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Rekordergebnis auf dem Anlagemarkt

In Düsseldorf wurden 2005 mit 901 Millionen Euro rund 59 Prozent mehr in Gewerbeimmobilien investiert als im Vorjahr (567 Mio. €) – mehr als jemals zuvor. Dies ergibt der „Investment Market Report 2006“, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Ende Februar veröffentlichen wird.

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Düsseldorf

„Auch Düsseldorf hat von der verbesserten Marktstimmung und einigen größeren Portfolioverkäufen profitiert“, erklärt Bernd-Uwe Willer, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von Atisreal. „Aber auch ohne Berücksichtigung der Paketverkäufe, die anteilig mit insgesamt rund 145 Millionen Euro ins Ergebnis eingeflossen sind, wäre das Jahresergebnis noch immer um ein Drittel höher ausgefallen als 2004. Die spürbare Nachfragesteigerung spiegelt sich auch in der höheren Deal-Anzahl wider, die von 22 (2004) auf 35 stieg. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion ist mit 26 Millionen Euro dagegen im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Obwohl der Düsseldorfer Markt ein herausragendes Ergebnis erzielt und die Milliardengrenze fast erreicht hat, blieb er auch 2005 der kleinste unter den Vergleichsstandorten Berlin, Frankfurt, Hamburg und München.
Die Transaktionen über 50 Millionen Euro hatten mit 67 Prozent den größten Anteil am Gesamtumsatz und steigerten sich um rund 13 Prozentpunkte. Absolut betrachtet wurde in diesem Segment mit über 600 Millionen Euro nahezu doppelt so viel investiert wie im Vorjahr. Auch die Kategorie von 25 bis unter 50 Millionen Euro konnte ihren Anteil erhöhen (von 11 % auf 15 %). Einen Rückgang von fast 18 Prozentpunkten verzeichneten dagegen die Transaktionen zwischen 10 bis unter 25 Millionen Euro (auf rund 11 %).
Die Verteilung des Umsatzes auf die Käufergruppen hat sich deutlich verändert. Die offenen Fonds, die im Vorjahr mit rund 43 Prozent die Riege anführten, waren 2005 nur noch für 12 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich und erreichten damit Rang drei. Auch die in Düsseldorf traditionell stark vertretenen Versicherungen fielen (von 18 auf 2 %). Die geschlossenen Fonds verloren mit einem Anteil von 12 Prozent gut 4 Prozentpunkte, investierten absolut betrachtet aber etwas mehr als 2004. Die eindeutigen Gewinner bei den Neuinvestitionen waren zum einen die Projektentwickler, die einen Anteil von 33 Prozent erreichten (2004: 3 %). Es ist aber darauf hinzuweisen, dass ein Großteil davon auf einen Deal eines internationalen Developers entfällt, der hier eher als langfristiger Investor aufgetreten ist. Zum anderen standen, wie auch an anderen Standorten, die Opportunity und Equity Funds im Mittelpunkt des Geschehens (rund 21 %). Der Anteil der ausländischen Anleger am Gesamtumsatz hat 2005 von 6 auf fast 49 Prozent massiv angezogen. Unter den Ausländern dominierten Käufer aus den USA und Großbritannien.
Auch die Struktur der Verkäufergruppen zeigt deutliche Verschiebungen zum Vorjahr. Die Projektentwickler führen mit 34 Prozent zwar wieder das Feld an, konnten ihr Rekordergebnis von 2004 (59 %) aber nicht wiederholen, nicht zuletzt aufgrund geringerer Fertigstellungszahlen. An zweiter Position folgen die Opportunity und Equity Funds (rund 22 %), die im Vorjahr nicht am Marktgeschehen beteiligt waren. Auch die Banken erreichen mit knapp 15 Prozent einen hohen Anteil; es handelt sich hierbei jedoch ausschließlich um einen anteilig eingerechneten Portfolioverkauf.
Konzentrierte sich das Marktgeschehen im Vorjahr noch auf drei Objektarten, so waren 2005 alle Typen vertreten. Wie immer lagen die Büros an der Spitze (mit 77 %), gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (14 %). Die übrigen Kategorien sind nur marginal vertreten. Die Verteilung der Transaktionen auf die einzelnen Lagen hat sich deutlich auf die City konzentriert: Mit einem Anteil von fast 66 Prozent am Investitionsvolumen (2004: 38 %) behauptet sie ihre ohnehin schon dominante Position. Wie gehabt liegen die Cityrandlagen auf Platz zwei (17 %); die Peripherie (9 %) und die Nebenlagen (8 %) teilen sich den Rest.
Der hohe Nachfragedruck und vor allem das große Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt haben im vergangenen Jahr zu einer leichten Aufwärtsbewegung bei den Kaufpreisen geführt. Entsprechend sind die Renditen, wie auch an anderen deutschen Standorten, durchgängig leicht gefallen.
Das Klima auf dem Düsseldorfer Markt hat sich im Laufe des Jahres 2005 verbessert. Die stärkere Nachfrage unterschiedlicher Investorentypen, vor allem ausländischer Anleger, hat zu einer deutlichen Belebung geführt. „Ausgehend von den erkennbaren Rahmenbedingungen sowie einigen Investmentdeals, die bereits konkret verhandelt werden, deutet einiges darauf hin, dass auch in diesem Jahr kein Stimmungsumschwung einsetzen wird und ein Transaktionsvolumen auf vergleichbarem Niveau wie im Vorjahr erreicht werden kann. Insbesondere in den Marktsegmenten Grundstücks- und Refurbishmentverkäufe zeichnet sich bereits jetzt ein lebhaftes Investmentjahr ab“, so Willer.

Foto: Düsseldorf Marketing & Tourismus; http://www.photocase.de