu erwarten. Laut dem aktuellen Retail-Marktbericht von CB Richard Ellis geht es dem österreichischen Retailmarkt gut. In guten Wiener Innenstadtlagen ist die Nachfrage an Flächen noch immer größer als das Angebot. Das spiegelt sich auch in den hohen Spitzenmieten wieder, im dritten Quartal 2008 liegen diese bei ca. EUR 195,00/m²/Monat, für das vierte Quartal wird eine Spitzenmiete von ca. EUR 220,00/m²/Monat erwartet.

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In Einkaufszentren – in Wien gibt es zur Zeit 24 – werden die Spitzenmieten bis Jahresende wahrscheinlich auf ca. EUR 90,00/m²/Monat steigen, während die Mieten in Fachmarktzentren – diese sind primär in Bezirkshauptorten angesiedelt – maximal bei ca. EUR 12,00/m²/Monat liegen – und weitgehend stabil sind.

Für Investoren bleibt der Retailmarkt ebenfalls weiterhin interessant. Ca. 54% der Immobilieninvestitionen des ersten Halbjahres 2008 gingen in retailgenutzte Objekte – wobei diese Zahl vor allem durch den Verkauf des Shopping City Süd an Unibail-Rodamco um ca. EUR 607 Millionen beeinflusst ist.

Einkaufsstraßen: Längere Wartezeiten für gute Lagen
Wirft man einen Blick auf die Wiener Einkaufsstraßen, so lässt sich sagen, dass die Anmietung kleinerer Flächen (bis 100 m²) einfacher ist, als jene größerer (bis 300 m²), da die Nachfrage in diesem Bereich derzeit am stärksten ist. Die Nachfrage nach Objekten in guter Lage ist – trotz Finanzkrise - ungebrochen groß. Das wird nach Meinung von CB Richard Ellis im nächsten Quartal höhere Mieten und Ablösen zur Folge haben. Dazu Martin Strutz, Head of Retail Agency bei CB Richard Ellis: „Außerdem müssen Retailer und Immobilienverantwortliche mit einer längeren Verhandlungsphase bis zum ersehnten Vertragsabschluss rechnen.“

Der Retailmarkt in Wien konzentriert sich auf die Innenstadt (hier befinden sich vermietbare Flächen im Ausmaß von 260.000 m²) bzw. das „Goldene U“ sowie die Mariahilfer Straße (vermietbare Fläche: 185.000 m²).

Die nobelste und teuerste Einkaufsstraße Wiens ist der Kohlmarkt – der mit dem Graben und der Kärntner Straße das „Goldene U“ genannt wird. Die Fußgängerfrequenz beträgt ca. 1.600 Menschen pro Stunde an Samstagnachmittag (zum Vergleich: Kärntner Straße: ca. 4.800 Passanten, Graben: ca. 3.700 Fußgänger, Mariahilfer Straße: ca. 60.000 Menschen im selben Zeitraum) und macht ihn so beliebt. Bereits die Durchschnittsmieten liegen bei ca. EUR 200,00/m²/Monat, die Ablösezahlungen liegen im siebenstelligen Bereich.

Erweiterung oder Neubau von Einkaufszentren im Umfang von 110.000 m²
Trotz langwieriger Genehmigungsverfahren sind in Österreich für 2008 noch zehn Einkaufszentren in der Pipeline, die beiden größten sind die Erweiterung der Shopping City Seiersberg und der Neubau der Rosenarcade Tulln. Insgesamt werden 2008 rund 110.000 m² in Einkaufszentren fertiggestellt.

In Wien gibt es zurzeit 24 Einkaufszentren, das größte darunter ist das Donauzentrum, erbaut 1975, dessen bisher letzte Erweiterung bereits in Bau ist und 2010 fertig gestellt werden soll. Der Wiener Einkaufszentrenmarkt wird in den kommenden Jahren vor allem von den großen Bahnhofsprojekten geprägt sein – geplant sind Shopping Center am neuen Westbahnhof sowie am Bahnhof Wien Mitte und am neu zu errichtenden Wiener Zentralbahnhof.

Auch das größte Einkaufszentrum Österreichs, die größte bestehende Handelsagglomeration Europas, die Shopping City Süd, soll um 40.000m² erweitert werden.

EKZ in guter Lage könnten bis zum Jahresende 2008 bis zu EUR 90/m²/Monat Spitzenmiete erzielen. Die Spitzenbruttorendite wird Ende 2008 bei ca. 5,25 % liegen.

Österreich – ein Land der Fachmarktzentren
Die Zahl an Fachmarktzentren (FMZ) in Österreich ist im den vergangenen Monaten weiter gestiegen: dies ist vor allem auf die geltenden Raumordnungsbestimmungen und das vereinfachte Genehmigungsverfahren für FMZ zurückzuführen. Damit liegt Österreich in Bezug auf die Dichte an großen FMZ (bis zu 20.000 m²) im europäischen Spitzenfeld. Die Spitzenmieten lagen 2008 in diesem Bereich durchgehend bei ca. EUR 12/m²/Monat, Tendenz weiter steigend. Grund dafür ist auch die hohe Qualität der baulichen Ausführung dieser neuen Spezialmärkte. Derzeit sind vier große Fachmarktzentren in Fertigstellung, das größte darunter ist das City Center Klosterneuburg mit einer vermietbaren Fläche von 20.000 m².

Retail ist beliebt bei Investoren
In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres wurden insgesamt rund EUR 1,4 Millionen am österreichischen Immobilienmarkt investiert. Das entspricht einem Rückgang von 7 % gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2007. Ungefähr 54% des Gesamtvolumens wurden allerdings in retailgenutzte Immobilien investiert (zum Vergleich: 2007 waren es noch 22%, 2006 überhaupt nur 19%). Vor allem internationale Investoren, allen voran deutsche, bevorzugen diesen Markt und hier speziell Objekte in Geschäftsstraßen, die aufgrund ihrer Nachhaltigkeit und ihrer sehr guten Innenstadtlage nach wie vor gute Renditen bringen. Am beliebtesten sind bei Investoren Einkaufszentren, gefolgt von Geschäftshäusern und Fachmarktzentren.

Das größte Investment des Jahres 2008 war jenes der Shopping City Süd, die für ca. EUR 607 Millionen an Unibail-Rodamco ging.