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New York: Niedrigster Leerstand seit vier Jahren

Zum Ende des dritten Quartals 2006 verzeichnete der New Yorker Büromarkt den niedrigsten Leerstand seit vier Jahren: In Midtown und Midtown South lagen die Leerstandsraten unter 6,5 %, in Manhattan standen 7 % (9,6 % im Vorjahreszeitraum) und in Downtown 9,1 % (-2,1 % seit Jahresmitte) der Büroflächen leer.

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Der kontinuierliche Rückgang des Leerstands hat nach Angaben von Cushman & Wakefield (C&W) zu einem Anstieg der Mieten geführt. So stiegen die Mieten im letzten Quartal in Manhattan auf durchschnittlich 41,12 USD/m²/brutto/Monat (38,98 USD/m²/brutto/Monat am Ende des zweiten Quartals). Der höchste Anstieg wurde in Midtown verzeichnet, wo in 1-a-Lagen durchschnittlich 54,46 USD/m²/brutto/Monat berappt werden mussten (48,37 USD/m²/brutto/Monat im Vorjahresquartal).

In New York liegt die Spitzenmiete nach wie vor bei über 89,70 USD/m²/brutto/Monat (= 100 USD per Square Food). Sie wurde in diesem Jahr bei 31 Vermietungen realisiert. „Dieses Preisniveau wurde bislang nur in der Madison und Fifth Avenue erzielt“, erklärt Joseph R. Harbert, COO bei C&W für die New Yorker Metro-Region, „doch in diesem Jahr wurden erstmals auch Mietverträge für Büroflächen in Gebäuden an der East Side, in der Park Avenue und am Grand Central zu diesen Konditionen abgeschlossen. Bemerkenswert ist zudem, dass es sich um beachtliche Flächengrößen handelt: 19-mal wurden über 930 m² und siebenmal mehr als 1.900 m² Büroflächen vermietet.“

Die intensiven Vermietungsaktivitäten des letzten Quartals haben in Manhattan zum geringsten Leerstand seit fünf Jahren geführt. Seit Jahres- beginn wurden in Manhattan rund 200.000 m² Büroflächen absorbiert, trotz 158.000 m² Flächen, die Anfang dieses Jahres neu auf den Markt gekommen waren. In Downtown wurden in diesem Jahr bereits 372.000 m² Büroflächen vermietet - im Vergleich zu 316.000 m² im Jahr 2005.

Das Büroflächenangebot wird knapp. Mieter, die nach Expansionsflächen suchen und an gut ausgestatteten Flächen interessiert sind, haben nur noch wenig Auswahl. Die begrenzten Expansionsmöglichkeiten in Manhattan haben einige Mieter zwischenzeitlich auf 1-a-Flächen in Midtown ausweichen lassen. Insgesamt wurden in Midtown im laufenden Jahr rund 391.000 m² vermietet. Doch auch in Midtown werden in den nächsten 18 Monaten nur zwei neue Bürogebäude im 1-a-Qualitätssegment fertig gestellt, von denen bereits jetzt über 85 % der Flächen vorvermietet sind.

„Insbesondere für Mieter mit hohem Flächenbedarf wird es künftig schwierig werden, passende Büros zu finden“, erklärt Harbert. „Die zehn größten Vermietungen dieses Jahres umfassten jeweils mehr als 18.500 m². Flächen dieser Größenordnung stehen aber kaum noch zur Verfügung. Aktuell gibt es mindestens 16 Mieter, die über 23.000 m² Büroflächen benötigen, doch nur sieben Angebote dieses Umfanges stehen auf dem Markt zur Verfügung.“