Globales gewerbliches Transaktionsvolumen geht um 41% zurück

Tony Horrell
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Die globalen Transaktionsvolumina bei gewerblichen Immobilien sind im ersten Halbjahr 2008 um 41 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken1. Mit 236 Mrd. US-Dollar bewegt sich das Volumen fast wieder auf dem Niveau vom 1. Halbjahr 2005. Das niedrigere Ergebnis ändert nichts am Trend hin zur Globalisierung der Immobilienmärkte: grenzüberschreitende Transaktionen kamen insgesamt auf einen Anteil von fast 45 % des Transaktionsvolumens mit allerdings starken regionalen Schwankungen. Während der Anteil grenzüberschreitender Aktivitäten auf dem amerikanischen Kontinent von 25 % auf 30 % anstieg, fiel er im asiatisch-pazifischen Raum (von 46 % auf 34 %) und in Europa (von 66 % auf 58 %).

Für 2008 erwartet Jones Lang LaSalle ein Transaktionsvolumen auf den globalen Gewerbeimmobilienmärkten, das mindestens 35 % unter dem Ergebnis des Vorjahres liegen wird - das Risiko eines möglicherweise noch größeren Rückgangs ist nicht auszuschließen.

„Ursächlich für den Rückgang des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr waren die globalen Kreditbedingungen, die die Verfügbarkeit von Fremdkapital einschränkten und die Kredite gleichzeitig verteuerten. Infolgedessen sind viele Käufer nicht bereit oder in der Lage, Transaktionen zu den Preisen von 2007 zu realisieren, während die Verkäufer nicht ihre Erwartungen herunterschrauben wollen. Dies hat zu einem Auseinanderdriften der Erwartungen von Käufern und Verkäufern geführt, insbesondere bei großvolumigen Transaktionen, so Tony Horrell, bei Jones Lang LaSalle CEO European Capital Markets.

Mit dem Zusammenbruch des globalen CMBS-Marktes und der generell höheren Kreditkosten sind Investoren mit einem hohem Anteil an Fremdkapital, das günstig zu erhalten war und was die Rekord-Transaktionsvolumina der beiden vergangenen Jahre gepuscht hatte, aus dem Markt ausgestiegen. Gleichzeitig agieren alle Investorentypen aufgrund der sich drastisch verlangsamenden globalen Konjunktur, der sinkenden Kapitalwerte und der anziehenden Renditen vorsichtiger und deutlich selektiver. Viele Investoren warten die Preisbewegungen erst einmal ab.

„Es kann durchaus noch ein Jahr dauern, bis sich die Kreditmärkte stabilisiert haben. In der Zwischenzeit werden wir wahrscheinlich vermehrt Notverkäufe erleben“, so Horrell. Und weiter: „Starke Wachstumsmärkte oder Core-Märkte, in denen in der Vergangenheit zu teuer gekauft wurde, werden voraussichtlich die größte Aufmerksamkeit von den derzeit aktiven Investoren auf sich ziehen. Mit einer möglichen Veränderung bei der Preisbildung entstehen Gelegenheiten für Käufer. Noch mehr Gelegenheiten wird es für diejenigen geben, die in den nächsten 12 Monaten in der Lage sind, Eigenkapital einzusetzen”. Zu den Märkten, in denen die Transparenz zwar noch relativ niedrig ist, die aber solide Wachstumsmöglichkeiten bei den Fundamentaldaten bieten und deshalb von Investoren in Augenschein genommen werden, gehören Lateinamerika mit besonderem Schwerpunkt auf Brasilien, sowie Mittel- und Osteuropa und Märkte im asiatisch-pazifischen Raum wie Vietnam.

Regionale Entwicklungen im ersten Halbjahr 2008
Im 1. Halbjahr 2008 sind die Transaktionsvolumina auf dem amerikanischen Kontinent gegenüber dem Vorjahr um 56 % auf rund 75 Mrd. US-Dollar gesunken – der Rückgang der grenzüberschreitenden Investitionen lag bei 47 % (auf 23 Mrd. US-Dollar). Im Verhältnis zu den Gesamtaktivitäten zeigt sich aber ein Anstieg von 25 % auf 30 %.

