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Marktstudie

Renditen offener Immofonds weiter unter Druck

Scope hat die Ratings von 15 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Sechs Fonds wurden vor allem aufgrund gesunkener Renditen herabgestuft. Neun Fonds konnten ihr Rating halten. Die weitere konjunkturelle Entwicklung ist der relevanteste Risikofaktor.

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Während die meisten Anlageklassen im vergangenen Jahr einen harten Einbruch und anschließend eine kräftige Erholung erlebten, zeigten offene Immobilienfonds durchweg Stabilität. Die durchschnittliche Volatilität der Fonds lag unter 1%.

Anleger belohnten die Stabilität im vergangenen Jahr mit hohen Netto-Mittelzuflüssen in Höhe von 7,8 Mrd. Euro (zum Vergleich: 2019 waren es 10,4 Mrd. Euro), die weiter zu vergleichsweise hoher Liquidität von durchschnittlich 17,2% des Fondsvermögens (2019: 20,2%) und zu beträchtlichen Immobilienankäufen von insgesamt 8,3 Mrd. Euro führten (2019: rund acht Mrd. Euro).

Gänzlich können sich die Fonds den Auswirkungen der Pandemie dennoch nicht entziehen. Nachdem bereits im vergangenen Jahr ein Großteil der Fonds aufgrund Pandemie-bedingter Risiken herabgestuft wurde, ist ein wesentlicher Treiber der aktuellen Downgrades das gesunkene Renditeprofil.

Während die 15 Fonds im Jahr 2019 noch durchschnittlich 3,2% erzielten, waren es im Jahr 2020 nur noch 2,1%. Das Spektrum reichte dabei von -1,0% bis zu +5,1%. Für das gesamte Jahr 2021 erwarten die Scope-Analysten eine durchschnittliche Rendite von rund 1,5%.

„Das veränderte Renditeprofil der Fonds zeigt, dass sich die Risiken, die im vergangenen Jahr bereits zu Rating-Herabstufungen führten, nun materialisieren“, sagt Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope Analysis. „Vor allem jene Fonds mit größerem Bestand an Hotelimmobilien und Shopping-Centern mussten Einnahme-Einbußen und Wertkorrekturen hinnehmen.“

Das durchschnittliche Rating der 15 Fonds liegt bei „a-AIF“ – was aus Anlegersicht noch eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten lässt. Das Ratingspektrum reicht derzeit von a+AIF bis bbAIF.

Entwicklung der Konjunktur mit hoher Relevanz für die Vermietungsquoten
Nach vorne gerichtet bleiben die mittel- und langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf die konjunkturelle Entwicklung und auf die Immobilienmärkte der relevanteste Risikotreiber. Wie stark und nachhaltig die wirtschaftliche Erholung im zweiten Halbjahr vor allem in Europa und Nordamerika ausfallen wird, hat maßgeblichen Einfluss auf die Vermietungsaktivitäten (vor allem auch bei Projektentwicklungen), mögliche Mieteinnahmenausfälle und Immobilienbewertungen der Fonds.

Bereits im vergangenen Jahr ist die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds spürbar um rund 1,7 Prozentpunkte auf 94,3% gesunken. Der seit 2011 anhaltende Aufwärtstrend der Vermietungsquoten wurde damit beendet. In der von Scope jährlich durchgeführten Umfrage erwarten jeweils 44% der Asset Manager für 2021 sinkende bzw. stagnierende, lediglich 12% rechnen mit steigenden Vermietungsquoten.

Der durch die Pandemie etablierte Trend zum Home-Office könnte auch dauerhaft negative Auswirkungen auf die Rentabilität von Büroimmobilien haben. Allerdings geht Scope aktuell nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A-Bürosegment (die einen Großteil der Portfolios ausmachen) dauerhaft ansteigen. Dafür spricht auch die relative Preisstabilität in diesem Segment. Das Risiko steigender Leerstände trifft vor allem Immobilien in weniger attraktiven Lagen.

EU-Taxonomie und Offenlegungsverordnung bestimmen ESG-Ausrichtung der Fonds
Die Anforderungen der EU-Taxonomie und der Offenlegungsverordnung bestimmen zunehmend die strategische Ausrichtung der Fondsmanager, um Immobilienportfolios zukunftsfähig machen. Das Gros der offenen Immobilienfonds strebt die Einstufung als sogenannter Artikel 8-Fonds und somit als nachhaltiger Fonds an. Bislang haben bereits sieben Fonds für Privatanleger dies erreicht (siehe dazu auch Scope-Mitteilung vom 02.06.2021).

Einer der wichtigsten Indikatoren für die Nachhaltigkeit der offenen Immobilienfonds ist der CO2-Ausstoß. Jedoch konnten Scope von den Asset Managern nur für 72% der Objekte Daten zum CO2-Ausstoß zur Verfügung gestellt werden. Dieser Wert hat sich zwar im Vergleich zum Vorjahr (54%) bereits deutlich verbessert, zeigt aber dennoch, dass die mangelnde Datenverfügbarkeit eine der zentralen Herausforderungen für die ESG-Ausrichtung und -Strategie darstellt.

Zum Hintergrund: Das Scope-Rating der offenen Immobilienfonds reflektiert die Rendite-Risiko-Relation der Fonds. Dabei werden alle relevanten Risikotreiber bewertet und vor allem die Immobilienportfolios detailliert und granular analysiert: Zur vollständigen Methodik. Die 15 Fonds, deren Ratings am 09. Juni 2021 veröffentlicht wurden, verwalten zusammen derzeit rund 102 Mrd. Euro. Die Portfolios der Fonds bestehen derzeit aus Büro- (54,5%), Einzelhandels- (23,2%), Hotel- (8,3%), Logistik- (5,6%) sowie Wohnimmobilien (3,5%) und sonstigen Immobilien (4,9%). Der Nutzungsarten- und Branchenmix variiert jedoch von Fonds zu Fonds deutlich.