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Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien steigt fast überall

Nach einer zehnjährigen Schwächeperiode sehen die Wohnungsmarktexperten der Landesbausparkassen (LBS) jetzt Anzeichen für eine Trendwende auf den deutschen Wohnungsmärkten. Die Nachfrage nach gebrauchten Eigenheimen und Eigentumswohnungen nehme bereits spürbar zu. Die Preise stiegen deshalb demnächst merklich an, zumal noch keine Anzeichen für eine Angebotsausweitung durch Neubau erkennbar seien. Dies sind die wichtigsten Kernaussagen der Wohnungsmarktanalyse 2007, die LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute in Berlin vorgestellt hat.

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Basis der Veröffentlichung ist die aktuelle Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit mehr als 23.000 vermittelten Objekten im Wert von über 3,5 Mrd. Euro (2006) sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen unverändert die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in über 630 Städten Deutschlands.

Auch die aktuellen Daten bestätigen die enormen Unterschiede bei den Preis bestimmenden Faktoren für Wohneigentum. Regional laute unverändert die Faustformel: „Höherer Wohlstand, höhere Preise“. So seien etwa in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen, nicht nur in München und Stuttgart, Wohnungen wieder Mangelware geworden. An anderer Stelle, insbesondere in strukturschwachen Gebieten West- wie Ostdeutschlands, sei das Bild dagegen nach wie vor differenzierter: Immer noch Leerstand bei schlechten (Miet-)Objekten, aber durchaus spürbare Nachfrage nach attraktiven, bezahlbaren Häusern.

Auch in diesem Jahr bestätigt die LBS-Analyse, dass gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser auf der Beliebtheitsskala ganz oben rangieren. Familiengerechte Wohnbedingungen mit einer in der Regel ansprechenden, „gewachsenen“ Umgebung machen sie auch für jüngere Nachfrager attraktiv, die im Neubau kein ausreichendes Angebot mehr vorfinden. An der Spitze der bundesdeutschen Preisskala liegt laut LBS-Immobilienspiegel – wie schon im Vorjahr – die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden (mit 800.000 Euro für das typische Bestandsobjekt). Auf Platz 2 folgt München (mit 650.000 Euro) vor Konstanz (580.000 Euro) sowie Heidelberg (530.000 Euro).

Annähernd eine halbe Million Euro kosten die Objekte in anderen west- und südwestdeutschen Großstädten wie Essen (500.000 Euro), Frankfurt (490.000 Euro), Stuttgart (480.000 Euro) und Düsseldorf (450.000 Euro). Die teilweise erhebliche Attraktivität der Umlandgemeinden zeigt sich daran, dass die Objekte in Taunus-Vorstädten wie Bad Homburg und Hofheim mit 600.000 Euro 20 Prozent teurer sind als in Frankfurt selbst. Auf der anderen Seite ist das Preisniveau in Bremen mit 220.000 Euro für eine Großstadt in dieser Größenordnung durchaus moderat. In manchen norddeutschen Großstädten wie Hildesheim (mit 170.000 Euro) liegt es noch einmal deutlich niedriger, in ostdeutschen Städten wie Halle oder Gera (mit 130.000 Euro) finden sich sogar ausgesprochen gut bezahlbare Einfamilienhäuser.

Noch keine Markterholung sehen die LBS-Experten hingegen beim Neubau von Reiheneigenheimen. Hier gehen sie unverändert von einer rückläufigen Nachfrage aus, die mit einer weiteren Abschwächung der Neubautätigkeit verbunden sei, insbesondere in Ost- und Norddeutschland. Hier mache sich gerade bei Familien offenbar die Abschaffung der Eigenheimzulage bemerkbar. „An zu hohen Preisen kann die Neubauschwäche unserer Einschätzung nach jedenfalls nicht liegen“, sagte der LBS-Verbandsdirektor. Denn in Westdeutschland bewegen sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten bei rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur bei 130.000 bis 160.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Großstädten signalisiere der Durchschnittspreis von 270.000 Euro die vielerorts vorhandenen Engpässe.

