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Offene Immobilienfonds: Wertminderungen treffen Deutschland weniger stark

Die Offenen Immobilienfonds konnten zum 30.09.2008 im Jahresvergleich einen Wertzuwachs von 5,1% erzielen. Das ergab die aktuelle Statistik, berichtet BulwienGesa AG, München/Berlin. Die unabhängigen Experten kamen in ihrer Analyse zudem zu dem Ergebnis, dass die Fondsobjekte marktgerecht bewertet worden sind. „Nach den Berechnungen, die wir im Zuge unseres GPPS-Verfahrens erstellt haben, bewegen sich die Abweichungen von maximal +/- 8% in einer akzeptablen und vertretbaren Spanne“, ergänzt Thomas Voßkamp, Vorstandsmitglied des Analystenhauses. 2009 wird es im German Property Index (GPI) 3 insgesamt zu moderaten Wertkorrekturen kommen, jedoch geht man von einem leicht positiven Total Return aus.

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BulwienGesa ermittelte mit dem German Property Index (GPI) für den deutschen Immobilienmarkt zwischen 1991 und 2008 eine Cashflow-Entwicklung von 6,6%. „Die ausgeglichene Ertragsseite ist eine wesentliche Erfolgskomponente des deutschen Immobilienmarkts“, sagt Voßkamp. Zudem seien die Abwertungsrisiken gering, wie ein Rückblick auf Entwicklungen in Krisenzeiten verdeutliche. So belief sich beispielsweise der Wertverlust 1995-98 auf etwa 13%. In den Jahren, in denen die Dot-Com-Blase platzte (2002-2005) kam es zu Wertkorrekturen von annähernd 11%. „Die Aufschwungphase 2006 bis 2008 wird dem deutschen Immobilienmarkt voraussichtlich einen Wertzuwachs von knapp 12% bescheren“, schätzt Thomas Voßkamp. 2009 werde es jedoch zu einer Wertkorrektur kommen – allerdings nur in moderatem Ausmaß. „Wir gehen im Schnitt von einem Minus von 5% aus“, prognostiziert der Marktexperte. Danach wäre dennoch ein leicht positiver Anlageerfolg (Total Return) bis zu 1,5 % zu erwarten.

Abwertungsrisiken von 20-30% für die Bestände der offenen Immobilienfonds sind nicht nachvollziehbar, merkt Thomas Voßkamp an. Die Auslandsinvestitionen fanden neben etablierten westlichen Metropolen vor allem in Transformationsländern wie beispielsweise in Osteuropa und Asien statt. In westlichen Metropolen wie z.B. London wurden seit 2005 aktiv Gebäude ge- und verkauft; insgesamt konnten zwischen 2005 und 2007 rund 50 Transaktionen in London durch BulwienGesa festgestellt werden, wovon ca. 75% der Transaktionen Verkäufe darstellten. Die verkauften Objekte konnten durch Wertsteigerungen weitgehend mit Gewinnen "abgestoßen" werden.

Erst in 2008 haben die offenen Immobilienfonds wiederum 10 Gebäude zu günstigeren Preisen eingekauft. Eine überdimensionale Blase ist somit in den offenen Immobilienfonds nicht erkennbar, folgert Thomas Voßkamp. Gleichzeitig wird mit dem Beispiel deutlich, dass generell aktiver und breiter am Markt agiert wird. Der Großteil der Immobilienportfolien wurde diversifiziert.

Die Vorteile des deutschen Immobilienmarktes hätten auch ausländische Immobilieninvestoren erkannt, die seit 2006 bereits rund 150 Mrd. Euro investierten. Trotz des vorübergehend abflauenden Transaktionsgeschehens bleibt Deutschland mit einem geschätzten Immobilienvolumen von 7,7 Billionen Euro weiterhin als Investmentstandort interessant. Rege Anfragen im vierten Quartal dieses Jahres werteten die BulwienGesa-Experten als Bestätigung ihrer Einschätzung. Analysen mit Zahlen und Hintergrund sind gefragter denn je, wird ergänzt. „Wir können von einem punktuellen Immobilienbläschen im Vergleich zum Ausmaß in Großbritannien und den USA sprechen“, beschreibt Thomas Voßkamp die Verfassung des deutschen Immobilieninvestmentmarktes.