Nationale Investoren setzen sich in Hamburg durch

Auf dem Hamburger Investmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2016 knapp zwei Milliarden Euro investiert. Dieses Ergebnis entspricht einem Rückgang von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das Umsatzvolumen liegt damit jedoch immer noch 37 Prozent über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse von CBRE.

„Der leichte Rückgang des Transaktionsvolumens spiegelt nicht die Nachfrage wider, sondern ist ausschließlich auf eine ausgeprägte Produktknappheit und insbesondere auf den bisherigen Mangel an relevanten Portfolio-Transaktionen zurückzuführen“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg. „Hamburg gilt mit einer breit aufgestellten und somit weniger krisenanfälligen Wirtschaft sowie einem traditionell sehr stabilen Büromarkt, insbesondere in Zeiten makroökonomischer Unsicherheiten, als besonders sicherer Hafen“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Die Anzahl der Einzeltransaktionen ist im Vergleich zum ersten Halbjahr des vergangenen Jahres sogar leicht gestiegen.“

Büroimmobilien meistgehandelte Assetklasse
Das Gros des in Hamburg investierten Kapitals entfiel im ersten Halbjahr 2016 auf Büroimmobilien. Diese hatten einen Anteil von 61 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 18 Prozent.

Eigenkapitalstarke Investoren mit Core- und Core-Plus-Businessplänen dominierten das Marktgeschehen in der Hansestadt. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds hatten mit 25 Prozent den größten Anteil, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit 21 Prozent. Auf Asset-/Fondsmanager entfielen 16 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.

Das Investitionsvolumen internationaler Investoren fiel im Vergleich zum Vorjahr geringer aus. Lag ihr Anteil am Gesamtmarkt 2015 noch bei gut 52 Prozent, so waren sie im ersten Halbjahr 2016 für lediglich 25 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. „Dieses Bild ist allerdings kein Trendindikator, der auf einen Rückgang der ausländischen Nachfrage schließen ließe. Das Interesse aus dem Ausland, insbesondere für Großdeals und Portfolios, ist ungebrochen“, stellt Mikulicz klar. Die mit Abstand aktivste Verkäufergruppe waren Projektentwickler mit einem Volumen von 926 Millionen Euro beziehungsweise einem Anteil von 47 Prozent.

Sinkende Renditen aufgrund Angebotsverknappung
Die zunehmende Angebotsverknappung sorgt für eine anhaltende Renditekompression sowohl im Central Business District (CBD) als auch in den City-Randlagen. So sank die Nettoanfangsrendite für Premiumprodukte im CBD im Vergleich zum ersten Quartal um 25 Basispunkte und beträgt nun 3,75 Prozent. In den City-Randlagen fiel die Spitzenrendite im Vergleichszeitraum erstmals unter die Fünf-Prozent-Marke auf 4,90 Prozent.

Steigendes Interesse an den City-Randladen
„Wir gehen insgesamt von einem anhaltenden Druck auf die Renditen aus. Insbesondere der attraktive Renditeabstand von 115 Basispunkten im Vergleich zum CBD dürfte die Nachfrage nach den City-Randlagen zusätzlich verstärken und es ist davon auszugehen, dass sich diese Schere weiter schließen wird. Ob das letztjährige Transaktionsvolumen erreicht oder gar überschritten wird, liegt ausschließlich daran, ob wir im Jahresverlauf noch die eine oder andere signifikante regionale oder überregionale Portfolio-Transaktion sehen werden“, so Mikulicz.