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Münchner Investmentmarkt: Erwartetes Transaktionsvolumen von ca. 4,5 bis 5 Mrd. Euro

Im Jahr 2007 lag das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in München und Umland mit knapp 6,7 Mrd. Euro noch einmal deutlich über dem Wert von 2006. Die Steigerung zu den 5,3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen des Vorjahres beträgt über 25 %. Ein Vergleich zu den Jahren 2004 und 2005, als Volumina von 0,8 bzw. 1,9 Mrd. Euro erreicht wurden, zeigt die Dynamik des Münchner Investmentmarktes und seine deutlich gestiegene Bedeutung für nationale und vor allem internationale Investoren.

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Käufer- und Verkäufergruppen
Als Käufer traten 2007, wie schon im Vorjahr, vor allem internationale Investoren auf. Sie steigerten ihren Anteil am Transaktionsvolumen gegenüber 2006 noch einmal und lagen bei ca. 74 %. 2006 lag ihr Anteil noch bei ca. 68 %. Auf Verkäuferseite waren 2007 vor allem deutsche Investoren aktiv. Insbesondere Portfolioverkäufe großer deutscher Unternehmen waren dafür verantwortlich, dass der Anteil nationaler Verkäufer in München bei ca. 85 % lag und damit nur geringfügig niedriger als im Vorjahr.

Größte Käufergruppe waren 2007 Immobilienfonds. Insgesamt hatten Opportunity- / Equity-Fonds sowie offene, geschlossene und Spezialfonds einen Anteil von ca. 65 % am Transaktionsvolumen. Immobilien-AGs und (Vor-) REITs folgten mit einem Anteil von ca. 19 % vor Projektentwicklern und Bauträgern sowie Versicherungen mit einem Anteil von jeweils ca. 5 %. Auf Verkäuferseite traten neben Projektentwicklern und Bauträgern mit einem Anteil von ca. 29 % die öffentliche Hand mit 19°% sowie Versicherungsunternehmen mit ca. 14 % am Markt auf.

Investitionsobjekte
Mit weitem Abstand das nachgefragteste Anlagesegment waren Büroimmobilien. 70 % des Investitionsvolumens entfielen auf diesen Immobilientyp, gefolgt von Grundstücken mit ca. 20 %. Andere Immobilientypen spielten in der Region München nur eine untergeordnete Rolle.

Erstklassige Büroimmobilien in besten Lagen erreichten 2007 Spitzenrenditen von 4,0 %, im Vergleich zu 5,0 % im Jahr 2006. An anderen etablierten Bürostandorten Münchens ließen sich 2007 Renditen zwischen 5,5 und 6,25 % erzielen. Bei Investitionen in Einzelhandels- und Logistikimmobilien lagen die Spitzenrenditen bei 3,5 bis 4,0 % bzw. 6,1 %.

Prognose
Im Jahr 2008 erwarten wir ein gewerbliches Transaktionsvolumen von ca. 4,5 bis 5 Mrd. Euro. Ein Ergebnis in diesem Bereich läge immer noch deutlich über dem durchschnittlichen Investmentumsatz der letzten Jahre. Die großen Investoren haben ihre Bestände vielfach durch große Portfoliotransaktionen im für sie günstigen Umfeld in den Jahren 2006 und 2007 optimiert. Wir gehen davon aus, dass die Volumina der Portfoliotransaktionen im Jahr 2008 nicht mehr diejenigen der Vorjahre erreichen werden.

Erstklassige Büroobjekte in Top-Lagen werden auch 2008 stark nachgefragt sein. Für dieses Marktsegment gehen wir aktuell von Renditen zwischen 4,0 und 4,5 % und einem stabilen Niveau im Jahr 2008 aus. An anderen Bürostandorten in München erwarten wir Renditen, die sich im Jahresverlauf zwischen 5,5 und 6,25 % bewegen werden. Die Renditen für Einzelhandels- und Logistikimmobilien werden sich auf einem ähnlichen Niveau bewegen wie 2007.