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Offene Immobilienfonds und Rentenfonds im Vergleich

Eine von der Commerz Grundbesitz Gruppe (CGG) in Auftrag gegebene Studie der CE Consulting, München, hat die Entwicklung von Rentenfonds und Offenen Immobilienfonds im längerfristigen Vergleich untersucht und dabei erstmalig auch eine eingehende Analyse des nach Steuern erzielten Anlageerfolges vorgenommen. Untersucht wurden neben der erreichten Vor- und Nachsteuer-Performance die Volatilität, das Rendite-Risiko-Verhältnis und die Kapitalerhaltungsfunktion bzw. Realverzinsung beider Assetklassen.
Basis der Untersuchung war eine Stichprobe von Offenen Immobilienfonds und Rentenfonds, die nach einheitlichen Auswahlkriterien zusammen- gestellt wurde. So wurden unter anderem in beiden Kategorien nur Fonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland, Euro-Raum und EWR-Ländern berücksichtigt, die zum Zeitpunkt der Untersuchung seit mindestens zehn Jahren am Markt waren, in Euro geführt werden und ein Fondsvolumen von 175 Mio. Euro oder mehr aufweisen. Die Analysen beziehen sich in der Regel auf den 26-Jahres-Zeitraum vom 31.12.1979 bis zum 31.12.2005. Lediglich für den Vergleich der Renditen nach Steuern und Inflation musste der Untersuchungszeitraum auf 16 Jahre (1990 bis 2005) verkürzt werden, weil für frühere Jahre historische Ausschüttungsdaten und Informationen über die steuerliche Behandlung von Fondsanteilen im Privatvermögen nicht vollständig erhältlich waren. Aus Vereinfachungsgründen wurde bei den steuerlichen Betrachtungen für den gesamten Analysezeitraum ein einheitlicher Spitzensteuersatz von 45 % angenommen.

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Offene Immobilienfonds erzielten höhere Nachsteuer-Performance
Im Zeitraum 1980 bis 2005 erzielten die untersuchten Rentenfonds vor Steuern eine durchschnittliche Performance von 6,76 % p. a. Bei den Of- fenen Immobilienfonds betrug die Performance im Durchschnitt 6,00 % p. a.
Ein anderes Bild ergibt sich jedoch bei Berücksichtigung steuerlicher Aspekte. Im Rahmen der Untersuchung wurden erstmals sowohl bei Offenen Immobilienfonds als auch bei Rentenfonds die einkommensteu- erfreien Anteile an den Ausschüttungen für Anleger berücksichtigt, die die Fondsanteile im Privatvermögen halten. Für den Untersuchungszeitraum 1990 bis 2005 lag die durchschnittliche Vor-Steuer-Performance der Rentenfonds bei 6,14 % p. a., während Offene Immobilienfonds durchschnittlich 5,46 % erzielten. Die Ausschüttungen der Rentenfonds waren jedoch in diesem Zeitraum relativ konstant zu 94 % und damit fast vollständig einkommensteuerpflichtig. Der relativ geringe steuerfreie Ausschüttungsanteil der Rentenfonds war lediglich auf nach Ablauf der Spekulationsfrist realisierte Kursgewinne und Kuponzahlungen aus Spezialanleihen zurückzuführen.
Bei den Offenen Immobilienfonds ging der durchschnittliche einkommensteuerpflichtige Anteil im Laufe des Untersuchungszeitraums von 80 % p. a. auf unter 50 % p. a. zurück. Zum wachsenden steuerfreien Anteil trug vor allem der zunehmende Auslandsanteil an den Investitionen Offener Immobilienfonds bei. Diese Unterschiede zwischen den Fondskategorien bewirkten, dass Anleger mit Offenen Immobilienfonds nach Steuern eine durchschnittliche jährliche Performance von 4,21 % erzielen konnten, während es bei den Rentenfonds nur 3,91 % waren.



