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Rekordergebnis für hessische Landeshauptstadt

2005 war ein Jahr der Superlative für den Wiesbadener Büroflächenmarkt. Das Vermietungsvolumen hat fast die 100.000 m²-Marke erreicht und beschert der hessischen Landeshauptstadt ein neues Rekordergebnis. Noch Mitte des Jahres war von einem Ergebnis unter den „Top 3“ die Rede, letztendlich wurden aber alle Erwartungen weit übertroffen. Mehrere Großanmietungen, u. a. die des Statistischen Bundesamtes, verhalfen zu diesem sensationellen Ergebnis. Auch der zweite Nachfrageindikator, die Neuanfragen, konnte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit einem Zuwachs von 41 % erheblich zulegen.

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Aufgrund des Umsatz-Rekordergebnisses und der gleichzeitig äußerst geringen spekulativen Fertigstellungen konnte der Leerstand (inklusive Untermietflächen) drastisch verringert werden, im Einjahresvergleich eine Reduzierung von mehr als 46.000 m². Mit 9,1 % lag die Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) per 31.12.2005 um 2,1 %-Punkte unter der Quote zum Jahresende 2004.

Enormer Zuwachs bei den Neuanfragen
Jones Lang LaSalle registrierte 2005 ein Neuanfragevolumen in Höhe von 117.500 m², gleichbedeutend einem Plus von 41 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dieses stattliche Ergebnis ist durch 249 Anfragen zustande gekommen, 42 Anfragen mehr als im Jahr 2004. Auch die durchschnittliche Größe der neu-angefragten Flächen hat sich um 70 m² erhöht und lag Ende des Jahres 2005 bei 472 m².

Das erzielte Neuanfragevolumen von 117.500 m² stellt das beste Ergebnis seit 2002 dar. Neben einer Vielzahl von Anfragen im Flächenbereich bis zu 1.500 m² (234 Neuanfragen, entsprechend 65.800 m²) hatten die großflächigeren Anfragen einen maßgeblichen Anteil am erzielten Ergebnis: insgesamt entfielen 15 Gesuche in das Flächensegment größer 1.500 m² (entsprechend einem Volumen von 51.700 m²), insbesondere aus den Branchen Bau/Immobilien sowie unternehmensbezogene Dienstleister. Dementsprechend verhielt sich auch das Branchen-Ranking bezogen auf alle Neuanfragen: führend mit 19.200 m² war die Branche Bau/Immobilien, gefolgt von den unternehmensbezogenen Dienstleistungsunternehmen mit 19.000 m². Auf den weiteren Rängen folgten mit 13.600 m² die Öffentliche Verwaltung, mit 11.400 m² die Banken/Finanzdienstleitungen und mit 10.700 m² Unternehmen aus dem Bereich Verlagswesen/Medien.

Die „Innenstadt“ ist traditionell der anfragestärkste Standort Wiesbadens, doch ließen sich hier längst nicht mehr alle Flächengesuche befriedigen. Insbesondere Großunternehmen, die Flächen über 2.000 m² suchten, wussten um diese Marktsituation. Als ein weiterer Faktor kommt für die vom Individualverkehr geprägte Wiesbadener Innenstadt hinzu, dass PKWStellplätze hier rar und teuer sind. So stand 2005 die Innenstadt bei den Großunternehmen weniger im Fokus: Flächenwünsche in dieser Größenordnung können frühestens 2007 wieder erfüllt werden. Gleichwohl ist sie immer noch mit 26.100 m² (entsprechend 22 %) die beliebteste Lage. Als ebenfalls interessante Unternehmensstandorte zeigten sich Biebrich/Schierstein/Walluf mit 17.000 m² (15 %), die Mainzer Straße mit 14.400 m² (12 %), Erbenheim mit 13.700 m² (12 %) und Abraham-Lincoln-Straße mit 12.600 m² (11 %).

Allzeit-Hoch beim Umsatz
Mit einem Vermietungsvolumen von 98.700 m² wurden auf dem Wiesbadener Immobilienmarkt alle Erwartungen übertroffen und ein absolutes Allzeit-Hoch erzielt: eine enorme Steigerung von 61 % gegenüber dem Vorjahr, ein Plus von 44 % gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt (1995 bis 2004) sowie ein Plus von 12 % gegenüber dem nun abgelösten Rekordjahr 1999. Maßgebend für dieses Top-Ergebnis waren zum einen die insgesamt sehr zahlreichen Anmietungen und zum anderen die Anmietungen speziell im großflächigen Sektor, hier vor allem die des Statistischen Bundesamtes, die schon alleine mit rund 20.000m² zu Buche schlugen. Der Büroflächenumsatz ergab sich aus 172 Vertragsabschlüssen, 20 mehr als im Jahr zuvor. Die durchschnittliche Flächengröße lag bei 574 m², 172 m² mehr als im Jahr 2004. Nach einem stetigen Abwärtstrend in der durchschnittlichen Flächengröße seit 2001 (755 m²), wurde nun erstmals wieder ein Anstieg registriert. Entsprechend der Großanmietungen ergibt sich das Branchen-Ranking: Knapp 31 % (30.300 m²) konnte der Öffentlichen Verwaltung zugeordnet werden. Dienstleistungsunternehmen sowie Versicherungen/Pensionskassen folgten mit 18 % (17.400 m²) bzw. 10 % (9.900 m²) des Gesamtvolumens.

