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Offene Fonds in Liquidation: Milliardensummen stehen aus

Durch der Finanzkrise 2008 mussten insgesamt 18 Offene Immobilienfonds (OIF) in Liquidation gehen. Erst mal sahen die Anleger nichts von ihrem Geld, die Fondsobjekte sollten schließlich zu möglichst lukrativen Preisen veräußert werden. Das hat sich mittlerweile zum Glück geändert. Wie viel Geld schon ausgeschüttet wurde und von welchen Fonds die Anleger noch Rückzahlungen zu bekommen haben, hat die neu gegründete Kanam Grund Real Estate Asset Management (REAM) in einer Studie untersucht.

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55 Prozent aller Objekte sind verkauft
Zum Zeitpunkt der Auflösung befanden sich insgesamt rund 33 Milliarden Euro Immobilienvermögen in den betroffenen Fonds, die sich auf 649 Objekte verteilten. Bis zum Stichtag der Kanam-Untersuchung (15.02.2015) konnten die in Liquidation befindlichen Offenen Immobilienfonds insgesamt 355 Liegenschaften (55 Prozent aller Objekte) mit einem Wert von 17,5 Milliarden Euro (53 Prozent des Ursprungswertes) veräußern. Maßgeblich für die Studie waren dabei die Verkehrswerte aus den Immobilienverzeichnissen der letzten Halbjahres- bzw. Jahresberichte.

Von dem verbleibenden Vermögen in Höhe von 12,5 Milliarden Euro entfallen fast 80 Prozent auf lediglich drei Fonds: 4,3 Milliarden Euro auf den SEB Immo Invest, 3,2 Milliarden Euro auf den CS Euroreal und 2,4 Milliarden Euro auf den Kanam grundinvest. Diese ersten beiden Fonds müssen ihre Objekte bis April 2017 verkaufen, der Kanam grundinvest hat nur bis Dezember 2016 Zeit. Die geringsten Auszahlungsquoten gemessen am Anteil des Fondsvermögens seit Beginn der Auflösung haben für Privatanleger der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 10,6 Prozent sowie für institutionelle Anleger der CS Property Dynamic mit einer Auszahlungsquote von 0,4 Prozent.

Zeitplan
Fonds Beginn der Auflösung / Kündigung zum Verwahrstelle Abgelaufene Monate Verbleibende Monate
KanAm US-grundinvest FondsSep. 10 / Mär. 12ja180
HANSAimmobilia Okt. 12 / Apr. 13ja60
Degi EuropaOkt. 10 / Sep. 13ja350
Morgan Stanley P2 Value Okt. 10 / Sep. 13ja350
TMW Immobilien Weltfonds   Mai 11 / Mai 14ja360
Degi International Okt. 11 / Okt. 14ja360
AXA ImmoselectOkt. 11 / Okt. 14ja360
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe Sep. 12 / Sep. 15nein297
KanAm grundinvest FondsFeb. 12 / Dez. 16nein3622
SEB ImmoInvest Mai 12 / Apr. 17nein3327
CS EurorealMai 12 / Apr. 17nein3326
Degi Global Business Aug. 11 / Jun. 14ja340
AXA ImmosolutionsMai 12 / Mai 15nein333
Degi German Business Nov. 12 / Nov. 15nein279
SEB Global Property FundDez. 13 / Dez. 16nein1422
KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds Dez. 13 / Dez. 16nein1422
CS Property DynamicMär. 14 / Dez. 16nein1123
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund Jun. 14 / Mai 17nein828

Darlehensverpflichtungen der Fonds: 0,0 % geringste Fremdkapitalquote
6 von insgesamt 8 Offenen Immobilienfonds, die bereits auf die jeweilige Verwahrstelle übergegangen sind, konnten ihre Darlehen komplett zurückführen. Diese sind: KanAm US-grundinvest Fonds, HansaImmobilia, Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value, Degi Global Business und Degi International- Lediglich der TMW Immobilien Weltfonds und der AXA Immoselect verfügen noch über Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 20,2 % bzw. 6,3 %.

Die geringste Fremdkapitalquote unter den OIF für Privatanleger, die noch nicht auf die Verwahrstelle übergegangen sind, weist der CS Euroreal mit 5,5 % und bei den institutionellen Fonds der Degi German Business und der AXA Immosolutions mit jeweils 0,0 % auf. Die höchsten Fremdkapitalquoten haben bei den OIF für Privatanleger der SEB ImmoInvest mit 27,2 % und bei den institutionellen Fonds der CS Property Dynamic mit 44,8 %.

Sehr gemischtes Ergebnis für die Anleger
Das Ergebnis der Liquidation muss für die Anleger nicht immer ein Verlustgeschäft gewesen sein: Von den 18 untersuchten auflösenden Offenen Immobilienfonds (OIF) weisen 8 einen positiven und 10 einen negativen individuellen Anlageerfolg auf, wenn man die übliche durchschnittliche Anlagedauer in solchen Fonds zugrunde legt. Die Studienautoren gingen bei ihren Berechnungen davon aus, dass der Anleger seine Fondsanteile fünf Jahre vor Aussetzung der Anteilsrücknahme erworben hatte.

Das beste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger erzielte demnach der KanAm US grundinvest mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von 1,9 Prozent per annum. Bei den institutionellen Fonds lag der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit 3,5 Prozent p.a. an der Spitze. Das schlechteste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger erreichte der Morgan Stanley P2 Value mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von –6,7 Prozent pro Jahr, bei den institutionellen Fonds schnitt der Degi Global Business mit –7,5 Prozent p.a. am schlechtesten ab. Hier war für den durchschnittlichen Anleger über die gesamte Haltedauer mehr als die Hälfte des eingesetzten Kapitals verloren gegangen.