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München: Flächenumsatz erneut deutlich gestiegen

Mit einem Flächenumsatz von 358.000 m² erzielte der Münchener Büromarkt in den ersten sechs Monaten 2006 ein Plus von 24 Prozent im Vergleich zum bereits sehr guten Ergebnis des Vorjahres (289.000 m²). Damit behauptet sich die bayerische Landeshauptstadt deutlich an der Spitze der deutschen Bürostandorte. Dies ergibt der “City Report München” für das er- ste Halbjahr 2006, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.

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“Die Nachfrage war in allen Größenklassen lebhaft. Vor allem Großvermie- tungen haben zum sehr guten Ergebnis beigetragen”, erklärt Stefan Bauer, Niederlassungsleiter München der Atisreal GmbH. Der Top-Deal war die Anmietung von O2 Germany mit knapp 51.000 m² in der Büromarktzone Moosach/Milbertshofen, wodurch Verträge mit mehr als 10.000 m² Fläche einen Anteil von gut 14 Prozent erreichten. Spürbar zulegen konnten auch die Kategorien zwischen 5.000 und 10.000 m² mit 17 Prozent (Vorjahr: knapp 12 %) sowie zwischen 2.000 und 5.000 m² mit 16 Prozent (Vorjahr: 14 %).

Der Trend des vergangenen Jahres einer deutlichen Konzentration auf die Innenstadt hat sich weiter verstärkt. So wurden im ersten Halbjahr 2006 rund 85 Prozent der Flächen im Stadtgebiet umgesetzt – noch einmal acht Prozentpunkte mehr als im Gesamtjahr 2005. “Dies führt dazu, dass moderne und günstige Büroflächen innerhalb des mittleren Rings bereits wieder knapp werden”, betont Bauer. Gefragt waren neben der City (Anteil am Flächenumsatz: 22 %) die Lage Moosach/Milbertshofen (18 %) sowie die Region Nord (10 %), die als einzige periphere Büromarktzone nennenswerte Flächenumsätze verzeichnete.

Bei den Branchen gab es nur leichte Verschiebungen zum Vorjahreszeit- raum. Vier Gruppen erzielten 72 Prozent des Flächenumsatzes: Auf Platz eins liegen wieder die Unternehmen der Informations- und Kommunika- tionstechnologien, die ihren Anteil noch einmal ausbauen konnten (31 %). Ihnen folgen Dienstleister wie beispielsweise Zeitarbeitsfirmen und private Bildungseinrichtungen (18 %), die Branche Medien und Werbung (knapp 12 %) sowie Beratungsgesellschaften (gut 11 %).

Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist von April bis Juni um 3 Prozent gesunken. Dahinter steht eine unterschiedliche Entwicklung: Da die Entwickler lang- sam wieder damit beginnen, in guten Lagen Projekte ohne Vorvermietung zu starten, stehen dem Markt mehr Flächen im Bau zur Verfügung (plus 67 %). Dagegen haben sich die Leerstände deutlich um fast 7 Prozent reduziert (auf 1,56 Mio. m² im Marktgebiet).

Nur noch 37 Prozent der leer stehenden Büroflächen haben eine moderne Ausstattungsqualität. Die Leerstandsquote im Münchener Marktgebiet liegt aktuell bei 9,2 %. Das stark gewachsene Vertrauen der Marktteilnehmer in eine weiterhin positive Entwicklung spiegelt sich auch in den konkreten Projektplanungen wider, die sich innerhalb des vergangenen Quartals fast verdreifacht haben. Die Mietpreisniveaus blieben trotz des sehr guten Flächenumsatzes überwiegend stabil. Der Höchstmietpreis liegt unverän- dert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und wird in der City erzielt.

2006 weiterhin positive Entwicklung
“Vor dem Hintergrund der vorliegenden Gesuche sind die Perspektiven für den Münchener Büromarkt auch für das zweite Halbjahr gut”, so Stefan Bauer. “Der Flächenumsatz wird die 600.000-Quadratmeter-Schwelle sehr wahrscheinlich überschreiten und damit das bereits gute Jahr 2005 deut- lich übertreffen. Gleichzeitig werden die Leerstände weiter spürbar zurück- gehen. Durch die wieder anziehende Bautätigkeit werden sich dagegen die verfügbaren Flächen im Bau erhöhen. Die Höchst- und Durchschnittsmieten für die primär nachgefragten modernen Büroflächen in guten Lagen werden gegen Jahresende vermutlich erste Aufwärtsbewegungen verzeichnen, die sich im Laufe des Jahres 2007 verstärken dürften.”

Rekordergebnis beim Investmentumsatz
Im ersten Halbjahr 2006 wurden in München gut 1,93 Milliarden Euro inves- tiert – mit weitem Abstand das beste jemals erreichte Ergebnis (vor einem Jahr waren es rund 193 Mio. €). Damit liegt auch der Investmentmarkt deutlich an erster Stelle der großen deutschen Standorte. Im Gesamtum- satz sind 465 Mio. € Portfoliodeals anteilig enthalten. Verantwortlich für das Rekordergebnis ist vor allem die signifikante Zunahme der Großdeals mit mehr als 50 Millionen Euro, auf die fast 78 Prozent des Transaktionsvolu- mens entfielen. Das Ergebnis spiegelt auch die Trendwende des Bürover- mietungsmarktes und das damit einhergehende Vertrauen der Marktteil- nehmer in eine weiterhin positive Entwicklung wider. Rund 80 Prozent des Investmentumsatzes entfielen auf Büroimmobilien. In Einzelhandelsimmo- bilien wurden knapp 11 Prozent angelegt.

Bei den Käufern stehen überwiegend ausländische Fonds und Immobi- lienunternehmen, die opportunistisch oder an einem Wertzuwachs (added value) orientiert sind, mit Abstand an der Spitze. Sie investierten insgesamt über 1,15 Milliarden Euro. Aber auch Immobilien AGs, private Investoren, Projektentwickler und Spezialfonds waren in größerem Umfang am Ergebnis beteiligt. Ausländische Investoren setzten zwei Drittel des Transaktionsvolumens um und erreichen damit eine noch nie registrierte Größenordnung. Auf Verkäuferseite dominierten vor allem die offenen und geschlossenen Fonds sowie Projektentwickler das Marktgeschehen. Alles deutet auf ein sehr reges zweites Halbjahr hin. Bis zum Jahresende werden mindestens drei Milliarden Euro auf dem Investmentmarkt umgesetzt werden.