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München: Der Immobilienmarkt 2007

Der vorliegende Jahresbericht gibt einen Überblick über das gesamte Münchner Immobilienmarktgeschehen im Jahre 2007. Er ist das Ergebnis der Auswertungen sämtlicher Kaufverträge durch den
Gutachterausschuss.

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Zusammenfassend kann wieder von einem sehr lebhaften Immobilienmarktgeschehen im Jahr 2007 berichtet werden, das wie im vorangegangen Jahr ein sehr hohes Umsatzniveau erreichte. Dabei sind zwei charakteristische Marktmerkmale besonders hervorzuheben. Die Investoren haben weiter auf die Attraktivität des Immobilienstandorts München gesetzt und dabei im großem Umfang besonders auf dem Markt gewerblicher Immobilien agiert, aber auch im Bereich größerer Wohnanlagen hohe Umsätze erzeugt. Wohnimmobilien für Privatnutzer, speziell Eigentumswohnungen und Reihen- und Doppelhäuser, sowie Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage, waren sehr stark nach- gefragt. Die Preise sind trotz lebhaften Marktgeschehens insgesamt nur leicht gestiegen, in einigen Marktsegmenten stagnierten sie auf hohen Niveau.

Einige Beispiele von Preisentwicklungen:
- leichter Preisanstieg bei neuen Doppelhäusern
- nahezu unveränderte Preise bei neuen Reihenhäusern
- relatives stabiles Preisniveau bei wiederverkauften Reihen- und
Doppelhäusern
- leichte Preissteigerung bei Neubau-Eigentumswohnungen plus 1,4 Prozent
- Preisanstieg bei Wohnbauland plus 3,5 Prozent

Geld und Flächenumsätze
Im Berichtsjahr 2007 wurde auf dem Münchner Immobilienmarkt ein Gesamtumsatz von rund 8 Milliarden Euro erzielt; das ist nur ein geringfügiger Rückgang gegenüber dem Rekordjahr 2006. Ein Umsatzanteil von 56 Prozent – rund 4,5 Milliarden Euro – gehen im Jahr 2007 auf das Konto der bebauten Grundstücke (ohne Eigentumswohnungen).

Geld- und Flächenumsatz von unbebauten Wohnbaugrundstücken
Der Geldumsatz aller unbebauten Wohnbaugrundstücke lag mit insgesamt 650 Millionen Euro 10 Prozent über dem Vorjahr (595 Millionen Euro). Der Anstieg resultiert aus den Steigerungen bei Grundstücken für den freifinanzierten und öffentlich geförderten mehrgeschossigen Wohnungsbau. Der Flächenumsatz für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist angestiegen. Dagegen war der Flächenumsatz für Doppelund Reihenhäuser rückläufig.

Geldumsätze bei Wohnhäusern
Obwohl es in diesem Marktsegment mehr Verkäufe als 2006 gab, lag der Geldumsatz 2007 um 13 Prozent niedriger, weil im Jahr 2007 etwas weniger große Wohnanlagen gehandelt wurden.

Geld- und Flächenumsatz unbebauter Gewerbegrundstücke
Der Geldumsatz von unbebauten Gewerbegrundstücken ist gegenüber dem Vorjahr um ein Drittel gestiegen, dies bei fast gleichem Flächenumsatz. Hierfür mitverantwortlich sind vor allem Preissteigerungen und höhere Lagequalitäten der veräußerten Grundstücke.

Geldumsatz bebauter Gewerbeobjekte
Der extrem hohe Umsatz von 3,6 Milliarden Euro für Büro- und Geschäftshäuser und sonstige gewerbliche Objekte in 2006 verringerte sich im Jahr 2007 auf rund 2,7 Milliarden Euro.

Preise von bebauten Grundstücken

Einfamilienhäuser
Kaufpreise gebrauchter freistehender Einfamilienhäuser bewegten sich überwiegend in einer Spanne von 350.000 bis 650.000 Euro. Teuerste Einfamilienhausvilla in Bestlage rund 6,5 Millionen Euro (mit rund 500 m² Wohnfläche).

