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Nachteile durch Zinsschranke für ausländische Investoren vermeidbar

Ausländische Investoren, die in Immobilien in Deutschland investieren, können mögliche steuerliche Nachteile durch die in der Unternehmensteuerreform ab 2008 vorgesehene Zinsschranke vermeiden. Entscheidend ist, auf die richtige Strukturierung der Immobilientransaktion zu achten. Darauf hat die auf internationale, kapitalmarktorientierte Finanzierungen spezialisierte Frankfurter Kanzlei Nordhues & Cie. LLP hingewiesen.

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Zinsschranke begrenzt Betriebsausgabenabzug
Die Zinsschranke, die den Betriebsausgabenabzug von Zinsaufwendungen beschränkt, gehört zu den Regelungen, die der Deutsche Bundestag am 25. Mai 2007 beschlossen hat. Die Zinsschranke in § 4h Einkommensteuergesetz wird über § 8a Körperschaftsteuergesetz auch für Körperschaften angewandt. Sie soll verhindern, dass über konzerninterne Verschiebereien Kosten nach Deutschland und Gewinne in ausländische Steueroasen verlagert werden. Deshalb wird der Fiskus Zinsaufwendungen nur noch teilweise anerkennen. Die Zinsschranke stellt sicher, dass der Gewinn durch den Abzug von Zinsaufwendungen für alle Arten der Fremdfinanzierung (Gesellschafterfremd- oder Bankenfinanzierung) nicht unter eine bestimmte Grenze abgesenkt werden kann.

Anders als bisher gelten Zinskosten ab 2008 nicht mehr sofort vollständig als Betriebsausgaben. Die Zinsschranke orientiert sich am Saldo aus Zinsaufwand und Zinserträgen. Wenn dieser die Grenze von einer Million Euro überschreitet, kann künftig nur noch ein Teil des Zinsaufwands sofort gewinnmindernd abgezogen werden: Der Zinssaldo darf den Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) lediglich um maximal 30 Prozent mindern. Nicht sofort abgezogene Zinsaufwendungen können in den Folgejahren beim Finanzamt geltend gemacht werden.

Ausnahmen wichtig
Die Begrenzung der steuerlichen Berücksichtigung des Zinsaufwands auf 30 Prozent des Rohgewinns trifft auch ausländische Immobilieninvestoren. Dies erfolgt über die beschränkte Steuerpflicht von Immobilienerträgen am Standort der Immobilie. Für die richtige Strukturierung von Immobilientransaktionen sind die Ausnahmen wichtig. Die Zinsschranke gilt nicht, wenn die

- Zinsaufwendungen eine Million Euro nicht übersteigen,
- der Betrieb nicht oder nur anteilsmäßig einem Konzern angehört oder
- der Betrieb zu einem Konzern gehört und seine Eigenkapitalquote in Deutschland gleich hoch oder höher ist als die des Konzerns. Ein Unterschreiten der Eigenkapitalquote des Konzerns bis zu einem Prozentpunkt ist dabei zulässig.

Worauf bei Immobilientransaktionen zu achten ist
Letzteres ist die so genannte „Flucht-Klausel“ („Escape Clause“). Sie nimmt verbundene Unternehmen, die die bestehende Finanzierungsstruktur als für den Konzern typisch nachweisen, von der Zinsschranke aus. Für ausländische Investoren bedeutet dies, daß sie bei Immobilienakquisitionen
a) auf die Aufteilung der Einzelakquisitionen im Falle höherer Zinsaufwendungen von mehr als einer Million Euro oder
b) auf die Auflösung eines Konzernverbundes (bei Zinsaufwendungen von mehr als einer Million Euro pro Akquisition) achten oder
c) die Eigenkapitalquote bei deutschen Portfolien gleichmäßig steuern müssen.

„In jedem Fall ist aber die Finanzierung durch Gesellschafterdarlehen – ob direkt oder indirekt – zu vermeiden, da dadurch sämtliche Ausnahmetatbestände aufgehoben werden“, betont Dr. Hans-Günther Nordhues, Senior Partner von Nordhues & Cie. LLP. „Daher gilt: Erst strukturieren und dann akquirieren!“