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Nürnbergs City-Handel wieder dynamischer

Der aktuelle Marktbericht der Comfort behandelt den innerstädtischen Vermietungs- und Investmentmarkt aus Einzelhandelssicht. Grundsätzlich attestiert Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der Comfort München GmbH, dem City-Handel in Nürnberg eine positive Entwicklung, die spürbar an Dynamik gewonnen hat. Im Wettbewerb der zwölf größten deutschen Städte Deutschlands hinsichtlich ihrer Zentralität für das Umland steht die Fran- kenmetropole mit einem Wert von 137,66 noch vor München an erster Stelle. (BBE Handelsberatung, Prognosewert für das Jahr 2006). Darüber hinaus vermittelt Nürnberg als Einkaufsstadt ein individuelles und für die Stadt typisches Flair. Die gelungene Einbindung moderner Cityfunktionen in die historische Bausubstanz des mittelalterlichen Stadtkerns ist ein Garant für eine Shoppingtour mit hohem Erlebniswert. Trotz dieser positiven Stand- ortfaktoren durchschritt der innerstädtische Einzelhandel in Nürnberg in den vergangenen Jahren ein Tal, das insbesondere die Entwicklung der Spit- zenmieten als auch die Wertentwicklung der einzelhandelsgenutzten Lie- genschaften maßgeblich beeinflusst hat. Von den Spitzenwerten bei den Mieten, die Anfang der 90iger Jahre erzielt wurden, ist Nürnberg auch heute noch weit entfernt. Diese Entwicklung hat sich in Städten wie München oder Stuttgart positiver dargestellt. Als Grund hierfür nennt Manfred A. Schalk die Tatsache, dass die Einzelhandelskrise der letzen Jahre in der vergleichs- weise strukturschwächeren Region Franken stärker durchschlagen konnte als etwa in Oberbayern oder Baden-Württemberg.

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Entwicklung der einzelnen Lagen
Jetzt jedoch scheint es, dass die Talsohle durchschritten ist und sich Nürn- berg wieder zu einer gefragten Shopping-Metropole mausert. Darauf deuten laut Schalk jedenfalls die zahlreichen Nachfragen insbesondere von vertika- len Textilfilialisten nach modernen und attraktiven, großzügigen Einzelhan- delsflächen, vor allen Dingen in der Karolinenstraße hin. Nicht zuletzt durch die Breuninger-Entwicklung hat die Karolinenstraße im Vergleich zu den übrigen Top-Lagen überdurchschnittlich an Attraktivität gewonnen. Andere Neuansiedlungen auf der Karolinenstraße unterstreichen diese Aussage: So eröffnete im ehemaligen Emotions-Standort von Kaufhof/Metro der öster- reichische Schuhfilialist Humanic vor kurzem seinen Flagshipstore auf ca. 2.400 m² und legte damit die Messlatte für den Schuheinzelhandel in Nürn- berg noch etwas höher. Beachtenswert sind darüber hinaus die Neuan- siedlungen von New Yorker (auf Vermittlung von Comfort München) und Gerry Weber. Beide unterstreichen das attraktive Textilangebot der Karoli- nenstraße. Aber auch die angrenzenden, in der Vergangenheit eher abge- schwächten Lagen Hefners- und Ludwigsplatz, befinden sich im Aufwind und werden durch die neuen Shops etwa von Tommy Hilfiger oder Star- bucks sowie durch den Umbau der bestehenden Sport-Scheck Filiale gestärkt.
Besonders bemerkenswert in diesem Zusammenhang sei jedoch die In- vestition von Wöhrl am Sitz des Stammhauses am Ludwigsplatz, erklärt Manfred A. Schalk. Nicht zuletzt als Antwort auf die Ansiedlung von Breuninger hat das Unternehmen hier kräftig in den Um- und Ausbau der Wöhrl-City auf rund 20.000 m² investiert. Integriert ist unter anderem ein Adidas-Performance Store mit ca. 500 m².
Aber auch die Breite Gasse hat ihren Stellenwert als Renn- und Fressmeile vor allem für umsatzstarke Konzepte mit kleinerem Flächenbedarf wieder gefestigt. „Früher“, so Schalk, „waren bei den Filialisten vor allem der untere Bereich der Breite Gasse einschließlich der Pfannenschmiedsgasse besonders begehrt. Heute hat der obere Teil der Breite Gasse zwischen Färbergasse und Ludwigsplatz kräftig aufgeholt.“ Gerade für diesen Bereich der Breite Gasse liege eine erhebliche Anzahl gezielter Flächengesuche renommierter Filialisten vor. Als Grund hierfür nennt Schalk zum einen das im Vergleich zum oberen Bereich der Breite Gasse etwas klarere und einheitlichere Erscheinungsbild der Häuser in diesem Abschnitt. Zum anderen sei die Nähe und Anbindung zum ebenfalls wieder erstarkten Ludwigsplatz ausschlaggebend.