Stabilere Wertentwicklung Offener Immobilienfonds
Bemerkenswert sind die Unterschiede in der Kontinuität der Performance, die zwischen Offenen Immobilienfonds und Rentenfonds festzustellen sind. Vergleicht man beispielsweise die Gruppe der Offenen Immobilienfonds mit der höchsten Durchschnittsverzinsung im Analysezeitraum (4,3 % bis 5,5 % p. a.) mit Rentenfonds, die eine vergleichbare Rendite erzielten, dann ergibt sich, dass diese Renditen bei den Offenen Immobilienfonds mit einer Schwankungsbreite von durchschnittlich 1,4 % p.a. erzielt wurden, während die Schwankungsbreite der ihnen gegenüber stehenden vergleichbaren Rentenfonds-Renditen mit durchschnittlich 2,75 % fast doppelt so hoch war.
Dies war nicht zuletzt dadurch bedingt, dass Rentenfonds in Phasen stark steigender Zinsen eine negative Wertentwicklung hinnehmen mussten, während die Performance der Offenen Immobilienfonds zur selben Zeit positiv und absolut höher als bei den Rentenfonds war. Unter dem Aspekt der Risikominimierung haben Offene Immobilienfonds damit aus Anlegersicht ein vorteilhafteres Rendite-Risiko-Profil im Vergleich zu Rentenfonds.

Beide Assetklassen bieten Kapitalerhalt und positive Realverzinsung – Offene Immobilienfonds liegen vorn
Die Analyse der Realverzinsung und der sich daraus ergebenden Eignung zum langfristigen Erhalt des investierten Kapitals ergibt im Zeitraum 1990 bis 2005 sowohl für Rentenfonds als auch für Immobilienfonds, dass beide Assetklassen über die Kapitalerhaltungsfunktion hinaus eine positive Realverzinsung erwirtschafteten. Diese lag bei den Offenen Immobilienfonds mit durchschnittlich 1,99 % jedoch höher als bei den Rentenfonds, deren Realverzinsung im Durchschnitt 1,63 % betrug.

Positive Korrelation gilt nicht bei steigenden Zinsen
Grundsätzlich ergab sich eine positive Korrelation zwischen den Wertentwicklungen der beiden Assetklassen Offene Immobilienfonds und Rentenfonds. Dies gilt jedoch Damit konnten Offene Immobilienfonds in diesen Phasen innerhalb eines Portfolios Verluste aus Rentenfonds zumindest teilweise kompensieren.

Offene Immobilienfonds wirken positiv im Portfolio
Insgesamt ergab der langfristige Vergleich zwischen den beiden untersuchten Assetklassen, dass Offene Immobilienfonds unter Berücksichtigung von Steuern und Inflation etwa gleichwertige oder etwas bessere Ergebnisse wie Rentenfonds liefern – jedoch bei einem deutlich geringeren Wertschwankungsrisiko. Insbesondere bei Betrachtung der Nachsteuer-Performance bieten sie Anlegern im Durchschnitt deutliche Vorteile. Offene Immobilienfonds eignen sich daher zur Reduzierung von Wertschwankungen innerhalb eines Anlageportfolios ebenso wie zur Optimierung des Portfolios unter steuerlichen Aspekten, was insbesondere Im Hinblick auf die ab 1.1.2007 geltende weiteren Reduzierung des Sparerfreibetrages für viele Anleger von besonderem Vorteil sein dürfte.


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1) Als Maßstab für die Inflationsrate diente dabei für die Jahre 1991 bis 2005 der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (CPI D). Für das Jahr 1990 wurde der Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland herangezogen, da der Verbraucherpreisindex erst seit 1991 berechnet wird.

2) Die Korrelation ist ein Maß für die Stärke und die Richtung einer linearen Beziehung zwischen zwei numerischen Variablen bzw. Zeitreihen. Dabei kann der Korrelationskoeffizient Werte zwischen +1 und –1 annehmen. Eine Korrelation von +1 besagt, dass bei Veränderung einer Variablen die andere Variable im selbem Maß und in derselben Richtung verändert. Steht der Änderung einer Variablen eine Änderung der anderen im selben Maß, aber in gegensätzlicher Richtung gegenüber, so ist die Korrelation –1. Korrelationen von Null bedeuten, dass der Änderung einer Variablen keine Änderung der anderen Variablen gegenübersteht.