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Münchener Büro- und Investmentmarkt nimmt Fahrt auf

Nachdem alle registrierten Mietvertragsabschlüsse und Investmenttransaktionen ausgewertet sind, steht eines fest: Der Münchener Gewerbeimmobilienmarkt hat wieder an Fahrt aufgenommen. Dies berichtet Colliers Schauer & Schöll im aktuellen Bericht über den Büro- und Investmentmarkt München. Im Vorjahresvergleich steht laut Colliers Schauer & Schöll für den Büroflächenmarkt ein Plus von 9,4 % beim Flächenumsatz (578.400 m², inkl. Eigennutzerumsatz) bzw. ein Plus von 12,4 % beim Vermietungsumsatz (565.700 m², exkl. Eigennutzerumsatz) zu Buche. Noch deutlicher fällt die Steigerungsrate für den Investmentbereich aus. Hier wurden bei einem Gesamttransaktionsvolumen von 1,715 Mrd. Euro rund 365 Mio. Euro mehr in gewerblich genutzte Immobilien investiert als noch vor einem Jahr. Das entspricht einer Zuwachsrate von gut 27 %. Wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien kamen 2010 auf eine Gesamttransaktionsvolumen von 579 Mio. Euro.

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Büroflächenmarkt lässt Tiefpunkt hinter sich
Nicht nur die gestiegenen Flächenumsätze weisen darauf hin, dass der Münchener Büroflächenmarkt seinen Tiefpunkt hinter sich gelassen hat, sondern auch die zum Vorquartal unveränderte Leerstandsquote von 7,9 % und die mit 13,98 Euro/m² um 4 Cent/m² nur marginal geringere Durchschnittsmiete, führen zu diesem Schluss. Mit annähernd 47 % fand das Gros der Vermietungen in den Lagen innerhalb des Mittleren Rings statt, ein Trend, der sich über das Gesamtjahr zunehmend verstetigt hat. Aus den sonstigen Stadt- und Umlandlagen konnte vor allem das nord-östliche Umland hervortreten. Hier wurden knapp 79.200 m² Bürofläche umgesetzt.

Investmentmarkt nach schwierigem erstem Halbjahr wieder auf Kurs.
Während die erste Jahreshälfte 2010 noch sehr von Zurückhaltung geprägt war, hat sich diese Situation in der zweiten Jahreshälfte zunehmend verändert. Zwar drückt sich das wegen der gut 330 Mio. Euro schweren Transaktion des Siemensareals zu Beginn des Jahres nicht im Transaktionsumsatz aus (1. HJ 2010: 869 Mio. Euro), wird aber umso deutlicher, wenn man bedenkt, dass über zwei Drittel aller Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte getätigt wurden. Im gesamten Jahresverlauf standen bei Investoren vor allem Core-Immobilien hoch im Kurs - opportunistische Investments gab es kaum zu verzeichnen. Mit gut 63 % Umsatzanteil bildeten hauptsächlich bürogenutzte Immobilien den Schwerpunkt des Investoreninteresses. Es folgen gemischtgenutzte Immobilien mit rd. 11 % Anteil und Einzelhandelsobjekte mit knapp 8 % Investmentanteil. Im abgelaufenen Jahr kauften zumeist eigenkapitalstarke Investoren: offene und geschlossene Fonds investierten rd. 530 Mio. Euro (ca. 31 % - Umsatzanteil), gefolgt von Privatinvestoren und Family Offices mit etwa 421 Mio. Euro Transaktionsumsatz (rd. 25 % Umsatzanteil). Auf Verkäuferseite standen vor allem Entwickler und Bauträger, die Immobilien im Wert von ca. 428 Mio. Euro veräußerten (Umsatzanteil: 25 %). Privatpersonen und Family Offices kamen zusammen auf ein Verkaufsvolumen von ca. 228 Mio. Euro (13 % Umsatzanteil). Die Spitzenrendite für Büroimmobilien hat sich seit Jahresbeginn 2010 um 25 Basispunkte leicht auf 4,5 % gesenkt und trägt somit der starken Fokussierung seitens der Investoren auf Core-Objekte Rechnung.

Prognose
Angesichts des unerwartet starken Jahresabschluss´ 2010, dem voraussichtlich anhaltend niedrigen Zinsniveau und den zumindest für Deutschland guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geht Colliers Schauer & Schöll davon aus, dass sich sowohl die Umsätze auf dem Vermietungsmarkt als auch auf dem Investmentmarkt abermals steigern werden. Der Investmentumsatz wird dabei stärker als in den letzten Jahren auch wieder von opportunistischen Investitionen geprägt sein. Aus heutiger Sicht rechnen wir für das Jahr 2011 mit einem Büroflächenumsatz zwischen 570.000 m² und 610.000 m² und einem Investmentvolumen von bis zu 1,9 Mrd. Euro.