Offene Fonds in Liquidation: Milliardensummen stehen aus

Durch der Finanzkrise 2008 mussten insgesamt 18 Offene Immobilienfonds (OIF) in Liquidation gehen. Erst mal sahen die Anleger nichts von ihrem Geld, die Fondsobjekte sollten schließlich zu möglichst lukrativen Preisen veräußert werden. Das hat sich mittlerweile zum Glück geändert. Wie viel Geld schon ausgeschüttet wurde und von welchen Fonds die Anleger noch Rückzahlungen zu bekommen haben, hat die neu gegründete Kanam Grund Real Estate Asset Management (REAM) in einer Studie untersucht.

55 Prozent aller Objekte sind verkauft
Zum Zeitpunkt der Auflösung befanden sich insgesamt rund 33 Milliarden Euro Immobilienvermögen in den betroffenen Fonds, die sich auf 649 Objekte verteilten. Bis zum Stichtag der Kanam-Untersuchung (15.02.2015) konnten die in Liquidation befindlichen Offenen Immobilienfonds insgesamt 355 Liegenschaften (55 Prozent aller Objekte) mit einem Wert von 17,5 Milliarden Euro (53 Prozent des Ursprungswertes) veräußern. Maßgeblich für die Studie waren dabei die Verkehrswerte aus den Immobilienverzeichnissen der letzten Halbjahres- bzw. Jahresberichte.

Von dem verbleibenden Vermögen in Höhe von 12,5 Milliarden Euro entfallen fast 80 Prozent auf lediglich drei Fonds: 4,3 Milliarden Euro auf den SEB Immo Invest, 3,2 Milliarden Euro auf den CS Euroreal und 2,4 Milliarden Euro auf den Kanam grundinvest. Diese ersten beiden Fonds müssen ihre Objekte bis April 2017 verkaufen, der Kanam grundinvest hat nur bis Dezember 2016 Zeit. Die geringsten Auszahlungsquoten gemessen am Anteil des Fondsvermögens seit Beginn der Auflösung haben für Privatanleger der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 10,6 Prozent sowie für institutionelle Anleger der CS Property Dynamic mit einer Auszahlungsquote von 0,4 Prozent.

Zeitplan
Fonds	Beginn der Auflösung / Kündigung zum	Verwahrstelle	Abgelaufene Monate	Verbleibende Monate
KanAm US-grundinvest Fonds	Sep. 10 / Mär. 12	ja	18	0
HANSAimmobilia	Okt. 12 / Apr. 13	ja	6	0
Degi Europa	Okt. 10 / Sep. 13	ja	35	0
Morgan Stanley P2 Value	Okt. 10 / Sep. 13	ja	35	0
TMW Immobilien Weltfonds	Mai 11 / Mai 14	ja	36	0
Degi International	Okt. 11 / Okt. 14	ja	36	0
AXA Immoselect	Okt. 11 / Okt. 14	ja	36	0
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe	Sep. 12 / Sep. 15	nein	29	7
KanAm grundinvest Fonds	Feb. 12 / Dez. 16	nein	36	22
SEB ImmoInvest	Mai 12 / Apr. 17	nein	33	27
CS Euroreal	Mai 12 / Apr. 17	nein	33	26
Degi Global Business	Aug. 11 / Jun. 14	ja	34	0
AXA Immosolutions	Mai 12 / Mai 15	nein	33	3
Degi German Business	Nov. 12 / Nov. 15	nein	27	9
SEB Global Property Fund	Dez. 13 / Dez. 16	nein	14	22
KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds	Dez. 13 / Dez. 16	nein	14	22
CS Property Dynamic	Mär. 14 / Dez. 16	nein	11	23
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund	Jun. 14 / Mai 17	nein	8	28

Darlehensverpflichtungen der Fonds: 0,0 % geringste Fremdkapitalquote
6 von insgesamt 8 Offenen Immobilienfonds, die bereits auf die jeweilige Verwahrstelle übergegangen sind, konnten ihre Darlehen komplett zurückführen. Diese sind: KanAm US-grundinvest Fonds, HansaImmobilia, Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value, Degi Global Business und Degi International- Lediglich der TMW Immobilien Weltfonds und der AXA Immoselect verfügen noch über Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 20,2 % bzw. 6,3 %.

Die geringste Fremdkapitalquote unter den OIF für Privatanleger, die noch nicht auf die Verwahrstelle übergegangen sind, weist der CS Euroreal mit 5,5 % und bei den institutionellen Fonds der Degi German Business und der AXA Immosolutions mit jeweils 0,0 % auf. Die höchsten Fremdkapitalquoten haben bei den OIF für Privatanleger der SEB ImmoInvest mit 27,2 % und bei den institutionellen Fonds der CS Property Dynamic mit 44,8 %.

Sehr gemischtes Ergebnis für die Anleger
Das Ergebnis der Liquidation muss für die Anleger nicht immer ein Verlustgeschäft gewesen sein: Von den 18 untersuchten auflösenden Offenen Immobilienfonds (OIF) weisen 8 einen positiven und 10 einen negativen individuellen Anlageerfolg auf, wenn man die übliche durchschnittliche Anlagedauer in solchen Fonds zugrunde legt. Die Studienautoren gingen bei ihren Berechnungen davon aus, dass der Anleger seine Fondsanteile fünf Jahre vor Aussetzung der Anteilsrücknahme erworben hatte.

Das beste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger erzielte demnach der KanAm US grundinvest mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von 1,9 Prozent per annum. Bei den institutionellen Fonds lag der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit 3,5 Prozent p.a. an der Spitze. Das schlechteste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger erreichte der Morgan Stanley P2 Value mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von –6,7 Prozent pro Jahr, bei den institutionellen Fonds schnitt der Degi Global Business mit –7,5 Prozent p.a. am schlechtesten ab. Hier war für den durchschnittlichen Anleger über die gesamte Haltedauer mehr als die Hälfte des eingesetzten Kapitals verloren gegangen.