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Nach verhaltenem Start: Anziehender Büromarkt in Leipzig

Nach einem verhaltenen Start im ersten Quartal 2007 zog das Büromarktgeschehen in Leipzig im zweiten Quartal an, so dass der Leipziger Büromarkt im ersten Halbjahr 2007 einen Büroflächenumsatz von rd. 40.000 m² erreicht (1. Hj. 2006: rd. 55.000 m²).

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Der Umsatzrückgang um rd. ein Viertel ist insbesondere auf die deutlich geringere Zahl großvolumiger Abschlüsse (> 1.000 m²) zurückzuführen: Ihr Anteil am Gesamtumsatz erreichte in den ersten sechs Monaten dieses Jahres lediglich rd. 9.600 m² bzw. 24%. Im Vergleichszeitraum 2006 waren es rd. 27.000 m² bzw. 49% des Gesamtumsatzes.

Prognose 2006
Für das Jahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research bei einem im zweiten Halbjahr weiter anziehenden Marktgeschehen und mehrerer, sich in Vorbereitung befindlicher und z.T großflächiger Abschlüsse ein markt-übliches Umsatzvolumen um 90.000 m² (2006: rd. 105.000 m²).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
- Stellten Nachfrager aus dem Bereich öffentliche Hand im ersten Halbjahr 2006 mit einem Anteil von 33% am Gesamtflächenumsatz die stärkste Nachfragegruppe, ging ihre Quote im ersten Halbjahr 2007 deutlich auf 3% zurück.
- Deutlich zugelegt hat dagegen die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen bzw. sozialen Dienstleister, die ihren Marktanteil mit 57% gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln konnte (1. Hj. 2006: 28%).
- Drittwichtigste Rolle mit einer Quote von unverändert 19% spielt die Gruppe der Unternehmen aus den Bereichen Industrie/Verarbeitendes Gewerbe, Handel und Transport sowie Sonstige.
- IT- bzw. Kommunikationsunternehmen (inkl. Call-Center) blieben mit einem Marktanteil von 14% leicht unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2006: ca. 17%).
- Von unverändert geringer Marktbedeutung in Leipzig sind Flächennachfragen aus dem Bereich Finanz- und Versicherungssektor, auch wenn ihre Marktquote gegenüber dem Vergleichzeitraum des Vorjahres von 4% auf 7% gestiegen ist.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
- Umsatzschwerpunkt war wie im ersten Halbjahr 2006 der Standortbereich Cityrand bzw. Ringlage. Ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter von 32% auf 37% im ersten Halbjahr 2007.
- Auch der Anteil von Vermittlungen in Stadtteillagen außerhalb des Citybereichs hat sich mit rd. 33% gegenüber dem ersten Halbjahr 2006 deutlich erhöht (1. Hj. 2006: 22%).
- Einen deutlichen Rückgang verzeichnen dagegen die Citylagen. Ihre Quote hat sich mit 12% gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als halbiert (1. Hj. 2006: 29%). Hierin spiegelt sich – bei reger Nachfrage - ein Angebotsmangel an marktfähigen, größeren Büroflächenreserven in der City wider.
- Der Umsatzanteil der Außen- bzw. Stadtrandlagen stellt sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum weitgehend stabil auf rd. 18% (1. Hj. 2006: 17%).

Angebotsreserve weiterhin hoch
- Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) sinkt weiterhin kontinuierlich, allerdings unverändert mit nur geringem Tempo und liegt aktuell mit ca. 745 000 m² nur geringfügig unter Vorjahresniveau (Ende Juni 2006: rd. 750.000 m²). Das liegt vor allem daran, dass neben Neuansiedlungen und Flächenexpansionen auch weiterhin Flächenfreisetzungen stattfinden.
- Zudem trägt der Flächenneubau – wenn auch in relativ geringem Umfang – zur Bestands- bzw. Angebotserweiterung bei.
- Bis Ende 2007 prognostiziert Aengevelt-Research eine weitere, wenn auch nur leichte Leerstandsdezimierung auf ca. 740.000 m².

Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit
Indessen bedarf die nominelle Leerstandsquote von aktuell 22,2% des Gesamtflächenbestandes (ca. 3.36 Mio. m²) einer Analyse hinsichtlich ihrer tatsächlichen Marktwirksamkeit. Eine Untersuchung gemäß „ARLEX“ (Aengevelt-Research Leerstands-Index) ergibt hierbei folgendes Ergebnis:
- Von der in Leipzig derzeit insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von 745.00 m² sind rd. 100.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das ausgewogene „Funktionieren“ des Marktes notwendig.
- Weitere rd. 250.000 m² entfallen auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die seit schon mindestens 5 Jahre durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind rd. 12.000 m² latente Leerstände (Untermietflächen).
- Damit verbleibt in Leipzig ein tatsächlich marktwirksamer Flächenüberhang von „lediglich“ 383.500 m² bzw. der Hälfte des nominellen Leerstands. Der tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang stellt sich damit - gegenüber dem nominellen Leerstand von 22,2% - auf rd. 11,4% des Büroflächenbestandes.

Stabiles Mietpreisniveau
Die Mieten am Leipziger Büromarkt bleiben unverändert stabil und angesichts der oftmals hochwertigen Ausstattung äußerst nachfrage-freundlich.
- Ende letzten Jahres erhöhte sich die Spitzenmiete aufgrund vereinzelter Abschlüsse im hochwertigen Angebotssegment vorübergehend auf rd. 10,50 Euro/m². Im Verlauf des ersten Halbjahres 2007 stellte sich der Wert dann wieder auf das Vorjahresniveau von rd. 10,00 Euro/m² , da – wie bereits erwähnt – entsprechende Top-Objekte in Citylage kaum am Markt verfügbar sind.
- Indessen ist die mittlere Miete im Citybereich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 6% auf rd. 6,80 Euro/m² gestiegen, liegt auf aber weiterhin spürbar unterhalb der Vergleichswerte anderer deutscher Bürozentren.
- Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet stellt sich die realisierte Durchschnittsmiete weitgehend stabil auf rd. 5,90 Euro/m².
- Für die Nachfrage- bzw. Umsatzentwicklung bestehen somit auch kurz- und mittelfristig günstige Rahmenbedingungen, sowohl von Seiten des Flächenangebots als auch hinsichtlich der Mietpreiskonditionen. Allerdings sind zukünftig unter Berücksichtigung der neuen Eigentümerstrukturen in zahlreichen Büroobjekten anziehende Mietpreisforderungen zu erwarten.