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Rekordvolumen auf europäischem Hotelinvestmentmarkt

2006 sind europaweit 21,6 Mrd. Euro* in den Hotelinvestmentmarkt Europa geflossen, gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 38 %. Ausschlaggebend für dieses Rekordvolumen waren vor allem die Portfolioverkäufe, die mit rund 15 Mrd. Euro deutlich (+ 45 %) über dem Niveau von 2005 lagen. Auf Einzeltransaktionen entfielen ca. 6,6 Mrd. Euro (+ 25 %).

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Investoren, die im eigenen Land kauften, dominierten zwar auch in 2006 das Geschehen auf dem europäischen Hotelinvestmentmarkt, ihr Anteil ging aber innerhalb der letzten beiden Jahre von rund 50 % (am gesamten europäischen Transaktionsvolumens, also Einzel- und Portfoliotrans- aktionen zusammen) auf 33,5 % zurück. Grenzüberschreitende europäische Investments lagen 2006 bei einem Anteil von knapp 19 %. Am aktivsten zeigten sich dabei spanische, irische und dänische Investoren. Investoren aus den USA hatten einen Anteil von 8 %. Rund 29 % gingen auf das Konto von ‚globalen’ Investoren, die zwar ihren Sitz in den USA haben, jedoch Kapital aus vielen Ländern der Welt einsammeln und investieren.

Verstärktes Engagement zeigten Investoren aus dem Nahen Osten (z.B. Dubai, Israel oder Kuwait). Sie haben 2006 ihr Investmentvolumen im Vergleich zu 2005 mehr als verdoppelt und damit einen Anteil von 9,2 % am europäischen Gesamt-Hotelinvestmentvolumen 2006. Investoren aus diesen Ländern verfolgten vor allem großvolumige Deals (Luxushotels oder gesamte Portfolios).

Private Equity Kapital dominiert
Als wichtigste Kapitalquelle erwiesen sich auch 2006 Private Equity Investments (beispielsweise durch Blackstone oder Morgan Stanley). 43 % des gesamten Hotelinvestmentvolumens in Europa (Einzel- und Portfoliotransaktionen zusammen) gingen auf ihr Konto, gefolgt von der Gruppe der Hotelgesellschaften (20 %).

Die Bedeutung von REITs ist in Europa noch marginal. In 2006 erhöhten sie mit ca. 1,3 Mrd. Euro ihren Anteil am europäischen Hotelinvestmentvolumen auf 6 % (2005: ca. 2%). Der französische REIT Foncière des Murs ist derzeit der bedeutendste in Europa. Von der französischen Hotelgesellschaft Accor hat er im vergangenen Jahr für 583 Mio. Euro ein Portfolio von 76 Accor Hotels in Frankreich und Belgien erworben. „REITs werden in den kommenden Jahren eine Rolle im Hotelinvestmentmarkt spielen, ob es sich aber als eines der bedeutenden Vehikel durchsetzen kann, bleibt abzuwarten. Da REITs in der Entwicklung ihres Volumens und in der Fremdfinanzierung limitiert sind, haben sich einige Immobilienunternehmen bereits entschieden, sich nicht als REIT aufzustellen“ so Christoph Härle (Bild l.), Executive Vice President, bei Jones Lang LaSalle Hotels verantwortlich für Deutschland, Zentral- und Osteuropa.

London, Paris und Mailand klare Favoriten
Im Fokus standen auf dem europäischen Hotelinvestmentmarkt wie in den Jahren zuvor London, Paris oder Mailand. Allein die Einzeltransaktionen in diesen drei Märkten summierten sich 2006 auf knapp 3 Mrd. Euro und hatten damit einen Anteil von 45 % am Einzeltransaktionsvolumen in Europa. Die britische Hauptstadt erweist sich auch in Zukunft als die „golden city“ - mit hoher Tourismusnachfrage, relativ begrenztem Bettenzuwachs und einer starken wirtschaftlichen Entwicklung.

Investoren schauen immer mehr Richtung Osten
Mehr und mehr werden Investoren auch in den osteuropäischen Hotel- märkten aktiv. 2006 lag das Gesamtvolumen auf dem osteuropäischen Hotelinvestmentmarkt bei rund 400 Mio. Euro. Nicht nur die osteuropä- ischen Hauptstädte nahmen die Investoren dabei ins Visier, sondern auch Sekundärmärkte. Neben Warschau, Budapest oder Prag waren auch regionalere Märkte wie Krakau und Bielsko-Biala in Polen oder Sinemoretz in Bulgarien Schauplätze von Hoteltransaktionen. Die größten Einzeltransaktionen 2006 in Osteuropa fanden in Prag, Krakau und Bratislava statt – in einer Größenordnung von 45 Mio. Euro bis rund 60 Mio. Euro.

Rekordniveau von 2006 wird 2007 vermutlich nicht erreicht
Bereits in den ersten zwei Monaten des laufenden Jahres flossen in Europa etwa 4,2 Mrd. Euro (2006: rund 1,4 Mrd. Euro) in Hotel-investments: rund 700 Mio. Euro in 14 Einzeltransaktionen und etwa 3,5 Mrd. Euro in 10 Portfoliotransaktionen. Viele der in den ersten zwei Monaten abgeschlossenen Transaktionen waren schon Ende 2006 in finalen Verhandlungen, kamen aber erst Anfang 2007 zum Abschluss. Insofern startete das Jahr 2007 mit einem außergewöhnlich hohen Volumen. Der Schwerpunkt lag dabei in Großbritannien.

„Trotz dieses außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumens zu Beginn eines Jahres dürfte das europäische Rekordergebnis auf dem Hotelmarkt in 2006 nicht mehr übertroffen werden. Verkäufe durch Hotelgesellschaften in der Größenordnung, wie wir es in den vergangenen drei Jahren gesehen haben, werden vermutlich nicht mehr stattfinden. An der grundsätzlich wachsenden Bedeutung dieser Assetklasse in den nächsten Jahren wird dies jedoch nichts ändern. Auch im laufenden Jahr erwarten wir einen sehr starken europäischen Hotelinvestmentmarkt – mit viel Kapital aus den USA. Zwar ist der Markt für Portfolioverkäufe von Hotelgesellschaften noch nicht gänzlich abgearbeitet, im Gegensatz zu 2006 werden 2007 aber wieder die Einzeltransaktionen dominieren. Für Deutschland ist demgegenüber ein ausgeglichenes Verhältnis zu erwarten“, so Härle. Und weiter: „Zu rechnen ist auch mit einer Restrukturierung der bisher gekauften Portfolios durch die neuen Eigentümer und dem Wiederverkauf als Einzelimmobilie oder in neuer Zusammensetzung“.