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Region Süd: München ist auf Höchstmieten abonniert

Seit Jahren ist Münchens Hauptlauflage zwischen Stachus und Marienplatz auf den Spitzenplatz der deutschen Einzelhandelshöchstmieten abonniert. Der 100-Quadratmeter-Standardshop kostet in der Kaufingerstraße wie in der Neuhauser Straße 260 Euro/m² im Monat. Auch die Luxuslage Maximilianstraße (230 Euro/m²) liegt noch vor der Frankfurter Zeil (220 Euro), und Münchens viertplatzierte Weinstraße (205 Euro/m²) ist so teuer wie Top-Flächen in Berlin. Dies ergibt der „Retail Market Report“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Ende Oktober veröffentlicht hat.

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„Filialisten haben es in der Münchener Innenstadt sehr schwer, große Flächen zu finden. Ausweichmöglichkeiten, etwa in Shoppingcenter, sind rar“, erläutert Christoph Meyer, Mitglied der Geschäftsleitung von Atisreal und Bereichsleiter Retail Services. So bietet das unterirdische Stachus-Einkaufszentrum außer der Galeria Kaufhof fast nur Kleinflächen und benötigt seit Längerem ein Refurbishment; außerhalb der Innenstadt sind neben den etablierten Centern (Olympia-Einkaufszentrum, PEP Einkaufs-Center und Riem Arcaden) derzeit nur die Pasing Arcaden in Planung (21.000 m², Eröffnung voraussichtlich 2008). „Für großflächige Filialisten mit City-Ambitionen bietet es sich daher an, in die Jahre gekommene Immobilien umzubauen oder abzureißen und neu zu errichten“, so Meyer. Erfolgreich war dabei etwa der Modefilialist s.Oliver, der einen Flagship-Store (1.450 m²) in der Top-Lage Kaufingerstraße/Ecke Färbergraben im September eröffnete. Benetton zog im März mit einem neuen Flagship-Store (3.000 m²) in die Kaufingerstraße 15, wo Salamander im Erdgeschoss und Basement 1.000 m² belegt. Karstadt Oberpollinger feierte in der Neuhauser Straße im September nach Umbau und Erweiterung Wiedereröffnung und ist jetzt mit 53.000 m² Verkaufsfläche Deutschlands zweitgrößtes Warenhaus nach dem Berliner KaDeWe.

Interessante Vermietungen in den Top-Lagen der Münchener City waren in diesem Jahr unter anderem der Schmuckfilialist Swarovski (310 m², Neuhauser Straße 37) und das japanische Kultkaufhaus Muji mit seiner zweiten Deutschland-Filiale in den Fünf Höfen (Theatinerstraße, 700 m²). In der Theatinerstraße setzt sich der Trend zu mehr Mainstream-Orientierung mit wachsender Nachfrage von Young-Fashion-Retailern fort. Diese Klientel ist vor allem an Flächen zwischen 300 und 1.000 m² interessiert.

München ist nicht nur bei den Mieten, sondern auch beim Kaufpreisvervielfältiger top. Nirgendwo in Deutschland kosten Einzelhandelsimmobilien so viel wie hier (20- bis 23-fache Jahresmiete). Trotzdem zeichnet sich für das Retail-Investmentgeschäft ein gutes Jahr ab: Im ersten Halbjahr wurde mit 208 Millionen Euro an Einzeldeals schon fast so viel umgesetzt wie im Gesamtjahr 2005 (248 Mio. Euro).

Stuttgart und Nürnberg – nicht dieselbe Liga
In Stuttgart (Höchstmiete 210 Euro/m²) hat sich die Eröffnung der Königsbau-Passagen am Schloßplatz (April, 25.000 m²) positiv auf die Passantenfrequenz ausgewirkt: Sie hat sich mehr als verdoppelt und ist derzeit die dritthöchste nach der Kölner Hohen Straße und der Frankfurter Zeil. Mit einem Kaufpreismultiplikator von 19 bis 21 sind hier Einzelhandelsimmobilien etwa so teuer wie in Berlin, Frankfurt und Hamburg. Deutlich moderater sind die Preise in Nürnberg, der dritten großen Metropole der Region Süd. Die Höchstmiete ist mit 105 Euro/m² nur halb so hoch wie in Stuttgart, und der Kaufpreismultiplikator liegt zwischen der 17- und 18-fachen Jahresmiete.