Auch für Anleger sind die beiden Lagen Karolinenstraße und Breite Gasse in Nürnberg laut Schalk erst Wahl, wobei institutionelle Anleger seinen Angaben zufolge auf Grund der in der Regel höheren Volumina eher die Karolinenstraße bevorzugen. So wurde beispielsweise in 2004 auf der Karolinenstraße ein Geschäftshaus mit dem Mieter Deutsche Bank an eine Fondsgesellschaft in Düsseldorf verkauft. Im Jahr 2005 wechselte eine der großflächigsten Liegenschaften an der Breite Gasse mit den Einzelhandelsmietern Orsay, Pimkie sowie Olymp & Hades, den Besitzer. Neuer Eigentümer ist eine private Vermögensverwaltung aus Holland.

In der Kaiserstraße habe sich in den letzen Jahren im Vergleich hierzu insgesamt wenig bewegt, sagt Schalk. Die Edelmeile leide nach wie vor unter der in der Summe zu geringen Anzahl an internationalen Luxusanbietern sowie der vergleichsweise niedrigen Passantenfrequenz. Trotzdem, so Schalk weiter, sei diese Lage für lokale Player durchaus interessant. So wurde beispielsweise die Liegenschaft mit dem neuen Diesel-Flagshipstore an einen Nürnberger Privatinvestor verkauft. Zumindest in teilen interessant auch für den filialisierten Einzelhandel sei weiterhin die Königstraße im Bereich zwischen Kaufhof und Pegnitz. In Richtung Hauptbahnhof ist die Nachfrage nach Angaben Schalks bisher eher auf regionale Mieter beschränkt, obwohl die Entwicklung des Nürnberger Hauptbahnhofes zu der Vermutung Anlass gibt, dass auch dieser Bereich der Königstraße zulegen wird, zumindest was die Passantenfrequenz angeht.

Shopping-Center / aktuelle Projekte
Als bedeutende Shoppingcenter-Entwicklung der jüngsten Zeit nennt Schalk das „Mercado“ der Assetis an der Äußere Bayreuther Straße, welches im September 2003 auf ca. 41.000 m² Nettoverkaufsfläche eröffnet hat. Darüber hinaus existieren in Nürnberg zwei Center der ECE. Das seit über 35 Jahren eingeführte, ebenfalls in einem Stadtteil gelegene Frankencenter sowie - seit 1999 - der innerstädtische City Point an der Breite Gasse. Insbesondere mit den beiden „neuen“ Centern hat sich der innerstädtische Einzelhandel in Nürnberg zwischenzeitlich gut arrangiert.

Aktuell laufende Projektplanungen, wie beispielsweise die Entwicklung des alten Kaufhauses Klausfelder in der Zeltnerstraße zwischen City und Bahnareal durch einen holländischen Investor oder die Bebauung des Areals der ehemaligen Sebaldus-Druckerei werden den innerstädtischen Einzelhandel in Nürnberg kaum tangieren, da die Einzelhandelsnutzung in beiden Projekten überwiegend Nahversorgungscharakter haben wird.

Fazit
Die Nachfrage von vertikal orientierten Filialisten mit qualitativ hochwertigem Angebot konzentriert sich – vor allem in Bezug auf große Flächen – auf die Karolinenstraße. Aber auch die Breite Gasse mit ihrer vorrangig kleinteiligen Bebauung gerät zunehmend unter Nachfragedruck. Expansive Filialisten streben nicht selten die Besetzung beider Lagen an. Die Höchstmieten verharren laut Schalk auf einem Niveau von rund € 95,00 für kleinere Erdgeschossflächen zwischen 80 – 120 m² und rund € 55,00 / m² für größere Flächen von ca. 300 – 500 m². Auf Grund des erhöhten Nachfragedrucks sowie des anziehenden Wettbewerbes kommt es vereinzelt jedoch bereits zu Abschlüssen mit höheren Mieten. Eine positive Tendenz ist auch im Investmentmarkt festzustellen. Für Top-Einzelhandelsimmobilien liegen die Brutto-Anfangsrenditen in Nürnberg laut Schalk in einem Bereich zwischen 5,7 und 6,1 %.

Insgesamt zählt nach Einschätzung von Schalk der Einzelhandelsstandort Nürnberg wieder zu den am meisten gefragten - nicht nur in Bayern. Das verstärkte Engagement aller Marktteilnehmer - von Mietern, Projektentwicklern und Investoren - sei der beste Beweis hierfür.