Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Nicht nur die Stimmung ist gut!

Die Stimmung in Deutschland ist gut. Die Ergebnisse von Konsumentenumfragen oder Unternehmensbefragungen werden von Monat zu Monat positiver. Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im März 2006 auf den höchsten Stand seit der durch die Wiedervereinigung verursachten Sonderkonjunktur 1991 gestiegen. Damit beurteilen die Unternehmen die zukünftige Geschäftsentwicklung so gut wie seit 15 Jahren nicht mehr. Meldungen über Rekordgewinne von Unternehmen und ein DAX, der die 6000-Punkte-Marke durchbrochen hat, bestätigen diese Eindrücke.

.

Die Stimmung ist mittlerweile sogar so gut, dass zahlreiche Ökonomen selbstkritisch befürchten, die Dimension des Wirtschaftswachstums in diesem Jahr unterschätzt zu haben. Korrekturen hat es in der Vergangenheit schon viele gegeben – allerdings nach unten. Eine weitere möchte man sich lieber nicht antun – auch wenn die Nachricht eine gute wäre. Während die die meisten Prognosen offiziell von einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts zwischen 1,5 % und 2 % ausgehen, kursieren hinter vorgehaltener Hand aber schon einmal die 2,5 %. Voraussetzung: die Binnenkonjunktur zieht endlich an - was sie vermutlich erst nachhaltig tut, wenn sich die Situation am Arbeitsmarkt strukturell und nicht nur saisonbedingt verbessert. Immerhin soll die Zahl der Erwerbstätigen 2006 je nach Prognose zwischen 100.000 und 200.000 steigen.

Auch auf den Büroimmobilienmärkten geht es weiter aufwärts. Die Zeiten, in denen von Quartal zu Quartal steigende Leerstände die Schlagzeilen bestimmten und stetig sich reduzierende Mietpreise den Eigentümer Kopfzerbrechen bereiteten, sind vorbei. Und selbst wenn der Blick auf die Umsatzzahlen für die eine oder andere Stadt im ersten Quartal noch getrübt ist, Volumina hinter den Erwartungen zurückgeblieben sind, so gibt eine gut gefüllte Pipeline erwartbarer großer Abschlüsse für die kommenden Quartale ein gutes Gefühl. Die Stimmung bei den Markteilnehmern auch im Immobilienbereich ist ohne Frage: gut.

Der Druck auf die Büromärkte durch die Angebotsseite hat spürbar nachgelassen. Bereits 2005 wurden für die fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München 40% weniger Büros fertig gestellt als noch zwölf Monate zuvor. Und zwischen Januar und März 2006 waren es sogar nur 136.000 m², das sind noch mal 45% weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Im weiteren Jahresverlauf werden keine großen Volumina hinzukommen. Rein spekulative Projekte, bei denen noch Flächen angemietet werden können, sind lediglich in Berlin (102.000 m²) und in Hamburg (88.000 m²) in nennenswertem Umfang in Bau. Auch für die Folgejahre ist eine hohe Neubauaktivität nicht erkennbar. Wenngleich Planungen natürlich schnell aus der Schublade gezogen werden können, sollten Vorvermietungen realistisch erscheinen.

Der gesamte Leerstand, also inklusive Untermietflächen, beträgt über alle fünf Städte hinweg ca. 7,7 Mio. Quadratmeter. Das Volumen hat sich inner- halb der letzten drei Monate allerdings nur in minimalem Umfang (30.000 m²) reduziert. Die Leerstandsquoten in Berlin, Frankfurt und Hamburg blieben gegenüber dem Jahresende 2005 nahezu unverändert. In Düsseldorf hingegen ist die Quote – überraschend und entgegen allen Erwartungen – angestiegen und dies deutlich - von 12,4 % auf 13,1 %. Unvermietete Neubauten aus dem ersten Quartal sowie Büros, die aufgrund von Flächenaufgaben nun zur Untermiete bzw. als Leerstand angeboten werden, waren vor allem für diesen Anstieg verantwortlich. München ist auf dem besten Weg, wieder eine einstellige Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) notieren zu können. Nach einem Rückgang leer stehender Fläche um 80.000 m² weist die bayerische Landes- hauptstadt mit 10 % die zweitniedrigste Leerstandsquote nach Hamburg (7,9 %) auf.

Das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen ist insgesamt weiter rückläufig (-3 % zu Jahresende 2005, - 24 % im Einjahresvergleich) und spielt nur in Frankfurt eine nach wie vor marktbeeinflussende Rolle. In der Mainmetropole liegt die Untermietflächenquote bei 3,4 %, in allen anderen Städten bei 1 % oder sogar weit darunter. Die Büroflächennachfrager verhalten sich nach einem insgesamt beachtenswerten Lauf in 2005 (18 % Umsatzsteigerung gegenüber 2004) in den einzelnen Märkten sehr unterschiedlich. Berlin hat - durchaus erwartet –einen Gang zurückgeschaltet und die 100.000 m²-Marke verpasst. Düsseldorf startet auf Regel- niveau mit der realistischen Hoffnung auf einige Großanmietungen in den kommenden Quartalen. Frankfurts potentielle Mieterklientel will nicht so recht, hat sich eine Pause verordnet – nach dem Motto: das Jahr ist noch lang und bietet noch genügend Möglichkeiten. Mit lediglich 59.000 m² neu vermieteter Bürofläche - kein Abschluss jenseits der 5.000 m² - ist die Bankenstadt das Schlusslicht unter den fünf deutschen Immobilienhochburgen. Sein hohes Niveau nicht nur beibehalten, sondern es noch getoppt, hat München. Dreimal so viel wie in der hessischen Immobilienhochburg wurde hier vermietet. In den letzten vier Jahren gab es in keiner Stadt ein solch gutes Quartalsergebnis. Hier sieht man, was Großabschlüsse bewirken und was sie sind: die Anmietung von 50.000 m² durch O2 im Bürohochhaus Uptown München als Sahnehäubchen auf einem auch so schon leckeren Umsatzkuchen. Durchaus erfreulich auch das Ergebnis in Hamburg, das mit knapp mehr als 100.000 m² das zweitbeste Quartalsergebnis erzielt.

Die Spitzenmiete hat sich innerhalb der letzten drei Monate nur in München bewegt. Dort ist sie erstmalig seit fünf Jahren wieder angestiegen und liegt Ende März bei EUR 28,00/m²/Monat. Teuerster Bürostandort bleibt Frankfurt mit EUR 32,00/m²/Monat. Berlin und Düsseldorf weisen mit EUR 20,50/m²/Monat über das Quartal und im Einjahresvergleich konstante Werte auf. In Hamburg steht die Spitzenmiete (EUR 20,50/m²/Monat) stark unter Aufwärtsdruck, bereits im dritten und vierten Quartal 2005 gab es leichte Anstiege.

Was bringt uns der weitere Verlauf des Jahres? Durch die geringen Neubauvolumina, die in diesem Jahr noch erwartet werden, entsteht kein zusätzlicher Druck von der Angebotsseite. Unterm Strich werden Unternehmensansiedlungen und –expansionen dafür sorgen, dass sich der Leerstand in den fünf Städten weiterhin leicht reduzieren wird. Dabei wird sich die Verschiebung innerhalb des Leerstandes (qualitativ hochwertige Flächen werden von Unternehmen angemietet, veraltete Büros leer zurückgelassen), die sich bereits seit mehr als einem Jahr zeigt, fortsetzen. Dies wird dazu führen, dass trotz des insgesamt noch recht hohen Gesamtleerstands im Spitzensegment weitere Mietpreissteigerungen möglich sind.