Die Innenstadt war nach wie vor mit über einem Drittel und 34.000 m² der führende Standort. Aber auch Biebrich/Schierstein/Walluf und die Mainzer Straße trugen mit 23.900 m² bzw. 14.100 m² ein knappes Viertel bzw. 14 % zum Umsatz bei. Somit verteilten sich 73 % des Gesamtvolumens allein auf diese drei Teilmärkte.

Flächen mit veralteter Ausstattungsqualität hatten es im Jahr 2005 und haben es auch derzeit sehr schwer auf dem Wiesbadener Büroflächenmarkt. Potentielle Mieter entschieden sich im zurückliegenden Jahr fast ausschließlich für Flächen mit A- oder B-Qualität (zusammen rund 98 %, entsprechend 96.800 m²). Nur weniger als 2 % (1.900 m²) des Umsatzes wurde in der Kategorie „veraltet“ vermietet.

Die Nettoabsorption lag mit 60.200 m² im deutlich positiven Bereich und verdeutlicht eindrucksvoll den dynamischen Wiesbadener Büroflächenmarkt im Jahr 2005. Da aktuell keine weiteren Großgesuche in Sichtweite sind, wird das laufende Jahr wieder Normalität in Sachen Vermietungsumsatz bringen: 2006 wird ein Volumen von ca. 70.000 m² erwartet.

Angebotssituation
Ende Dezember 2005 stand dem Wiesbadener Büroflächenmarkt ein Angebot von knapp 225.000 m² zur Verfügung. Es setzte sich zusammen aus rund 182.000 m² Leerstands- und ca. 15.000 m² Untermietflächen sowie weiteren knapp 27.000 m² (davon 2006 etwa 4.000 m²) noch verfügbarer, im Bau befindlicher Flächen.

Das sehr gute Umsatzvolumen und die kaum existierende spekulative Fläche in fertig gestellten Gebäuden hatten zur Folge, dass sich das Leerstandsvolumen (inkl. Untermietflächen) innerhalb eines Jahres um über 46.000 m² reduziert hat. Per 31. Dezember 2005 lag es somit nur noch bei 197.200 m², unterteilt in 182.200 m² Leerstands- und 15.000 m² Untermietfläche. Dies entspricht bei einem Flächenbestand von 2,17 Millionen Quadratmeter einer Quote von 9,1 %.

Bemerkenswert ist in Wiesbaden derzeit der Anteil veralteter, kaum noch vermarktbarer Flächen. Dies Flächen der Kategorie C nahmen Ende Dezember 2004 einen enorm hohen Anteil von 21,3 % (entsprechend 42.100 m²) am Leerstand (inklusive Untermietflächen) ein. Die restlichen leerstehenden Flächen (inklusive der Untermietflächen) verteilten sich auf die A-Kategorie (31,5 %, entsprechend 62.100 m²) und B-Kategorie (47,2 %, entsprechend 93.000 m²).

In der Pipeline befinden sich ca. 71.000 m² bereits im Bau, deren Fertigstellung in den kommenden drei Jahren erwartet wird. Diese Neubauflächen entstehen in den Teilmärkten Innenstadt (45.400 m²), Biebrich/Schierstein/Walluf (16.800 m²) und Mainzer Straße (5.000 m²). Insgesamt stehen dem Vermietungsmarkt noch 27.300 m² zur Verfügung, die verbleibenden Flächen sind bereits vorvermietet oder werden von Eigennutzern errichtet. Geplant für Ende 2006 und 2007 sind weitere knapp 10.000 m². Aufgrund der geringen spekulativen Neubauaktivitäten im laufenden Jahr wird bis zum Jahresende 2006 eine Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) um die 8,5 % erwartet.

Spitzenmiete stabil
Die Spitzenmiete hält sich seit nunmehr zehn Quartalen in Folge konstant bei 12,50 Euro/m²/Monat und wird vorrangig in der Innenstadt erzielt. Auch im Jahr 2006 ist von einer weiter anhaltenden Stabilität der Spitzenmiete auszugehen. Die gewichtete Durchschnittsmiete auf dem Wiesbadener Büroflächenmarkt lag per 31. Dezember 2005 bei 10,35 Euro/m²/Monat und hat sich im Vergleich zum Vorjahr (9,94 Euro/m²/Monat) um 4 % erhöht. Aufgrund vereinzelter Abschlüsse mit hohem Mietpreis lag die gewichtete Durchschnittsmiete in der Mainzer Straße (11,73 Euro/m²/Monat) über dem Wert der Gesamtstadt. Mit 73 % der Mietvertragsabschlüsse war das Gros in dem Segment 7,50 bis 12,50 Euro zu finden, entsprechend einem Volumen von 68.900 m² (81 %).