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Renditen in Westeuropa stabil

Der Aufschwung an den großen europäischen Büromärkten geht weiter. Dabei entwickeln sich die einzelnen Standorte sehr unterschiedlich. Die zuletzt deutlich gesunkenen Renditen bleiben in den meisten westeuropäischen Metropolen auf Rekordniveau. Das ist die Kernaussage des Immobilien-Barometers der IVG Immobilien AG und Cushman & Wakefield für das zweite Quartal 2006. "Durch die niedrigen Renditen, die steigenden Kapitalmarktzinsen und dem weiterhin großen Kaufinteresse vieler Investoren wird es immer schwieriger, attraktive Immobilien zu einem angemessenen Preis zu finden", sagt Bernd Kottmann (Bild l.), Vorstand Portfoliomanagement von IVG. Um interessante Renditen zu erzielen sei es notwendig, selbst als Projektentwickler aufzutreten oder Immobilien mit lösbaren Vermietungsproblemen zu erwerben. Erstmals umfasst das IVG Immobilien-Barometer 22 europäische Metropolen. Neu aufgenommen wurde Moskau. "Die Zahlen zeigen, dass die russische Hauptstadt langfristig in der ersten Liga der europäischen Bürostandorte spielen kann", sagt Kottmann. Noch gibt es jedoch erhebliche politische und rechtliche Risiken, die viele Investoren derzeit von einem Markteintritt abhalten.

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Vermietungsumsatz steigt nur in Zentraleuropa
Mit einem Vermietungsumsatz von fast 2,6 Millionen Quadratmetern war das zweite Quartal umsatzstark, doch gab es auch einige Standorte mit nachlassender Dynamik. Auf Jahressicht gesehen ging der Umsatz der 18 westeuropäischen Standorte leicht um 0,3 Prozentpunkte auf 2 Millionen Quadratmeter zurück, während die vier zentraleuropäischen Städte um stattliche 27,7 Prozent auf 566.000 Quadratmeter zulegten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2005 wuchs das Vermietungsvolumen mit einem Plus von 118 Prozent am stärksten in Amsterdam, gefolgt von Mailand mit 98 Prozent, Brüssel (59 Prozent), Warschau (57 Prozent) und Prag (55 Prozent). Am stärksten gesunken sind die Flächenumsätze in Lissabon mit minus 46 Prozent, gefolgt von Frankfurt (minus 39 Prozent) und Barcelona (minus 36 Prozent). In absoluten Zahlen wurden im zweiten Quartal mit 506.000 Quadratmetern in Paris die meisten Büroflächen vermietet. Auf Platz zwei folgt bereits Moskau mit 296.000 Quadratmetern. London liegt mit 211.000 Quadratmetern auf Rang drei.

Leerstände sinken langsam
Die Leerstände in Europas Bürozentren sinken weiterhin langsam. Im ersten Quartal gingen sie um minus 0,17 Prozentpunkte zurück, im zweiten Quartal 2006 um minus 0,19 Prozentpunkte. Den niedrigsten Leerstand der untersuchten 22 Metropolen weist Moskau mit 3,2 Prozent auf. Auf Rang zwei folgt Wien mit 5,6 Prozent. Danach kommen die spanischen Metropolen Madrid (6,3 Prozent) und Barcelona (6,4 Prozent). Bei den Städten mit den höchsten Leerständen liegt Frankfurt jetzt mit Amsterdam (jeweils 18 Prozent) gleichauf - in Frankfurt ist der Leerstand im zweiten Quartal 2006 nochmals um 0,8 Prozentpunkte geklettert, während er in Amsterdam um 1 Prozentpunkt fiel. Einen hohen Leerstand verzeichnet noch Stockholm mit 16,2 Prozent, doch auch hier betrug der Rückgang im vorigen Quartal 1,4 Prozentpunkte.

Spitzenmiete steigt weiter
Europaweit stieg die Spitzenmiete im Vergleich zur Jahresmitte 2005 um 11,5 Prozent, stellen IVG und Cushman & Wakefield fest. Die teuersten Büros befinden sich unverändert in London mit 123,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Danach kommt Paris mit 58,30 Euro und Moskau - der neue Standort im Immobilien-Barometer - mit 48,60 Euro. Die Ausnahmestellung der russischen Hauptstadt bei der Spitzenmiete wird vor allem im Vergleich mit den anderen zentraleuropäischen Städten deutlich. In Warschau müssen in der Spitze 17 Euro entrichtet werden, in Prag und in Budapest 18,50 Euro. Nur unwesentlich teurer sind die deutschen Standorte Hamburg, Berlin und Düsseldorf mit rund 20 Euro. Wien folgt mit 18 Euro. Die stärkste Veränderung gab es auf Jahressicht in Moskau. Dort legte die Spitzenmiete um 18 Prozent zu. Hohe Zuwächse erzielte ferner Paris (17 Prozent) und London (16 Prozent). Gefallen sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2005 die Höchstmieten nur in Brüssel (minus 14 Prozent) und Warschau (minus 6 Prozent).

Renditen stabil auf niedrigem Niveau in Westeuropa
Die Renditen für erstklassige Büroobjekte stabilisieren sich in Westeuropa auf niedrigem Niveau, während sie in den östlichen Metropolen weiter sinken. Im zweiten Quartal 2006 lag der Wert in Westeuropa mit 4,91 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bei minus 0,56 Prozentpunkten. Gegenüber dem ersten Quartal 2006 sank er dagegen mit minus 0,03 Prozentpunkten kaum noch. In Zentraleuropa sank die Rendite für erstklassige Objekte allein im zweiten Quartal um 1,35 Prozentpunkte, auf Jahressicht gesehen um 2,7 Prozentpunkte. Die mit Abstand höchste Rendite können Investoren mit 9,5 Prozent in Moskau erzielen - das allerdings mit höheren Risiken. Die zweithöchsten Renditen bietet Budapest mit 6,25 Prozent, gefolgt von Düsseldorf und Lissabon mit 6 Prozent. Die geringste Mietrendite weisen Madrid mit 4 Prozent und Barcelona und London mit 4,25 Prozent auf. Nur unwesentlich mehr bieten Paris mit 4,5 und Stockholm mit 4,75 Prozent. Alle anderen untersuchten europäischen Metropolen haben die fünf vor dem Komma.