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Offensives vorwärtsdrängen am Bürovermietungsmarkt in Deutschland

Helge Scheunemann

Diese Woche wurde ein renommierter Wirtschaftswissenschaftler gefragt, ob der weltweite Wirtschaftsabschwung an Deutschland vorbei geht. Die Antwort fiel deutlich aus. Nein. Allerdings signalisieren die Daten zum Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2008 Gegenteiliges. Verwunderlich? Ja. Überraschend? Nein, folgt der Vermietungszyklus doch zeitversetzt den allgemeinen ökonomischen Entwicklungen. Dass sich die deutsche Wirtschaft im Verlauf der letzten Wochen eher rückläufig bewegt scheint mittlerweile Konsens zu sein. Zu stark belastet das Amalgam aus Finanzkrise, hohem Ölpreis, Inflation, steigenden Zinsen und starkem Euro Unternehmen und Konsumenten. Noch hat der Bürovermietungsmarkt Schonzeit. Die Frage nach dem „wie lange“ gleicht dem berühmten Blick in die Glaskugel. Der Blick zurück fällt leichter und da zeigen die Fakten, dass sich das abgelaufene Quartal/Halbjahr bisher als äußerst resistent erwiesen hat. Und dies, obwohl zum Ende des ersten Halbjahres „nur“ noch der Arbeitsmarkt als exogener Nachfragetreiber übrig geblieben ist, während dessen sich die im ifo-Index befragten Unternehmen mehrheitlich eher skeptisch hinsichtlich der eigenen Geschäftsaussichten äußern - ein erstes Zeichen dafür, dass es nun auch an der Vermietungsfront langsam zu bröckeln beginnt? Noch nicht. Immerhin ist die Zahl der Arbeitslosen mit Stand Ende Juni auf ein neues 15-Jahrestief gesunken, oder positiv für den Büromarkt formuliert: die Beschäftigtenzahl ist weiter gestiegen - gegenüber dem Vorjahresmonat nahm deutschlandweit die Zahl der Erwerbstätigen um 619.000 (+1,6 %) zu - und sorgte so für positive Impulse auf der Nachfrageseite.

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Bürovermietungsvermietungsmarkt setzt Offensivdrang fort
Die Wachstumsprognosen für das Gesamtjahr 2008 haben sich paradoxerweise seit Beginn des Jahres kontinuierlich verbessert - trotz Inflations- oder Stagflationsängste. Laut consensus dürfte die deutsche Wirtschaft um 2,2 % wachsen. Angesichts der angespannten Lage ursächlich für diesen kräftigen Wachstumsschub ist das wachstumsstarke erste Quartal.

Im gleichen Maße aber wie die Prognosen für 2008 erhöht wurden, wurden die Erwartungen für 2009 relativiert und liegen nun bei 1,3 %. Zumindest vor diesem Erwartungshorizont ist der wirtschaftliche Wendepunkt bereits überschritten. Die Schwächephase hat zwar begonnen, es gibt aber derzeit keine Gründe für eine Rezessionspanik. Zur Halbzeit eines der besten Umsatzergebnisse erzielt.

Die sechs deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart) nutzten die Steilvorlage aus dem ersten Quartal und setzten auch in den Monaten April bis Juni ihren erfreulichen Offensivdrang fort. Damit wurde im gesamten ersten Halbjahr mit einem über alle Städte kumulierten Umsatzvolumen (Vermietungen und Eigennutzer) in Höhe von knapp 1,5 Mio. m² das bereits sehr gute Vorjahresergebnis sogar noch einmal übertroffen werden. Ohne Stuttgart (quartalsweise Datenerfassung erst seit 2008) schlägt ein Umsatzplus in Höhe von über 9 % zu Buche und der Umsatzdurchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre wurde sogar um fast ein Drittel übertroffen.