Der Rückgang des Transaktionsvolumens in der Region wurde angeführt durch die USA, die gegenüber dem 1. Halbjahr 2007 drastische Einbußen von 61 % auf rund 64 Mrd. USD hinnehmen mussten. Bei den am meisten in Mitleidenschaft gezogenen Transaktionen handelte es sich um große Portfolios sowie M&A-Aktivitäten, mit denen der US-Markt zwischen 2005 und 2007 überfrachtet war. Diese Transaktionen sind nahezu zum Erliegen gekommen. Zwar zeigte auch Lateinamerika einen Rückgang des Transaktionsvolumens, hier war jedoch die geringe Verfügbarkeit von Produkten die hauptsächliche Ursache für die abnehmende Aktivität, nicht die Sorge um die Kreditkrise oder die Konjunktur. Kanada trotzte dem allgemeinen Trend in den ersten Monaten 2008 überraschend. Für das gesamte erste Halbjahr wurde vor allem deshalb ein Plus von mehr als 50 % registriert. Aufgrund seines traditionell konservativen Banken- und Finanzsektors war Kanada bislang gegenüber der Kreditkrise relativ immun.

Europas gewerbliche Immobilienmärkte litten ebenfalls stark unter den Auswirkungen der Kreditkrise. Die Transaktionsvolumina beliefen sich im 1. Halbjahr 2008 auf 106 Mrd. US-Dollar, entsprechend einem Rückgang im Einjahresvergleich von 38 % (in Euro lag der Rückgang mit – 44 % noch höher). Die grenzüberschreitenden Investitionen sanken um 46 % auf 61 Mrd. US-Dollar, machten aber fast 60 % der Gesamtaktivitäten aus.

In den drei größten europäischen Märkten, Großbritannien, Deutschland und Frankreich, sank das Volumen im 1. Halbjahr um 50 % auf insgesamt lediglich 53 Mrd. US-Dollar. Einige der kleineren Märkte Europas erwiesen sich im Gegensatz dazu resistenter. So verzeichneten beispielsweise Belgien, Finnland, die Niederlande und Spanien in US-Dollar gerechnet allesamt Zuwächse (in Euro gerechnet waren die Volumina allerdings leicht rückläufig). Diese Märkte konnten sich auf eine Reihe beträchtlicher Portfolio- und Unternehmenstransaktionen stützen, insbesondere im 1. Quartal. Eine robuste Entwicklung zeigten die Investitionsvolumina in Mittel- und Osteuropa, gestützt durch die anhaltende Stärke des russischen Marktes und der zunehmenden Aktivität in Rumänien.

Die Transaktionsvolumina im asiatisch-pazifischen Raum blieben im 1. Halbjahr 2008 mit 55 Mrd. US-Dollar fast auf dem Niveau des Vergleichszeitraums im Vorjahr (- 0,3 %). In lokaler Währung gerechnet waren die Volumina jedoch um 9 % rückläufig. Die Gesamtaktivitäten wurden von einheimischen Investoren getragen (+ 22 %), während die grenzüberschreitenden Investitionen im 1. Halbjahr 2008 um 25 % zurückgingen (auf 19 Mrd. US-Dollar) zurückgingen. Damit lag ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen bei 34 % (gegenüber 46 % im 1. Halbjahr 2007).

Südostasien, dessen starkes Wachstumsprofil weiterhin Investoren anzieht, verzeichnete die stärksten Investitionsvolumina in der Region. Insbesondere Singapur erlebte einen beträchtlichen Anstieg der Investitionen mit einem Gesamtvolumen von 4,8 Mrd. US-Dollar (+ 20 % gegenüber dem Vorjahr). In China und Japan nahmen die Investitionsvolumina im 1. Halbjahr 2008 in US-Dollar gerechnet um 3 % bzw. 8 % zu. Bei unverändertem Wechselkurs zwischen dem 1. Halbjahr 2007 und dem 1. Halbjahr 2008 verzeichneten jedoch beide Märkte einen Rückgang um rund 5 %, wobei sowohl die Transaktionsgrößen als auch deren Anzahl in Anbetracht der Kreditkrise rückläufig waren. Ähnlich wie in den europäischen und US-amerikanischen Kernmärkten führten in Australien die steigenden Kreditkosten zu einem Auseinanderdriften der Interessen von Investoren/Verkäufern. Infolgedessen sanken die Volumina im 1. Halbjahr 2008 um 52% in US-Dollar gerechnet, bzw. um 57% in lokaler Währung.