Doppelhaushälften
Eine neue Doppelhaushälfte kostete durchschnittlich rund 545.000 Euro. Teuerste Doppelhaushälfte rund 1,7 Millionen Euro (Altbau in Bestlage mit rund 200 m² Wohnfläche).

Reihenhäuser
Durchschnittlicher Kaufpreis für ein Neubau-Reiheneckhaus rund 430.000 Euro. Neubau-Reihenmittelhaus rund395.000 Euro Teuerstes Reihenhaus, Altbau in Bestlage rund 3,3 Millionen Euro (mit rund 400 m² Wohnfläche).

Höchste Gesamtkaufpreise
Mietwohnanlage rund 43 Millionen Euro. Bürogebäude (Neubau) rund 195 Millionen Euro Büro- u. Geschäftshaus rund 140 Millionen Euro.

Preise von Eigentumswohnungen
Das Preisniveau von Neubau- Eigentumswohnungen ist gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen; in guten und durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel plus 1,4 Prozent.

Neubau-Eigentumswohnungen
mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 80 m² kosteten im Mittel rund 285.000 Euro, das sind rund 3.550 Euro pro m²Wohnfläche. Die günstigsten Neubau-Wohnungen wurden etwa ab 2.600 Euro pro m² Wohnfläche verkauft. In Bestlagen lagen die Preise im Mittel bei 5.500 Euro pro m²Wohnfläche; in einigen Fällen auch deutlich darüber. Die teuerste Neubau-Eigentumswohnung war eine zwei geschossige Dachterassenwohnung mit rund 300 m² Wohnfläche und rund 200 m² Dachterrasse. Sie kostetet 5,5 Millionen Euro, 19.000 Euro pro m² Wohnfläche.

Wiederverkaufsobjekte
Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von circa 75 m² kosteten rund 190.000 Euro, das sind 2.550 Euro pro m² Wohnfläche. Die teuerste Altbau-Eigentumswohnung mit rund 340 m² Wohnfläche kostete rund 2,7 Millionen Euro, 7.800 Euro pro m² Wohnfläche.

Prognose
Bei der weltweiten Kredit- und Kapitalmarktkrise, die wöchentlich zu neuen Enthüllungen führt, ist jede Prognose schwierig und spekulativ. Folgern wir aus den Fakten: Die ersten Auswertungen des Gutachterausschusses aus den Monaten Januar und Februar 2008 lassen darauf schließen, dass sich der Münchner Immobilienmarkt im Bereich bebauter Grundstücke in nahezu allen Marktsegmenten weitgehend unverändert positiv verhält. Bei Geschosswohnbebauung ist sogar ein deutlicher Zuwachs zu beobachten. Bei unbebauten Grundstücken dagegen waren in diesen Monaten nach Anzahl und Umsätzen rückläufige Tendenzen gegeben. Die Ursachen dazu können jedoch vielfältig sein und lassen noch keinen zwingenden Schluss auf eine konjunkturelle Änderung zu. So wurden in den letzten Jahren große Planungsgebiete mit hohen Anteilen an Geschossbebauung, sowohl für Wohnnutzung als auch für höherwertiges Gewerbe, baureif, wie sie derzeit nicht in diesem Umfang angeboten werden. Wohl ist damit zu rechnen, dass Investoren aufgrund der herrschenden kritischen Stimmung auch auf dem Münchner Markt zunächst etwas verhaltener agieren werden. Indizien deuten daraufhin, dass eigenkapitalstarke Unternehmen zumindest
zunächst den Markt noch stärker dominieren könnten als bisher, was jedoch kaum überrascht. So weit derzeit vermutet werden kann, gelten nach wie vor die bundesweit nahezu unübertroffenen Standortvorteile Münchens, die wiederum auf einen weitgehend soliden Immobilienmarkt hoffen lassen.