„Die positiven Signale vom Arbeitsmarkt in Kombination mit den immer noch vorhandenen Unternehmensinvestitionen sorgen dafür, dass die gesamtwirtschaftliche Schwächephase noch nicht auf die Nutzermärkte übergegriffen hat,“ so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Der Vermietungsmarkt wird solange funktionieren, bis sich die Beschäftigtenzahlen wieder rückläufig entwickeln werden“.

Auffällig ist der hohe Umsatzanteil in projektierten oder im Bau befindlichen Gebäuden. Dies ist ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage für bestimmte Ausstattungsstandards, Lagen und Größen in Bestandsobjekten derzeit nicht erfüllt werden kann.
Während München mit einem Umsatzvolumen von 393.000 m² weiterhin die Rangliste anführt und gegenüber dem Vorjahreszeitraum sich auf diesem hohen Niveau stabilisierte, konnten alle anderen Städte Umsatzzuwächse verbuchen. Interessanterweise weisen mit Berlin (234.000 m², +15 %) und Frankfurt (274.000 m², +26 %) genau die Städte das kräftigste Plus gegenüber dem 1.Halbjahr 2007 auf, die noch sehr verhalten in das Jahr 2008 gestartet waren. In Frankfurt konnten die erhofften großflächigen Vermietungen unter Dach und Fach gebracht werden, selbst der verschobene Bau für die neue EZB-Zentrale konnte der Dynamik keinen Abbruch tun. Denn definitorisch fallen diese 70.000 m² erst dann in die Umsatzstatistik, wenn mit dem Bau begonnen wird. Und die Banken?
Deutete sich noch im ersten Quartal ein signifikantes Abflauen der Anmietungsaktivitäten dieses Sektors an, muss man nun konstatieren, dass sich dieser Trend nicht bestätigt hat. Mit einem Anteil am Vermietungsvolumen in Höhe von 41% waren sie die mit Abstand aktivste Branche im ersten Halbjahr.

Auch Hamburg konnte im 2.Quartal kräftig zulegen und die noch in den ersten drei Monaten vermissten Großabschlüsse jenseits der 5.000 m²-Marke wurden in den vergangenen Wochen unterzeichnet, so dass im Halbjahresvergleich ein Umsatzplus von 6 % notiert werden konnte.

Leerstand sinkt weiter
Im Zuge der guten Nachfragesituation haben sich die Leerstände sowohl im Einjahresvergleich als auch innerhalb der letzten drei Monate in jeder der sechs Hochburgen weiter abgebaut. Das Gesamtleerstandsvolumen (inkl. Untermietflächen) in den Big 6 ist innerhalb der letzten drei Monate um rund 164.000m² zurückgegangen (- 2 %) und beträgt derzeit 6,9 Mio. m². Die durchschnittliche Leerstandsquote für alle sechs Städte zusammen liegt bei 8,9 % und sank damit um weitere 20 Basispunkte.

„Der Anteil der von den Mietern auch weiterhin favorisierten Flächen mit einem hochwertigen Ausstattungsstandard (A-Flächen) liegt stabil bei etwas unter 30 % des Leerstandes. Daran wird sich erst etwas ändern, wenn die Mieten für diese Flächen soweit steigen, dass Unternehmen aus Kostengründen gezwungen werden, auf qualitativ schlechtere, aber günstigere Flächen auszuweichen. Dieser Zeitpunkt ist trotz der anziehenden Mieten anscheinend noch nicht erreicht“, so Scheunemann.

Frankfurt und Düsseldorf weisen mit 12,6 % bzw. 10,6 % immer noch die höchsten Leerstandsquoten auf. Dennoch können sich beide Städte über einen kräftigen Leerstandsrückgang gegenüber dem ersten Halbjahr 2007 in Höhe von 14 % bzw. 11 % freuen. In Düsseldorf ist dies umso bemerkenswerter, als die Fertigstellungen wieder deutlich angezogen haben. Im ersten Halbjahr 2008 kamen bereits 81.000 m² neue und umfassend sanierte Büroflächen auf den Markt, mehr als im gesamten Jahr 2007. Dementsprechend beeindruckend ist die Netto-Absorption, die für die letzten 12 Monate für die nordrhein-westfälische Hauptstadt einen Wert von 178.000 m² aufweist.