Insgesamt gibt es laut LBS-Analyse ähnliche regionale Unterschiede auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt würden sie gegenüber Neubauten einen Preisvorteil von 10 bis 20 Prozent aufweisen. Mit Ausnahme Ostdeutschlands wachse hier allerdings erstmals wieder vielfach die Nachfrage nach entsprechenden Objekten.

Bei neuen Eigentumswohnungen erwarten die LBS-Experten vielerorts eine Stabilisierung von Angebot, Nachfrage und Preisen. Im wesentlichen entstünden sie an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen. Dort gelte Stockwerkseigentum als geeignete, preisgünstigere Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Die Quadratmeterpreise liegen in der Spitze unverändert bei 3.250 Euro (in Garmisch-Partenkirchen), gefolgt von Starnberg (3.100 Euro). München, die Großstadt mit dem höchsten Preisniveau für Eigentumswohnungen, liegt mit 3.000 Euro auf dem gleichen Niveau wie die Bodensee-Stadt Überlingen.

Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg, Essen oder Dortmund weisen allerdings genauso wie die norddeutschen Zentren Bremen und Hannover mit 1.600 bis 1.850 Euro pro m² ein deutlich niedrigeres Preisniveau auf.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten mit Ausnahme des Nordens eine stabile und teilweise sogar wieder wachsende Nachfrage fest. Das gleichzeitig zunehmende Angebot aus dem Bestand drücke aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten rund 30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands liegen die Preise laut LBS-Immobilienpreisspiegel häufig unter 1.000 Euro pro m², im Süden bei knapp 1.500 Euro pro m².

Mit einer Ausweitung des Angebots beim Bauland rechnen die LBS-Vermittler noch nicht. In diesem Markt zeigen sich mit Abstand die größten regionalen Preisunterschiede. Unverändert kostet der m² Grund und Boden in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 280 Euro mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und sogar viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisieren die Spitzenpreise in den süd- und südwestdeutschen Großstädten wie Stuttgart und Heidelberg (mit je 650 Euro), München (600 Euro) oder Karlsruhe, Frankfurt und Wiesbaden (450 bis 520 Euro).

Alle Anzeichen sprechen nach Aussagen des LBS-Verbandsdirektors für den Beginn einer durchgreifenden Wende auf den deutschen Wohnungsmärkten in den nächsten Monaten. Wohneigentum - auch als Vorsorge fürs Alter - erfreue sich unverändert großer Beliebtheit. Bislang habe das verhaltene Wachstum und die schlechte Beschäftigungslage viele Bürger noch davon abgehalten, den Schritt in die eigenen vier Wände zu wagen. Doch nun, da der Aufschwung an Breite gewinne, steige auch die Zuversicht bei den Menschen. „Deshalb kommt es unweigerlich zu einer flächendeckend steigenden Nachfrage nach gutem Wohnen“, prognostiziert Hamm.

Der LBS-Sprecher beruft sich auf die Erfahrungen in den Nachbarländern, wo anhaltendes Wirtschaftswachstum in den letzten zehn Jahren die Wohnimmobilienpreise vielfach verdoppelt habe. Die deutschen Preise lägen im internationalen Vergleich längst nicht mehr an der Spitze, sondern eher am europäischen Tabellenende. „Gerade bei uns sind die Bedingungen für Käufer bei gleichzeitig noch relativ niedrigen Zinsen so günstig wie nie“, so Hamm.

Dabei öffne sich die Schere zwischen steigender Nachfrage und abnehmendem Neubauangebot zur Zeit noch weiter. Die derzeitigen Baugenehmigungszahlen steuerten nämlich in diesem Jahr auf einen absoluten Tiefstand (mit rund 200.000 Einheiten) zu. Der Bedarf liege jedoch wegen zunehmender Haushaltszahlen und wachsender Wohnflächenansprüche um mindestens 50 Prozent höher. Der Verbandsdirektor rechnet daher in völligem Einklang mit den wohnungswirtschaftlichen Forschungsinstituten ab 2008 mit spürbaren Preissteigerungen. „Auch wenn noch kein Grund für Panik besteht, so sind doch die Zeiten, da Kaufinteressenten gelassen abwarten konnten, allmählich vorbei“, so das Fazit von Hamm.