Immobilienfinanzierung: Banken sind europaweit bei der Kreditvergabe vorsichtiger

Dr. Andreas Ridder
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In ganz Europa sind die Banken bei der Finanzierung von neuen Gewerbeimmobilien zur Zeit etwas vorsichtiger. Eine Erhebung von CB Richard Ellis zeigt jedoch, dass Finanzierungen für bestimmte Projektentwickler in der richtigen Lage jederzeit möglich sind.

CB Richard Ellis hat die Vergabekriterien in 19 europäischen Ländern und deren Abweichung gegenüber Mitte 2007 untersucht. Beinahe alle Banken haben im Lichte der Finanzkrise ihre Vergabepraxis neu überdacht und wurden etwas restriktiver, wobei zwischen verschiedenen Ländern und Instituten große Unterschiede bestehen. Größere Vorsicht wurde in Großbritannien, Irland und Frankreich an den Tag gelegt, vor allem als Reaktion auf eine vormals zu liberale Vergabe und im Hinblick auf eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums. Im Gegensatz dazu haben Länder wie Österreich oder die skandinavischen Staaten bereits Mitte des Vorjahres einen weit konservativeren Ansatz gewählt und mussten dementsprechend weniger Anpassungen vornehmen.

Die Folgen dieses Wandels sind hauptsächlich höhere Kreditspannen, niedrigere Kreditraten und höhere Vorvermietungsleistungen als Bedingung für die Kreditvergabe. Die Kreditspannen sind in fast allen Ländern angestiegen und liegen nun im Bereich von 150 bis 200 Basispunkten über dem Ausgangspunkt, wobei sie in Osteuropa traditionell höher liegen als in Westeuropa und insgesamt auch bei langfristigen Finanzierungsformen.

Im Gegensatz zu deren Haltung noch Mitte des Vorjahres sind nur wenige Institute nun bereit, Kredite für mehr als 80 Prozent des Verkehrswertes zu vergeben und in einigen Ländern, wie Großbritannien, Spanien und Deutschland liegen die durchschnittlichen Finanzierungsraten nun knapp unter 60%. Gleichzeitig hat auch die Bereitschaft in ehemals sehr flexiblen Märkten - wie Großbritannien oder Frankreich - abgenommen, in stark spekulative Bereiche zu investieren. Andere, wie Dänemark oder die Niederlande, fordern bereits seit längerem mindestens 60% Vorvermietung als Bedingung zur Kreditvergabe und wurden dadurch weniger stark von den Auswirkungen der Finanzkrise getroffen.

Richard Holberton, Head of Research für den europäischen Büromarkt bei CB Richard Ellis, meint dazu: „Es ist offensichtlich, dass die europäischen Bankinstitute bei der Finanzierung von Immobilienprojekten zurückhaltender geworden sind, aber man muss dabei genauer hinsehen: Lokale Marktbedingungen und die jeweilige Vergabepraxis bedingen einander. Zum Beispiel steht bei den Bankinstituten in einigen nordischen Staaten eine eher restriktive Vergabepolitik an der Tagesordnung, das geht oft soweit, dass spekulative Finanzierungsgeschäfte von vornherein ausgeschlossen werden.

In anderen EU-Ländern dagegen gab es größere Veränderungen. Allen voran in Frankreich ging man dazu über, sich bei der Vergabepraxis sehr stark an den „besten“ Projektentwicklern und den „besten“ Standorten zu orientieren – und nicht unbedingt an der Nachfrage. Weiters ging man dazu über, strengere Richtlinien an die Kreditvergabe zu knüpfen bzw. auch einmal gänzlich abzulehnen. Indem viele Banken ihre Stammkunden, die eine entsprechende Erfolgsgeschichte vorweisen können, bevorzugten, weisen sie gleichzeitig viele kleinere Entwicklungsprojekte ab. Das wird die Anzahl der neuen Bauprojekte deutlich reduzieren, gleichzeitig aber die Qualität jener Projekte steigern, die sich bereits in der „Pipeline“ befinden.“

Dr. Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis Wien, erklärt dies so: „Die veränderte Vergabepraxis der Bankinstitute kann nicht zur Gänze durch die Finanzkrise erklärt werden. Ein Großteil der nationalen Unterschiede spiegelt die lokalen Gegebenheiten wieder und einige der Veränderungen, die nun deutlich wurden, haben sich bereits früher abgezeichnet und wurden durch die Krise nur beschleunigt. Selbst dort, wo die Krise als Hauptgrund bezeichnet werden kann, sind die Auswirkungen aus denselben Gründen sehr verschieden. Folgende Lehre kann man daraus ziehen: Lokale Gesetze und Rahmenbedingungen sollten höher bewertet werden als der globale Markt.“