Weiterhin im einstelligen Quoten-Bereich befinden sich die übrigen vier Märkte. Stuttgart weist dabei mit 6,2 % die geringste Leerstandsquote auf, etwas über 500.000 m² stehen hier dem Markt kurzfristig zur Verfügung. „Bis zum Jahresende erwarten wir einen weiteren leichten Rückgang des Leerstandes in allen
Städten, wobei die hohe Vorvermietungsquote in noch nicht fertig gestellten Projekten mittelfristig allerdings dafür sorgen wird, dass die Leerstände wieder steigen können, nämlich dann, wenn der physische Umzug in die neu fertig gestellten Flächen ansteht und die alten Bestandsgebäude damit leer gezogen werden“.

Fertigstellungsvolumen immer noch moderat
Mit einem über alle sechs Städte kumulierten Fertigstellungsvolumen in Höhe von 276.000 m² wurden im ersten Halbjahr 2008 zwar immer noch rund 26 % weniger fertig gestellt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dennoch ist Fakt, dass das Neubauvolumen wieder anzieht. Für die zweite Jahreshälfte werden voraussichtlich weitere rund 552.000 m² auf den Markt kommen, so dass dann das Fertigstellungstief des Jahres 2007 um 218.000 m² übertroffen wird. Über die Hälfte dieser Flächen entfallen allein auf München und Hamburg. Allerdings gilt auch für diese beiden Städte: das Gros der neuen Flächen ist bereits vorvermietet oder wird von Eigennutzern bezogen, so dass dem freien Vermietungsmarkt nur noch etwas mehr als die Hälfte des projektierten Volumens zur Verfügung steht.

Äußerst zurückhaltend agieren die Projektentwickler in Stuttgart, Berlin und auch in Frankfurt. In allen drei Städten zusammen wurden nur etwa 26.000 m² fertig gestellt und sowohl für Berlin als auch für Frankfurt sind auch in der zweiten Jahreshälfte keine nennenswerten Neubauvolumina zu erwarten. 2009 sieht das Bild schon anders aus. Dann werden es knapp 1,4 Mio. m² Fläche sein, von denen derzeit rund 680.000 m² noch nicht vorvermietet oder eigengenutzt sind. „Sollten die Vermietungsumsätze genau dann der wirtschaftlichen Schwächephase folgen, könnten wir eine Verschiebung der Angebots-/Nachfrage-Relation mit entsprechenden Auswirkungen für die Mieten sehen.“

Spitzenmietpreise in Top-Lagen haben wieder zugelegt
Nach der Pause im 1.Quartal hat der über alle Städte gemittelte Spitzenmietpreisindex von Jones Lang LaSalle in den vergangenen drei Monaten wieder leicht zugelegt (+ 1 %). Zwar liegt der Index immer noch um rund 20 % unter dem Höchststand des letzten Zyklus’ (3. Quartal 2001), hat aber den besten Wert seit fünf Jahren erreicht. Im Einjahresvergleich legte er um immerhin gut 4 % zu - mit Zuwächsen zwischen 2,3 % in Düsseldorf und 6,8 % in Hamburg. Nur in Stuttgart blieb die Spitzenmiete unverändert.

„Für die zweite Jahreshälfte rechnen wir bei weiterhin konstant hoher Nachfrage und sinkenden Leerständen mit einem weiteren Anstieg der Mieten um 2,3 %. So gesehen sollte der Vermietungsmarkt von den finanzwirtschaftlichen Turbulenzen zumindest 2008 noch verschont bleiben“, so Helge Scheunemann.